某某花園設備設施維保管理
某花園設備設施維保管理
科學、規范化的設備、設施管理對zz**花園的全方位管理運作起著重要的保障作用。因此,必須建立一整套周密的、嚴格的、集中的管理體系。物業公司將嚴格按照南京市新的服務等級標準中的三類標準對小區設備實施進行全面的維護保養工作
1、設備、設施的竣工驗收和交接
介入管理初期,由維修部主管負責組織各專業工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統等)積極配合發展商做好供應商提供的產品的技術資料(圖紙、產品說明書、操作手冊等)、竣工驗收資料、交接手續的收集、整理、記錄工作,對達不到設計要求的應配合發展商與供應商共同協商解決,并及時做好相關記錄。
2、設備設施的分類、登記、建帳
為了使設備、設施達到規范化管理,依據iso9001:2000質量體系認證標準,各專業工程師對所接管的設備、設施進行準確、科學的分類、登記,建立設備管理檔案,包括各專業技術資料、系統網絡圖、隱蔽工程圖、《設備登記表》、《設備臺賬》等,同時做好各種設備設施的服務標識工作。
3、專業人員的配備
設備、設施的管理,是一項在結構上與技術上要求極其復雜的特殊工種,必須由一批高素質的技術力量來完成,因此,各專業部門所配備的人員需具有專業資質,持證上崗。
4、設備、設施運行、維護、保養
⑴各專業工程師必須結合本部門設備、設施的實際情況,制定出適合于各分系統設備、設施的規章制度、管理規定、維修保養規程,力求在實際運作過程中行之有據、做之有理,進一步保障zz**花園設備設施的安全、可靠、正常運行。
⑵運行值班人員負責各系統所轄設備、設施的運行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發現問題及時通知有關人員進行處理。
⑶維修人員負責各系統所轄設備設施的維護保養工作,并做好維修保養記錄,對維修保養中發現較嚴重的設備、設施故障及時上報維修部主管,由各專業工程師組織有關人員進行分析、研究,制定解決辦法。
⑷各系統所轄設備、設施的更新及重大維修、變更情況應及時在設備檔案中做好記錄。
5、設備設施的管理目標
設備、設施的完好率100%
設備、設施的維修及時率 99%
設備、設施的維修合格率100%
6、設備編號方法
□□□□□□□□□□
設備序號
所屬系統.設備類型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供電.高壓柜
22供電.低壓柜
23供電.變壓器
30其它
具體樓宇棟號
所屬區域
㈠、供電系統管理
通過對供電設備設施運行、維護、保養過程的控制,確保供配電系統處于良好的運行狀態,滿足zz**花園所有設備、設施正常運作的要求。
供電管理服務指導思想:安全第一。
1、供電運行管理
⑴、電氣工程師(機電)根據不同設備、設施的性能、技術資料、要求,合理制定出《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規程、維護保養規程。
⑵、運行值班人員必須嚴格按照《運行值班管理規定》實行24小時值班制,對zz**花園變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查,同時做好相應記錄。
⑶、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統《高、低壓配電安全操作規程》進行,并嚴格執行《工作票》、《操作票》制度,牢固樹立'安全第一'的思想,確保人身和設備設施的安全。
⑷、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設施的運行狀況,發現隱患、故障要及時報告,并做好詳細記錄。
2、供電系統維護保養
⑴、維修人員進行日常維護保養工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規定》及各種設備、設施的《維護、保養規程》進行,并按要求做好保證安全的'組織措施'、'技術措施'。
⑵、維修人員必須熟悉、掌握zz**花園各系統所有照明器具情況,認真、及時做好維修、更換工作,保證照明系統外觀整潔無缺損、無松落,達到光源完好率、維修更換及時率100%。
3、供電應急措施
⑴、在有臺風、暴雨災害時,電氣工程師(機電)須及早組織人員對所有供電系統進行預防檢查,多方位監視,同時做好搶修工作準備。災情過后,對供電系統全面檢查一次,發現問題及時處理。
⑵、發生火災時,運行值班人員立即報警并切斷火災區域電源,積極滅火。事后,必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。
