第1篇 小區物業管理經費構成測算
一、居住小區物業管理經費的來源
居住小區物業管理費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對居住小區內的房 屋及其設備、專用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。為了規范居住小區物業管理服務 收費行為,維護正常收費秩序,促進物業管理事業健康發展,國家計委、建設部1996年2月9 日聯合頒布了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據自己的具體情況先后制定了《實施細則》和具體的收費標準。
居住小區物業管理收費是住宅商品化的產物,是對以往單純靠政府撥款、單位補貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費用,心理準備不足。因此, 居住小區物業管理收費,是一個政策性很強,又十分復雜的問題。一方面,它關系到住房改革深入發展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經濟利益問題。因此,制定合理的收費標 準,確保穩定的資金來原,是居住小區物業管理企業必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區的管理經費問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業管理費機制。物 業管理經費來源主要有:
1.定期收取物業管理服務費;
2.小區維修養護專項基金;
3.一業為主,多種經營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發單位給予一定的支持。
現簡單分述為下:
1.定期收取物業管理服務費。經物價部門批準,物業管理企業可以定期向住宅小區內的單位和居民收取一定數量的物業管理服務費。
物業管理服務費是指物業管理單位接受物業產權人、使用人委托對小區內的房屋建筑及 其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
在物業管理經費的籌集中,物業管理服務收費應是物業管理經費的穩定的主要來源。
2.小區維修養護專項基金。小區維修養護專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區共用部位、共用設施設備的更新與大、中修基金。這些費用一旦需要支出,數額巨大,單靠日 常管理收費無法負擔。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區實行物業管理應設立專項維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業主購房時一次性收取一定數額的維修 基金,其具體標準由當地政府確定。如北京市規定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標準為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業主按月、按季或按年分次交納一定數額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發建設單位和業主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業主購房后,在辦理簽約、入戶手續時一 次性繳納維修基金。其具體標準為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計入物業管理費,然后逐月從收取的物業管理費中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經業主委員會研究決定,還可臨時向業主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業共用部位和共用設施、設備的更新與大、中修。 因此,必須加強對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業主所有,經業主委員會批準,委托物業管理企業實際操作使用。在業 主委員會未成立前,可由政府主管部門負責管理。維修基金收繳后,應專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業管理企業提出使用計劃與預算,報業主委員會批準;在使用過程中, 接受業主
委員會和銀行的監督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業管理企業直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業管理企業只是受業主委員會委托在一定時間內管 理該物業。為了防止物業管理企業的短期行為,或是因解聘該企業而影響這項基金的安全,必須由業主委員會負責該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點就是它數額巨大并可以持續使用,因此應在保證安全的基礎上,爭 取產生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產生的利息及收益一方面用于物業的更新維修,一方面也可彌補日常管理費用的不足。
3.一業為主,多種經營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經濟負擔情況下,物業管理企業可根據自身的情況,積極開辦多種經濟實體,開展多種經營,創造經濟效益,以業 養業,補充小區物業管理經費不足。如組建工程隊,完善住宅小區配套建設,建小區圍墻、自行車棚、車庫、鋪設甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統一管理,統一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發廳等。這些經濟實體既為小區內住用人服務,也向社會承接業務,用多種經營取得的部分利潤,彌補管理經費的不足,實現以業養業的目的。
