商住物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算案例
商住項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理成本測(cè)算案例
一、 物業(yè)概況
1、 用地面積:9984.85m2
2、 總建筑面積:23470m2
3、 地上建筑面積:19970 m2
4、 地下建筑面積:3500 m2
5、 建筑占地面積:4450m2
6、 建筑密度:44.6%
7、 建筑容積:2.00
8、 綠化率:30.4%
9、 商鋪:9000 m2
10、商務(wù)公寓:10970 m2
11、停車(chē)位:92
二、 人員配置架構(gòu)設(shè)置
說(shuō)明:1、商務(wù)間共計(jì)214間,在初期按40%的入住計(jì)算,即85間。按每個(gè)服務(wù)員做13間計(jì)算則需7名/班×2班=14人。
2、總?cè)藬?shù)控制在65人以?xún)?nèi)。
三、物管費(fèi)的成本測(cè)算
1、 管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。
(1) 人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn):見(jiàn)表(01)
人員編制和基本工資標(biāo)準(zhǔn)表(01)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 人 數(shù)(人) 工資標(biāo)準(zhǔn)(元/月) 總額(元/月)
一 管理人員 13 2346.00 30500.00
四 維修人員 5 1000.00 5000.00
二 收費(fèi)員 3 800.00 2400.00
五 治安員 20 750.00 15000.00
三 服務(wù)員 14 600.00 8400.00
六 保潔員 6 550.00 3300.00
七 合計(jì) 61 / 64600.00
(2)費(fèi)用測(cè)算
管理/服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表(02)
工資福利費(fèi)測(cè)算表(02)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 金額(元/月) 依 據(jù) 測(cè)算結(jié)果(元/月.m2)
一 基本工資 64600.00 / 3.234
二 福利費(fèi) 20341.50 注(1) 1.148
三 加班費(fèi) / / 暫不計(jì)
四 服裝費(fèi) 1625 注(2) 0.081
五 合計(jì) 79166.50 / 4.463
注(1): 福利費(fèi)為工資總額的35.5%, 其中福利基金占工資總額的14%;教育基金占工資總額的1.5%;社會(huì)保險(xiǎn)占工資總額的20%。
注(2): 服裝按年均300元/人計(jì)算,則每月分?jǐn)倿?
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
(1) 采用總體匡算思路進(jìn)行測(cè)算。住宅建造成本按1200元/m2計(jì)算,公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計(jì)取,折舊年限按25年計(jì)算,維修保養(yǎng)費(fèi)按月折舊費(fèi)的40%提取。則:
維修保養(yǎng)費(fèi)=[(1200元/m2×30%)÷(25年×12月/年)] ×40%
=(360÷300)×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用電為(晚間19:00分至次日清晨7:00分為開(kāi)燈時(shí)間,共計(jì)12小時(shí),如本物業(yè)有200盞燈60瓦計(jì)算)。則:每日所用電費(fèi)為:
(60瓦/盞×200盞×12小時(shí)×30日/月)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=4320千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=4752.00元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)電梯運(yùn)行電費(fèi)為:每部電梯按5千瓦/小時(shí)每天運(yùn)行12小時(shí)計(jì)算則運(yùn)行電費(fèi)為:
(4部×5千瓦/小時(shí)×12小時(shí)×30天/月)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=7200千瓦/小時(shí)×1.10元/千瓦/小時(shí)
=7920元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
維修保養(yǎng)費(fèi)用為;每層每月按50元計(jì)算則為:
(4部×7層)×50元/層/月
=28×50
=1400元/月
分?jǐn)偟矫科椒矫椎馁M(fèi)用為: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 綠化管理費(fèi):
小區(qū)綠化面積為3035m2, 綠化管理費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表(3)
綠化管理測(cè)算表(3)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額(元) 測(cè)算結(jié)果(元/月.m2)
1 綠化工具費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
2 勞保用品費(fèi) 400元/年 400.00 0.010
3 綠化用水費(fèi) 1噸/ m2.年, 1.35元/噸 4097.25 0.017
4 農(nóng)藥化肥費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
5 景觀(guān)再造費(fèi) 0.10元/ m2.年 303.50 0.001
6 合 計(jì) / / 0.039
4、 清潔衛(wèi)生費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表(04)
清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算見(jiàn)表(04)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額(元) 測(cè)算結(jié)果(元/月.m2)
1 工具購(gòu)置費(fèi) 300元/人.年 1800.00 0.008
2 勞保用品費(fèi) 300元/人.年 900.00 0.008
3 化糞池清掏費(fèi) (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外運(yùn)費(fèi) 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 計(jì) / / 0.041
注(4):化糞池清掏費(fèi)全年共計(jì)約為:3000元。
5、 保安費(fèi):
保安費(fèi)用測(cè)算見(jiàn)表(05)
保安費(fèi)測(cè)算表(05)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 測(cè)算依據(jù) 金額(元/年) 測(cè)算結(jié)果(元/月m2)
1 裝備費(fèi) 250元/人.年 5000.00 0.020
2 人身保險(xiǎn)費(fèi) (暫不計(jì)) / /
3 房租費(fèi) (暫不計(jì)) / /
4 合 計(jì) / / 0.020
6、 辦公費(fèi):(全年開(kāi)支辦公費(fèi)約12萬(wàn)元)
辦公費(fèi)=12萬(wàn)元÷(12月×19970平方米)
=0.501元/月.平方米
7、 固定資產(chǎn)折舊費(fèi):
固定資產(chǎn)總額為100萬(wàn)元,平均折舊年限為5年,即:
固定資產(chǎn)折舊費(fèi)為:100萬(wàn)元÷(12月/年.月×5年×19970m2)
=0.834元/月.平方米
8、 利潤(rùn):
利潤(rùn)取5%,則
利潤(rùn)=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834)×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定稅費(fèi):
兩稅一費(fèi)為前八項(xiàng)之和的5.75%,則
稅費(fèi)=(4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352)×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合計(jì):經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)匯總表見(jiàn)(06)
經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)匯總表(1-6)
序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額(元/月.平方米) 費(fèi)用所占比例
1 工資福利費(fèi) 4.463 57%
2 維修費(fèi) 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 綠化管理費(fèi) 0.039 05%
4 清潔衛(wèi)生費(fèi) 0.041 0.5%
5 保安費(fèi) 0.020 0.2%
6 辦公費(fèi) 0.501 6.4%
7 折舊費(fèi) 0.834 10.5%
8 利 潤(rùn) 0.352 4.5%
9 法定稅費(fèi) 0.425 5.4%
10 合 計(jì) 7.817 100%
11、 車(chē)場(chǎng)管理費(fèi)收入的補(bǔ)貼:
機(jī)動(dòng)車(chē)輛車(chē)位約為92個(gè),每個(gè)車(chē)位管理費(fèi)為(平均)50元/月/位,則每月的停車(chē)收入為:4600元。
分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用測(cè)算出的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)減去補(bǔ)貼費(fèi)用,則每平方米經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)為:
經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)=7.817-0.230