⑶、自備發電機房嚴禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經常保持機房設備、環境衛生。維修人員須按《發電機維護、保養規程》及時進行檢查、保養,并做好相應記錄,保持油路、水路暢通無泄漏,油水位不得低于標準線。
⑷、電力故障和停電應急程序
若電力部門預先通知停電,立即將詳情和有關文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即安排電工值班;預先張貼停電通知在顯眼處;若電力故障引致停電 ,須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修, 通告有關停電情況,然后迅速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛工作,處理善后事宜。
4、設備安全操作規程(略)
5、公用照明設施維修養護規定(略)
(二)、給排水系統管理
1、服務標準
保證給排水設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、給排水系統運行管理
⑴、給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統。
⑵、設備運行由專人專職管理,嚴格實行持證上崗制度,定崗定人。
⑶、實行24小時值班制度
⑷、消防系統定期進行試運行,確保系統安全可靠。
3、給排水系統的維修保養
⑴、制定科學合理的維修保養計劃并組織實施。
⑵、維修操作人員合理配置,嚴格實行持證上崗制度。
⑶、加強日常巡視、檢查,切實貫徹'應修盡修,全面保養'的方針。
4、供水系統應急處理措施
⑴、遇有事故,及時搶修,一般情況下,限水、停水需在24小時前通知用戶。
⑵、檢查漏水的準確位
置及所屬水質,例如沖側水或排水等,并在許可的能力下,立即設法制止漏水,如關上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量控制現場,防止范圍擴散。
⑶、觀察四周環境,漏水是否影響各項設備,如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機等設備,并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。
⑸、利用現有工具,設法清理現場。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險等問題,須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現場積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時,應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時加以清理干凈,以免堵塞。
⑼、如該地區及建筑物曾經有水浸記錄,平日必須準備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。
6、供水值班管理規定(略)
7、水泵房管理規定(略)
㈣、弱電系統管理
1、服務標準
保證弱電系統設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、弱電運行保養規程示例
1.0自控系統
1.1中控室弱電系統值班運行操作規程
1.1.1按開系統主動機,正確輸入系統操作密碼,進入系統監控主畫面。
1.1.2檢查系統中是否有報警點,并按所報警設備的重要程序依次查看報警內容,視情況采取相應措施或通知相關專業人員或通知主管并作詳細記錄。
1.1.3認真查看上一班的值班記錄,尤其是注意特別提示欄的內容,在清楚地理解上一班移交的工作后,認真執行或跟蹤解決,交詳細寫明情況以提示下一班人員。
1.1.4巡檢行子系統中所有設備的工作狀態,控制狀態及參數是否正常。
1.1.5巡檢中發現問題,立即通知班長,并采取相應的措施,必要時去現場查看,并將情況詳細記錄。
1.1.6在對開機后巡檢的問題進行處理及詳細記錄后,監視系統中各設備的運行狀況,并注意監視關鍵設備和重點部位的實時狀況,發現問題馬上通知各相關主管人員。
1.1.7如遇系統中被監控設備的參數、運行狀況、啟停時間需要調整時,須有各相關人員的書面要求,并將個性內容填入《樓宇自控被監控設備運行檔案表》,同時在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。
1.1.8如遇控制系統出現故障及時通知受此影響的相關人員,并在故障排除后,再將通知相關人員。