物業管理企業開展多種經營的收入和利潤,從性質上講屬于物業管理企業的收入和經營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準確的測算和預計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業管理經費穩定的來源。這里之所以將物業管理企業開展多種經營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業管理經費的來源之一,主要是考慮目前我國市場經濟體制尚不完善,從推動物業管理的運作和人民群眾經濟承受能力的實際出發,而提出的在一定時期內帶有 較強過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考慮到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區管理經費完全由住戶負擔,尚有較大困難。因此,為推動物業管理的發展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業管理給予大力扶持。
目前,政府對物業管理的扶持主要體現在制定相關的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區物業管理服務收費方法和標準,加強對收費的管理。
2.規定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設施設備的運行、維護和更新等費用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負擔。
3.規定物業管理企業可享受國家對第三產業的優惠政策,在開展多種經營中可適當減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設維護費用于小區共用部位、共用設施設備的維護管理,以減輕小區日常管理費用的負擔。如北京市規定,小區內道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設在道路下的市政排水設施,由市政工程管理部門負責維護、管理;對小區內供電、供熱、供氣等市政設施也做了相應的規定,由市政各相應部門承擔一定的維護、管理責任和費 用。
5.開發建設單位給予一定的支持。開發建設單位的支持主要體現在以優惠的方式提供一定數量的管理用戶和經營性配套商業用戶。有以下2種優惠方式:
按成本價出售。如有的城市規定,開發建設單位將規劃建設的專業管理用戶和小區住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業網點房,按建筑成本價出售。物業管理企業利用商業網點 用房開展方便住宅小區內居民生活的各項服務,由物業管理企業統一經營管理,經營收入用于小區物業管理。
6.以成本租金租用。這是指對經營性商業用房采取不全出售的辦法,物業管理企業以成本租金租用,再以市場租金標準租出,其租金差額部分用于小區物業管理。
隨著市場經濟體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發建設單位的支持將逐漸減小力度,但在現階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經濟體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點,對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發建設單位為了自身的聲譽和經濟效益,對所建造的住宅日后的物業管理也會給予必要的支持。
二、居住小區物業管理服務收費原則
《暫行辦法》特別對收費原則作出以下規定:物業管理單位開展正當物業管理服務收費 應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。同時抽出,國家鼓勵物業管理收費應當根據所提供服務的性質、特點等情況,分別實行政府一定價、政府指導 價和經營者定價。
1.實行政府定價、政府指導價。為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、 電話費等公眾代辦性質的服務收費,實行政府定價或政府指導價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質的服務實行政府定價。如北京市規定對水、電、房 租、煤氣、衛生5費統收服務費標準為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區等高標準住宅小區 提供的公眾代辦性服務實行政府指導價。
實行政府定價和政府指導價的物業管理服務收費標準,由物業管理企業根據實際提供的 服務項目和各項費用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業管理行
政主管部門意見后,以獨立小區為單位核定。實行政府指導價的物業管理企業可在政府指導價格規定幅度 內確定具體收費標準。
2.實行經營者定價。凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務,除政府物價部門規定有統一收費標準者外,服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。
實行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代 表、使用人代表協商議定,并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。
特約服務是應某些住戶的特殊需要而開設的。特約服務費用的收取應該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費標準相對較鎬,各地情況不一,服務標準也不一樣,難以統一。
三、居住小區物業管理公共性服務收費的費用構成與測算方法
(一)居住小區公共性收費的費用構成
“暫行辦法”第八條對居住小區公共性服務收費的費用構成,作了如下的規定:
1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
2.公共設施、設備日常運行、維修及保養費;
