辦公住宅樓項目物業管理措施規范
辦公和住宅樓項目物業管理六項措施
措施一:派遣精銳骨干,組建管理團隊
1、精銳骨干。實踐證明,委派項目經理和管理骨干的綜合素質是項目管理成功的關鍵本物業管理公司高度重視廣州**研究所辦公和住宅樓項目,擬在物業交接期間委派多名管理、技術骨干深入現場,全力配合,掌握基本情況。在正式接管后,公司全面負責項目策劃,根據管理處主任目標責任制具體組織實施。另有質量控制、工程技術、財務管理等專業人員級成富有效率的管理團隊。
2、核心競爭力。本物業管理公司承接小區項目的核心競爭力就體現在管理團隊上。敬業、服務、創新的企業精神;業主滿意為最高服務原則的經營理念;創建中國物業管理行業名牌企業的發展目標。正是這套企業文化體系,形成了管理團隊共同的價值觀、信念追求和行為準則,這批進取型的業務骨干善于運用最新科技,經驗豐富、熱愛物業管理工作,是做好項目物業管理工作的根本保證。
措施二:樹立中高檔次、人性化的整體形象
本物業管理公司從小區角度分析,確定了小區中高檔次、人性化的整體形象定位。如何樹立和維護這種整體形象,從物業管理工作方面,我們不僅要在觀念上高度重視,組織環節上明確安排,還要著重做好以下四方面的工作:
1、對小區主體建筑的管理。從樓內到樓外,從天臺到地下,確保樓宇完好率達到98%;杜絕亂張帖、亂搭建、亂拉線、亂擺雜物等不規范行為;車輛疏導和停放有序;小區泛光照明和公共照明系統無故障。
2、設備管理形象規范。建立設備標識系統,完善機電設備檔案,所有設備無油污、無銹跡、無帶故障運行,各項設備有責任人。
3、突出環境工程管理。首先,在原有綠化廣場基礎上,增加小區立體綠化和樓內盆栽植物布置,使小區本體綠化與廣場綠化融合為一體,形成花園式居住環境;其次,整合區域環境形象,統一規劃區域內環境管理方案,包括中英文環境導示和多媒體信息系統。編制專用環境手冊,加強區域環保意識的宣傳、灌輸,啟發區域成員對愛護環境的自律意識;再次,實施區域噪音、水質、空氣監測和管制,樓宇清潔無盲區、死角,實施垃圾分類處理并加強排污系統環保措施。
4、管理人員形象。所有管理服務人員嚴格執物業管理公司員工行為規范,全面貫徹iso9002質保體系,并根據實際情況采用隱性化服務概念,即在優質服務前提下,最大限度地減少對小區業主(住戶)的影響。需要提供物業管理服務時,有關人員迅速到位,無需求時,管理服務人員盡量不出現在公共區域。
措施三:提高樓宇設備運行管理保障能力
1、在前期交接期間,本物業管理公司將委派最優秀的機電工程技術人員,參與交接驗收,除熟悉各類設備情況外,重點幫助業主把好驗收關。
2、本物業管理公司進駐一個月內,完成機電設備檔案,安排富有操作性的樓宇設備管理方
案,確保水電供應、消防等正常運行。
措施四:引入iso9000及iso14000環境質量保證體系
iso9000質保體系是保證物業管理質量不可缺少的大綱。該體系引入小區項目后,結合項目特點,確立適合的質量目標。我們高度重視各業主(租戶)的意見和建議,通過意見征詢,改善服務質量。在管理處員工培訓過程中,要增強質保體系實操能力,使廣大員工熟悉體系內容,增強質量意識和規范意識,使質保體系正常運作,并力爭在接管半年內,全面導入iso9000質保體系。本物業管理公司還將廣州**研究所辦公和住宅樓物業管理中積極引進iso14000環境控制體系。
措施五:有效的成本控制
物業管理是微利行業,主要靠內部管理、靠有效的成本控制來保證管理酬金的獲取。相信:專業的物業公司重要特征之一就是物業管理預算及執行能力,成本控制是評價物業管理項目成功與否的重要指標。
如何充分利用這有限的管理費用提供更全面的物業管理服務是重要且實際的問題,我們物業管理公司的做法是:
1、采用模擬成本倒算原則,制定切實可行的物業管理年度預算案。
2、執行預算過程中實行成本否決制,即預算案中未列項目堅決控制或從簡。同時,采取員工參與、適當授權、數據評價、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實在全員、全要素、全過程中。
3、劃小核算單位,費用控制上采用'內部購糧本',保證資金正常運作并保持物業管理發展后勁。
4、通過節能降耗措施,降低物業能源費用,減少行政支出。
本物業管理公司掌握了中高檔小區財務收支各項細節,特別是對費用支出各項常規比例以及如何控制各項管理成本富有經驗。接管小區后,我們將發揮成本控制優勢,體現專業管理的效果。
措施六:注重業主導向,倡導服務創新
1、服務創新概念。由于物業管理行業的快速發展,業主導向正在逐步取代市場導向的觀念,影響行業發展的因素不僅在于當前市場,更在于業主對物業管理服務潛在和未來的需求。小區對物業管理服務的要求將趨向于求新、求變以及更高的科技、信息和文化含量?，F代物業已不僅僅滿足于管理服務人員隨叫隨到、愛崗敬業,而且還要求服務上品位、重科學、講環保、有文化內涵和新穎感。因此,物業管理服務需要一種超乎規范和程序之上的變革和創造。物業管理服務工作有其特殊性,程序、制度不可能約束管理中每個細節,管理人員需要借助行為科學、心理學、統籌學等知識,創造性地完成服務工作。
2、服務創新措施。本物業管理公司在策劃小區物業管理方案中,特別倡導服務創新。對整體形象的定位和工作重點分析本物業管理公司[經營型]物業管理模式的應用、隱性化服務、綜合配套服務、管理處體制的變革、業主服務中心的設立以及貫穿環保教育、提倡健康概念、引導節能降耗、提供信息服務、融合區域文化等,都是服務創新的具體體現,創造性服務是一項永無止境的工作。