1.1.9下班前,再次對系統中的所有設備進行巡檢,發現問題及時解決,對于那些屬于相關專業人員進行設備檢修、調整等情況,及一些尚未解決的不緊急情況,在值班記錄的特別提示欄中一一說明或寫清原因,提醒下一班人員跟蹤或解決。
1.1.10填寫《中控室自控系統運行值班記錄》及《自控被監控設備運行參數設定表》。
1.2自控系統設備保養操作規程
1.2.1檢查系統主機上的各種連線插接是否牢固,檢查集線器的線路插接是否牢固。
1.2.2檢查ups在系統斷時是否能自動轉換。
1.2.3打開各網絡控制器箱,緊固箱內網絡連線。
1.2.4打開現場ddc箱,清潔檢查各ddc或擴展模塊輸入、輸出點是否正常,緊固箱內各接線端子。
1.2.5緊固、測試、清潔、執行元件。
1.2.6在上述檢查中若發現ddc、擴展模塊或檢測執行元件有故障,通知供貨方更換相應元器件。
1.2.7做好《中控室自控系統運行值班記錄》、《弱電系統維修保養檢測記錄》、《自控被監控設備運行參數設定表》及《設備維修保養記錄》。
2.0消防系統維護保養操作規程
2.1消防主機系統
2.1.1對主機系統進行簡單運行維保時,首先要通知中控值班員,當天的維保工作結束后及時告知中控值班員。
2.1.2檢查主機柜電源電壓,主信號電壓及聯動點電壓是否正常。
2.1.3檢查主機柜內連線是否可靠。
2.1.4檢查主機柜各按鈕是否有效。
2.1.5檢查聯動柜操作盤按鈕是否有效。
2.1.6測試聯動柜內各模塊信號,緊固模塊端子。
2.1.7檢查主機備用直流電源電壓及接線端子。
2.1.8檢查中控室遠程啟動消防泵、噴淋泵的動作是否可靠并緊固連接線。
2.1.9檢查消防直通電話主機功能及連接線。
2.1.10檢查電梯迫降的連接線是否可靠接觸。
2.1.11填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《工程部設備維修保養記錄》。
2.2消防端子箱
2.2.1打開消防端子箱,清潔并檢查箱內各模塊的各種信號是否正常。
2.2.2檢測主信號電壓是否正常。
2.2.3緊固箱內各接線端子。
2.2.4填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《工程部設備維修保養記錄》。
2.3現場各種控制信號、返回信號
2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯系,在值班員采取相應的防范措施并同意后,方可進行下列維保結束后,及時告之中控值班員。
2.3.2清潔手報,檢測手報信號是否正常返回,檢查手報上的通訊功能是否正常。
2.3.3檢查各種防火閥信號是否到位。
2.3.4檢測電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。
2.3.5檢查消火栓按鈕的信號是否正常返回。
2.3.6檢查控制正壓送風機、排風機及切電的繼電器是否可靠動作,緊固相應連接線。
2.3.7檢查卷簾門的動作信號是否正常返回。
2.3.8經多方批準,同意后做聯動試驗。
2.3.9填寫《消防自控制系統維修檢測記錄》或《設備維修保養記錄》。
2.4緊急廣播系統
2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經同意后,方可進行操作,并在當天的維保結束后,告之中控值班員。
2.4.2檢查主機柜內電源電壓是否正常,緊固各連接線。
2.4.3檢查主機與消防主機的連線是否牢固。
2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。
2.4.5檢查cd機、調諧器、卡式放音機的功能及工作是否正常。
2.4.6檢查各
種揚聲器是否正常工作。
2.4.7檢查呼叫站對各樓層的呼叫功能是否正常。
2.4.8填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《設備維修保養記錄》。
3.0綜合布線系統
3.1線路維修操作規程
3.1.1接到線路故障報修單后,應立即查修,首先確定故障范圍。
3.1.2屬于本中心內的線路故障應盡快排除。
3.1.3屬于電話局方面的故障應立即向電話局報修,
3.1.4同時告知業主。并負責催修。配合電話局維修直至故障排除。
3.1.5將維修過程摘要寫在《工作值班日志》上。
3.2開通電話操作步驟
3.2.1開通直線電話應憑《維修通知單》。
3.2.2將所開通的電話號碼及接線位置準確填入《電話本線表》。
3.2.3按電話配線表逐機房跳線,直至開通。
3.2.4測試信號。確認號碼。
3.2.5在《工作值班日志上寫清開通記錄。》
3.3設備維護保養操作規程
3.3.1清潔各機房內銅纜配線架,檢查跳線有無松動。
3.3.2打開各光纖接續箱,小心地清潔箱內設備,并恢復原狀。
3.3.3整理配線架跳線,核對配線表。