3.綠化管理費;
4.清潔衛生費;
5.保安費;
6.辦公費;
7.物業管理單位固定資產折舊費。
8.法定稅費;
其中第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物質損耗補償和其它費用開支。
物業管理服務收費的利潤率暫由各省、自治區、直轄市政府物價主管部門根據本地區實 際情況確定。
此外,對實行物業保險的住宅小區,還應包括投保財產保險(如火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(二)居住小區公共性服務收費標準測算原則
居住小區公共性服務收費標準因服務的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費標準“暫行辦法”要求各地物價、物業管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。
第2篇 x城小區物業管理模式
新城小區物業管理模式
一、管理模式
物業管理有限公司將秉承“為業主節約每一分,讓業主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業經營模式和經驗,完善的iso9002質量管理體系;根據**新城海岸的顧客定位,樓宇設備、設施的自動化程度,以及**新城海岸所處的地理環境,我們擬采用“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式。
二、物業公司組織架構
組織架構描述:
1、組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實行物業管理公司供應下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協調的團隊。
3、內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經理的主要職責是協助經理完成各項工作任務,監督管理處的服務質量,為經理反饋各類管理信息,提供決策依據。
5、客戶主管的職責是負責客戶物業管理服務中心的運作,建立物業公司與業主、住戶之間的服務平臺。
6、客戶助理的職責是直接受理業主、住戶的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位,下設收費員及客戶助理。
7、設備主管的職責是負責大廈各種設備、設施的維護、保養、維修以及業主的請修工作。
8、行政主管的職責是負責管理處各分包方的考核和監督、辦公室事務、后勤和社區文化建設。
注:人員配置見第四部分。虛框內配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創建有效的服務價值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務品質為導向”的經營管理模式,我們將全面推行競爭型服務戰略;采取有效的管理策略提升物業管理公司的服務價值,建立一支高效的、既能為業主、住戶提供優良的服務,又能向周邊展示物業管理公司風采的團隊。
四、外部溝通導向圖
外部溝通導向圖說明:
1、在業主委員會成立之前,地產自屬物業公司成為物業管理人,并與業主簽訂物業管理合同。
2、物業管理公司,設立負責小區物業管理工作。
3、在業務上接受市住宅辦及旅順區建設局、街道辦事處等政府主管部門的監督和指導。
4、在小區入住后達到法規規定的條件時,按法規規定成立業主委員會。
5、物業管理公司會在原有的社會公共關系基礎上不斷完善、擴展各類社會公共關系,以確保管理目標的實現。
第3篇 z小區物業工程管理部職能
小區物業工程管理部職能和職責
部門名稱:物業工程呢個管理部
直接上級:分管副總經理
下屬部門:強電技工科、弱電技工科、水暖技工科、倉儲科
部門性質:維護住宅小區內工程設施、設備以及器材等。
管理職能:負責對住宅小區工程設施進行專職管理,并負責配套設施的養護與監控,對鎖承擔的工作負責。
部門職能
1.對住宅小區物業工程管理部門經理負責,并完成部門經理交辦的各項任務。
2.遵守國家有關配套設施設備管理運行等方面的法規、規范以及安全規程。
3.對住宅小區內強電設備、弱點設備進行維護、管理、保修、保養等。
4.每周負責對住宅小區所掌握的主控機房、中央監控室等設備進行檢查。
5.對配套設施、設備的技術資料、售后服務支持,做成檔案保管。
6.每月負責住宅小區內住戶的住宅用電計量的抄錄、匯總上報收費組,然后再向供電單位上報電量,繳納電費。
7.負責制定住宅小區內工程設施管理的各項規章制度。
8.負責住宅小區工程設施的安全教育工作以及物業知識的培訓。
9.負責盡可能降低能源消耗,節約管理成本,盡可能達到節能環保小區的標準。
10.負責向上級管理層提交物業工程管理部門的設備維修計劃,維修工具、材料采購計劃等。
11.對住宅小區重要地點做好雨季防汛、風沙暴防范工作,保證消防設備系統的穩定性和可靠性運行。
12.負責住宅小區工程設施、設備改造、設備大修等情況的落實。
13.積極配合住宅小區物業管理其他部門的工作。
第4篇 x國際小區物業管理目標
星河國際小區物業管理目標
1.總體目標:
1.1一年內使星河國際達到市級示范小區標準,市安全文明小區;二年內達到省級示范小區標準,三年內達到國家級示范小區標準。
1.2各項工作規程符合物業管理iso9001:2000體系和iso14001體系標準。
2.具體管理目標:
-房屋完好率100%;
-房屋零修及時率100%;
-維修工程質量合格率100%;
-設備保養率100%;
-設備完好率98%以上,大型及重要機電設備100%;
-用戶滿意率95%以上;
-零修急修及時率100%,返修率不高于1%,有回訪記錄;
-清潔保潔率99%以上;
-綠化完好率98%以上;
-管理范圍的照明完好率98%以上;
-管理責任造成的刑事案件和火災事故
第5篇 中國小區物業管理達標與考評
為了貫徹建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》,提高城市居住小區的整體管理 水平,推進居住小區物業管理,建設部于1995年3月11日的建房[1995]120號文件發布了《 全國優秀管理住宅小區標準》及有關考評驗收標準。這一達標、考評工作,對推動房地產管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進一步提高全國城市物業管理整體水 平,根據建房[1995]120號文件部署,1996年4月1日,建設部頒布《關于全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)達標辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(大廈、工業區)實施物業管理達標的條件
小區(大廈、工業區)實施物業管理達1年以上,已獲得“省(自治區、直轄市)級城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,并經省(自治區、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》和本通知附件《全國城市物業管理優秀住宅小區 (大廈、工業區)達標評分細則》的要求進行預評預驗總分達90分以上的,方可向建設部申報 參加“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”年度達標考評活動。
二、小區(大廈、工業區)物業管理達標的申報
各地申報時,小區(大廈、工業區)管理單位要認真填寫《全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)申報表》,由省(自治區、直轄市)主管部門負責人簽署預評預驗意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報到建設部房地產業司。
中央各部門在京單位所屬的小區(大廈、工業區)的申報參評工作,分別按隸屬關系由國務院機關事務管理局、中直機關事務管理局、解放軍總后營房部會同北京市主管部門共同組 成考評小組進行預評預驗后報建設部。
三、小區(大廈、工業區)物業管理達標的組織與實施
從今年起,達標工作在建設部領導下,以所在省市組織2~3名專業人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設部考評小組進行考評驗收,考評達標工作每年8月份開始。
四、小區(大廈、工業區)物業管理達標的考評與驗收
經建設部考評組考評驗收后,總分達到90分的小區(大廈、工業區)授予“全國城市物業管理優秀住宅小區(大廈、工業區)”稱號,總分達到95分以上的小區(大廈、工業區)授予“ 全國城市物業管理優秀示范住宅小區(大廈、工業區)”稱號;頒發標記牌和獎狀,建設部并在適當的時候召開表彰大會。
五、小區(大廈、工業區)物業管理達標后的檢查
各地應按照《標準》和《評分細則》的要求做好對已獲得“全國城市物業管理優秀住宅 小區(大廈、工業區)”稱號的小區(大廈、工業區)的復查工作。對已獲獎的小區(大廈、工 業區),如管理水平下降,群眾有意見,經省市主管部門檢查,達不到標準規定的,報建設部批準,取消其光榮稱號。建設也將對其進行不定期的檢查。
第6篇 某某小區物業管理實施計劃
某小區物業管理實施計劃
1、全面推行酒店式物業管理模式,一方面強調對物業設施設備保養維修管理,另一方面為業戶提供細致完善的個性化服務,樹立e高尚商住小區的物業形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規章制度和管理基礎上,有更多更新的創新,以人為本、以管理服務為中心、以住(用)戶滿意為目標,做到業戶理解--接受--支持我們的管理及收費工作。
3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教育和培訓,員工持證上崗,牢固樹立'業主至上,服務第一'的思想。在服務中加強管理,寓管理于服務的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育業戶。
4、按照iso9002質量體系規范運作,建立健全管理制度、崗位責任制及操作規范;實施誘導式的培訓機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業,體現人生價值和成就感。
5、以專業及嚴謹的培訓計劃,訓練管理人員及保安隊伍,使e的員工達至:人員精干、專業性強、業務熟練、素質較高、彬彬有禮。以令各業戶能享受到高水平的物業管理服務,以致更安心及舒適地享用e提供的各項設施及物業管理服務;
6、根據開發商對e物業形象的定位,按照全國物業管理優秀示范小區的標準,對小區的路牌、標識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統一制作cis系統進行安裝,使住(用)戶進入小區方向明確、目標清楚、行有規范、動有準則,同時也擴大e物業管理的知名度。
7、提供公共區域的清潔服務,每年更進行清洗外墻作業,務求令e保持其豪華瑰麗及清新的形象;
8、倡導家居清潔及環保概念,采取適當的措施,設置垃圾分類箱,向業戶發放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
9、從人、環境和諧的角度出發,采用多種形式,積極進行環保的宣傳教育,創造新型的環保社區。
10、采用車輛交通科學化管理方案,實施人車分流在車行入口,設置指導崗;在車行道路上,設置警示牌、減速駁等設施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區的干擾和污染。為停車場提供專業管理服務,令各業戶的座架能安全停放于場內,無后顧的憂。
11、提供物業公共設備的維修及保養,令e的各項公共設施能更有效發揮其功能;
12、提供公共區域的綠化養護,令e具有園林特色,居于其中,更能表現其個人風格及品味;
13、提供優悠家居服務,如代訂各類報紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請鐘點傭工及業戶室內的小量維修服務等,從而令各業戶于一日忙碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優悠生活樂趣;
14、協助各業戶有關各項公共事務的申請手續,如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業主不必要的麻煩;
15、籌辦各類慶祝聯誼及社區活動,如安排節日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動,務求增添節日氣氛及豐富住戶余暇生活;
16、創辦《盛和園》等內部通訊刊物,以加強管理處及住戶間的溝通及交流;
17、開創全天候的二十四小時優質客戶服務,務求令各住戶隨時隨地得到親切的酒店式服務。
18、加強裝修管理,嚴格按照裝修管理規定,規范住(用)戶二次裝修。
①住(用)戶裝修申報制度、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
②保證安全網、空調機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規定落實到位。
③嚴格裝修施工的巡查、監管,落實管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
19、治安保衛消防
①實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結合,動態與靜態管理相結合的措施,控制治安案件發案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。
②采用先進的閉路電視監控防范系統,對小區的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監控管理,構成小區技防網絡。
③定期進行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結合',確保小區無火災發生。
④嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規程,實行保安員軍事化管理。
⑤保安員是保一方平安的關鍵,是住用戶滿意的主要因素,嚴格保安員的選聘、錄用、培訓、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。
第7篇 某某小區物業管理內容：實際運行期間
某小區物業管理服務內容:實際運行期間
(四)實際運行期間的管理服務內容與服務標準
1.服務內容:
1、綜合服務管理
服務項目序號內容服務標準
機構設置1管理處設置(1)小區內設置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。
2人員要求(1)分公司經理有中級以上職稱或大專以上學歷,有3年以上的物業管理工作經歷或有1年以上項目經理任職經歷。(2)分公司經理和管理人員有從業資格證書,持證上崗。
(3)小區技術作業人員按照有關規定取得崗位證書,持證上崗。
日常管理
與服務3服務時間設有服務接待中心,每天24小時有管理人員接待住戶,處理物業管理服務合同范圍內的公共性事務。
4合同、收費公示規范簽訂物業管理服務合同,并按照合同約定公布物業管理服務項目、內容及物業管理服務費標準。
5承接項目承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗,驗收手續齊全。
6管理制度有完善的物業管理方案和物業管理年度工作計劃,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全,物業管理檔案資料齊全、裝訂規范、保管完善。
7辦公自動化運用計算機并利用物業管理有關軟件對業主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。
8規范服務管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。
9報修、投訴處理(1)公示服務電話,24小時受理住戶的報修和投訴,有效報修處理率100%;急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。
(2)對業主或使用人的投訴在2天內答復處理。
10特約、代辦服務根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。
11滿意度調查每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,平時采取多種形式與業主或使用人溝通,溝通面不低于小區住戶的75%,對測評結果分析并及時整改。
12小區業主活動節假日有專題布置,每年組織1次以上的小區業主活動。
13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與
建議,根據業主大會的決定,組織維修。
14裝修事項告知業主或使用人裝修須知,加強裝修過程中的監督和管理,對違規裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。
2、公共區域秩序維護
服務項目序號內容服務標準
人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康,工作認真負責,定期接受培訓。
2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練(專項培訓、崗中持續培訓)的比例為80%以上。訓練有素,掌握基本的安全護衛技能。
3技能水平有較強的安全防范能力,能很好地維護公共秩序工作,能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。
4服裝儀容上崗時佩戴統一標志,穿戴統一服裝,儀容儀表規范整齊,上崗時精神飽滿,姿態良好。
5器械配備配備對講裝置等必要用具。
門崗6出入口值勤小區主出入口24小時雙人執勤,次出入口24小時設專人值勤,5-10月立崗時間不少于8小時,并有詳細交接班記錄。
7進出人員管理對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理,對外來人員實行登記管理,阻止小商小販隨便進入小區。
8車輛疏導對進出小區的機動車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;非機動車輛停放整齊。
巡邏崗9巡邏要求(1)對重點區域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對可疑人員進行詢問;
(2)看管公共財產,包括樓內的門、窗、消防器材及小區的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
監控崗10監控要求配有安全監控設施,對重點區域、重點部位實施24小時監控。
應急措施11每年應組織不少于1次應急預案演習,對重大突發事件有應急預案。
3、公共區域保潔服務
服務項目序號內容服務標準
樓內公共區域 樓外公共區域
1生活垃圾收集
(1)高層按層,多層按單元設置垃圾桶,每天早晚定時清運2次。
(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。
(3)設定垃圾轉運站,生活垃圾日產日清。
2通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。
(2)樓梯間墻面每月除塵1次。
(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養1次。
(4)樓梯間無亂貼亂畫,發現業主擅自占用現象應及時勸阻、制止。
3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦1次,保持干凈。
4門、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。
5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。
6電梯及
電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。
(2)每月對電梯門壁打臘上光1次。
(3)轎箱頂部每月清潔1次。
7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。
8道路地面(1)每天清掃保潔1次。
(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。
9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進行清掃,冰溜子及時清除。
10綠地綠地每天撿拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清運2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。
12消滅鼠害
蚊蠅(1)每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。
13庭院燈
門前燈每月擦1次。
14設施設備
用房每周清掃3次
15休閑娛樂
健身設施5-10月每2天清潔1次(擦拭表
面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16寵物飼養寵物符合有關規定,對違反者進行勸告,對不聽勸告者報告有關部門進行處理。
4、公共區域綠化養護
服務項目序號內容服務標準
草坪
1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2補種每年補種1次。
3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本無積水。
5施肥每年施肥1次。
6病蟲害防治發生病蟲害時及時滅治,控制大面積病蟲害發生。
樹木7存活率存活率95%以上,生長良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節;喬木每年修剪1次以上。
9清雜草每年適時清除雜草2次以上。
10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。
11病蟲害防治防治結合,及時滅治。
花壇
花境12補種缺枝倒伏不超過15%。
13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。
14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。
5、共用部位、共用設施設備日常運行、保養、維修
服務項目序號內容服務標準
公用部位
1房屋結構每年不少于2次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發現損壞及時安排專項修理并告知相關業主、使用人。
2門窗每周1次巡視樓內公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。
3樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補應保持與原墻面材質一致。
4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進行清掃、疏通,保持室內公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發現破損的,及時修理。
5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發現損壞立即修復;鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。
6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發現損壞及時修復,保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。
7休閑、娛樂、健身設施每周1次以上巡查,發現損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用。
8安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查1次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。
共用設施設備
1公共照明系統(1)樓道燈、庭院燈完好。
(2)庭院燈照明時間5-10月不少于7小時/天;11-4月不少于9小時/天。
(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。
(4)停電提前通知業主或使用人。
2消防系統(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養1次。
(2)配備煙感、噴淋系統的,每季度檢查1次,每年保養1次。
(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。
(4)消防水帶完好,消防管網壓力每年檢查2次。
(5)配備消防監控系統的,每天檢查火警功能、報警功能是否正常。
(6)每年對消防知識進行1次宣傳。
3安全防范
系統(1)安全防范系統配置完善(有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監控、電梯集中監視系統、門鎖智能卡等設備三項以上)。
(2)系統每月檢查1次,發現問題及時維修。
4排水系統(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養1次。
(2)污水處理系統每年全面保養1次。
(3)排水管線每半年檢查1次。
(4)化糞池每年清掏2次。
5二次加壓供水(1)總體供水設施每季度檢查1次。
(2)泵、管道每兩年油漆1次。
(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質化驗1次,水質符合國家標準。
(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護網,每年冬季對外露水管包扎、防凍。
(5)高層房屋減壓閥調壓每季度1次測壓并做好記錄。
6防雷系統防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標準。
6、電梯
服務項目服務標準
電梯(1)建立電梯事故應急措施和救援預案。
(2)建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養工作內容。
(3)與專業維修保養單位簽定維修保養合同,明確電梯維修保養單位的責任,每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志。
(4)保證電梯完好,轎箱內按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。
(5)確定合理的電梯運行時間,隨時監督電梯運行狀況。
(6)定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查,發現問題及時處理。
(7)根據實際情況,配備電梯管理人員,落實每臺電梯的責任人。
(8)配置必備的專業救助工具及24小時不間斷的通訊設備。
(9)遇電梯發生一般故障的,專業維修人員2小時內到達現場修理,發生電梯困人或其它重大事件時,物業管理人員5分鐘之內到場應急處理。
(10)電梯維護保養提前1天通知業主或使用人,盡可能減少對業主或使用人正常生活的影響。
7)有償便民服務收費標準:
序號項目細目收費標準備注
1電更換單頭燈泡、起輝器免費
安裝普通燈具5元
第8篇 小區物業管理員崗位說明書-5
小區物業管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業有限公司**小區物業管理處的管理工作。
4、崗位權限:
日常物業管理權;
日常服務的接待處理權;
5.工作任務:
負責協助物業管理處主任的工作;
負責小區業主或使用人的業務接待;
負責物業管理費用的收取;
負責物業管理處檔案資料的管理;
負責物業管理處的“小財務”工作(包括小區三項基金的管理);
負責物業管理處的內勤工作。
6.承擔責任:對物業管理處的的日常事物性工作負責工作。
7.崗位關系:在物業管理處主任的直接領導下,完成各項工作工作。
8.崗位條件:
學歷:初中以上,具有物業管理崗位管理證書;
能力:責任心強,具有物業管理的專門知識及技能;一定的組織、協調、管理能力;一定的物業管理法律法規知識。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業管理的工作經驗
培訓:物業管理崗位的應知應會技能培訓
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規范;
服裝整潔,掛牌服務;
服務周到,耐心細致;
資料管理,準確完整;
工作敬業、熟悉業務;
處理及時,件件落實;
善于協調,工作有序。
9、應知應會:
工作任務
崗位要求
崗位關系
崗位責任
崗位考核
10.附件
規范用語:
電話:**物業,請講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第9篇 x園小區物業管理設想
御佳園小區物業管理設想
1、管理服務整體設想
**物業公司經過近十年的實踐摸索,不斷總結、創新發展,形成了一套嚴謹、先進的管理模式,并轉化成公司獨特的管理優勢。對于福建龍巖這樣高檔、優美的個性化健康豪宅小區,我公司必將把各項優勢全部運用到實際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務之中。
1.1在御佳園物管中全面導入iso9000國際質量體系。
作為國內通過iso9001認證的物業管理知名企業,將通過實際的運作,結合市場的需要將在御佳園實際管理過程中全面導入iso9000國際質量體系。
1.2在日常物業管理中引入環保理念,將iso14001環境管理體系標準運用到日常管理中。
體現福建龍巖倡導的綠色、健康生態的居住環境。作為通過iso14001認證的物業管理企業,將通過管理保證環境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養物業使用人的自律意識,從而愛護環境、關心環境、關心生態的良好習慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業管理,寓管理于全面、細致的服務之中。
在公司多個項目成功實施的酒店式物管經驗,并將由我司策劃部、質量部會同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務,對建筑物、公共設施、機電設備、綠化清潔實行嚴格的管理,對業主及物業使用人則體現為熱情服務,提供全面的酒店式物業管理星級服務。物業管理公司與業主及物業使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關系,而是充分體現服務提供者與服務接受者的關系。
1.4全面推行智能化物業管理。
我司下屬工程部曾給深圳數個知名樓盤擔任智能化系統的前期介入和設計,對施工、維修、保養工作,有其豐富的經驗將用于御佳園設置的樓宇智能化系統,對小區智能化管理系統進行全面、專業性的維護與管理,以期發揮智能化設施安全、高效、方便之優點。
1.5公司將根據業主、用戶的實際需求提供' 個性化'服務。
加大服務深度及廣度,在管理上分公司營造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創造溫馨和諧的生活環境,真正使業主體會到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據小區自然環境優勢,小區將全部實行封閉式管理,加強人防與技放防相結合;強化技防,降低管理成本,提升服務質量。
1.7創優
條件具備后第一年創市優秀住宅小區,第二年創省優,第三年創國優。
2、具體服務方式、內容及辦法詳見:(略)
第10篇 小區物業管理處防火崗位責任制
**管理處管理制度
小區管理處防火崗位責任制
1.目的
為了預防火災事故,保護業主人身和財產的安全,維護公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過程控制
3.1防火工作貫徹'預防為主,防消結合'的方針,堅持管理處義務消防隊與群眾相結合的原則,實行防火安全責任制。
3.2管理處經理是防火工作第一責任人,應將消防工作納入管理處經營和發展計劃,保證各項防火工作正常進行。
3.3管理處任何人都有維護消防安全、保護防火設施、預防火災、報告火警的義務,任何人都有參加滅火工作的義務。
3.4消防設備責任人須定期對co2 滅火系統、消防栓、消防水源開關、消防工具、滅火器等消防設施設備進行檢查試驗,使之始終保持良好狀態。
3.5各現場安全崗位須維護交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負責領導,由各執行作戰小組負責實施。消防指揮中心對各小組的消防工作實施監督管理,安排實施具體工作,負責接收和報告警情,并在滅火過程中負責全面協調和指揮工作。
3.7消防設備組平時對消防設備進行檢測和維修,在接到消防指揮中心火警時,先停市電,停電梯,改用應急電源,并啟動消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時負責指揮安排人員安全撤離火災現場。
3.9消防滅火組對各類消防設備的性能、作用、構造應熟練掌握,接到報警后應迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現場控制火勢或滅火。
3.10后勤組應了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應全力支持滅火組和救護組,必要時接應、引導消防車輛到達滅火現場。
3.11消防救護組應熟練掌握必要的急救常識,能夠正確使用消防輔助器材,在火災現場應做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時應控制火災當事人家屬的情緒。
3.12消防現場治安組由當值安全員直接負責,防止犯罪分子趁火打動,同時維持現場秩序,便于滅火救護的正常進行。
3.13管理處經常組織防火宣傳教育,提高業主的防火意識。
3.14管理處應每月至少組織一次員工參加消防常識學習,或外聘專業人員進行培訓,借以提高消防意識及專業技能。
3.15管理處應建立考核激勵機制,對在防火工作中有突出貢獻或者成績顯著的個人給予獎勵。
第11篇 某小區物業管理意見征詢
小區物業管理意見征詢
一、如果為保持小區建筑外觀的美觀統一,不允許安裝以下物體,對此您做何看法(同意就請在'□'上劃'√',否則請提出參考意見)
1、小區內不允許安裝外置式防盜網、拉閘等,只能按統一式樣安裝內置式的。
□贊同
□其他意見或建議:
2、小區內不允許安裝戶外型熱水器,包括各式太陽能熱水器,或需破墻安裝排煙裝置于戶外的燃氣熱水器等。
□贊同
□其他意見或建議:
3、不允許以任何形式改動或封閉陽臺、露臺、層頂花園。
□贊同
□其他意見或建議:
4、晾衣架、空調外機需要安裝于統一指定的位置。
□贊同
□其他意見或建議:
如果為保障小區業主的安全,對小區實行封閉式管理,即采取'業主憑證'出入,訪客需得到業主同意方可入內,臨時人員需辦理
二、《臨時出入證》接受管理等措施,對此您有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
三、按照政府有關規定以及為保障小區環境安靜整潔,如果禁止在小區內畜養任何大型寵物,你有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
第12篇 某某小區物業管理思路
某小區物業管理思路
'為業戶服務,使物業增值
'zz'項目從概算設計、選址、可行性研究、立項報批、資金籌集、拆遷、建安完成,到市場營銷,其目的是最大限度地追求社會效應和利潤最大化。優秀物業公司,不僅能對物業善加愛護,使其'青春永駐',而且一流的物業加上優質的服務形成組合,使樓宇形象潛移默化地進入市場,扎根在消費者心中,形成物業本體以外的價值--無形資產。
將有形資產與無形資產構成的物業增值,為業主帶來更大利潤,是我們的首要目標。
'創造安、快、暖、便、潔的時間與空間環境
物業管理服務是有償出售智力和勞務的服務性行業,管理服務是一種特殊商品,其核心是服務,物業管理=時間+空間+服務。
所謂'時間',就是一年365天,每天每時都要保潔物業的正常運行;所謂'空間',就是使業主花錢買下的物業在規定的時間段里,保持良好的空間環境。如何保證'時間'和'空間'的優化,靠得是周到細致的服務。
'時間'和'空間'的完美結合,是我們追求的目標。
'求生存、求形象、求效益
物業管理服務企業通過輸出自己的智力和勞務來獲取相應的報酬,從而確立自己的定位以及樹立適當的品牌,不同的管理服務水準,將獲得不同的社會評價和報酬。只有當所提供的管理服務被認可了甚至被推崇了,企業的形象也隨之完美了,這時,生存和效益的問題也就解決了,自身也發展了。
企業自身的發展是我們的奮斗目標。
