第1篇 物業管理專業名詞解釋-1
物業管理專業名詞解釋(1)
1.物業:物業管理活動的物質載體,是聯結物業管理相關法律關系主體之間關系的介質。原為香港地方俚語,意指單元性房地產,是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動產。
2.構造物:指采用一定的技術手段將各種物料按照一定結構連接成的整體,包括建筑物和構筑物兩類。構筑物不直接供人在里面進行生產和生活活動的構造物。
3.建筑物:指定著于土地上下,由頂蓋、梁、柱、墻壁等部位組成,供人居住或用于其它目的使用的構造物。房屋是建筑物最基本、最主要的物質形態,是指用建筑物料與外部空間隔開,可以容納人在其中活動的建筑物。
4.物業管理區域:物業的集合,是物業管理的基本單位。
5.居住物業:指專供居住的物業,包括住宅小區、別墅、公寓等。
6.商業物業:指業主或物業使用人用于商業(商務)活動的物業,包括寫字樓、購物中心、商鋪、酒店等。
7.工業物業:指用于工業和交通運輸生產活動的物業,包括工業廠房、倉庫等。
8.其它類型物業:體育類物業(體育場、體育館、健身房)、文教娛樂類物業(學校、影劇場、音樂廳、游樂場、文化廣場)、衛生保健類物業(醫院、療養院、養老院)、交通類物業(車站、空港)、名勝古跡類物業(古建筑、名人故居)和宗教類物業(教堂、禮拜寺、廟宇、宗祠)等。
9.混合物業:一般指居住型和非居住型物業進行混合設計和建造的物業。
10.公產物業:產權歸國家所有的物業,包括黨政機關、部隊、國有事業單位和國有企業的物業。
11.私產物業:產權歸個人的物業。
12.單位產物業:產權歸單位所有的物業。
13.私益性物業:為五官產權人壟斷性占有和使用,能為其創造生活便利或帶來經濟利益的物業,如住宅、寫字樓、商場、會展中心、酒店、工業廠房等。
14.公益性物業:指為社會公眾提供公共性服務或用于社會公益活動的物業。如行政辦公類物業、學校、醫院、圖書館、禮拜堂等。
15.物業內容的二元性:指建筑物和建筑物所依附的土地。
16.設施設備的配套性:指物業以其各種配套設施設備滿足人們各種需要的特性。
17.物業的社會屬性:指物業在生產、流通及使用和維護等環節引起的社會關系的產生、變更和終止的屬性,包括經濟屬性和法律屬性兩個方面。
18.相鄰關系:兩個或多個相互連接毗鄰的不動產所有人活物業使用人,在行使不動產的占有、使用收益和處分權利時,相互之間應給予方便或接受限制而發生的權利義務關系。
19.建筑物相鄰關系:指相鄰的建筑物所有人或物業使用人之間,建筑物所有人或物業使用人與相近的土地所有人或物業使用人之間,以及同一建筑物內彼此連接毗鄰的建筑物單元所有人或物業使用人之間,由于不可量物侵入導致干擾或妨礙而發生的權利義務關系。
20.廣義的物業管理:指房地產開發、租賃、銷售及售后服務活動的總稱。
21.狹義的物業管理:指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維護、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
22.常規性服務:物業服務企業為確保物業完好與正常使用,維護正常的工作、生活秩序,面向全體業主提供的最基本的服務。
23.環境管理:指對建筑區劃業主的生活和工作環境進行的綜合性管理,包括保潔管理、綠化管理、排污管理、消防管理和污染控制等。
24.公共秩序維護服務:指物業為維護建筑區劃安定,保護業主的生命和財產安全,物業服務企業的安保人員要通過值班、看守和巡邏,有效預防、中止并及時處置各種突發事件,向業主提供優質、高效的公共秩序維護服務。
25.公眾代辦性服務:指物業服務企業接受業主與物業使用人的委托,代理繳納水、電、氣、有線電視等費用的服務。
26.物業檔案管理:是反映物業形成、變遷和管理的各種文字、圖表、聲像等資料的總稱,包括設計施工圖、物業產權檔案和物業卡片三部分。
27.社區文化建設:是在一定區域、一定條件下,社區成員共同創造的精神財富及其物質形態,包括環境文化、行為文化、制度文化和精神文化四個方便的內容。
28.專項服務:是物業服務企業為創造良好的工作秩序和生活環境,面向全體業主與物業使用人提供的服務。
29.特約服務:指物業服務企業為滿足房屋所有人或所有人或物業使用人的特殊需要而提供的個性化服務,是對常規性服務和專項服務的補充。
30.物業管理模式:指物業管理的結構形式和運行機制,其核心是參與物業管理的法律關系主體以及相互關系。
31.業主大會:物業管理最高權利機構,享有對物業管理重大事項進行決定的權利。
32.業主委員會:是業主大會的常設執行機構,對業主大會負責,在物業管理過程中,執行業主大會所做的各項決議并接受業主監督。
33.社區居民委員會:是城市居民實行自治管理的基層組織。
34.物業服務企業管理模式:指由獨立設置、具備相應資質條件、具有法人地位的物業服務企業對物業實施管理的模式。
35.開發商管理模式:指房地產開發企業自行組建物業管理機構,對其開發建設的物業項目進行管理的模式。
36.業主自主管理模式:指通過物業管理區域內業主大會或業主委員會等自治管理組織對物業實施管理的模式。
37.政府房管部門管理模式:指由誠實政府房地產行政主管部門(房管局和基層房管站、房管所)對屬于國家所有的房產進行的管理。
38.黨政機關、企事業單位自行管理模式:指各級黨政機關、企業、學校、醫院等企事業單位直接對其物業進行管理的模式。
39.“三合一”管理模式:指居民委員會、業主委員會和物業服務企業組成聯合工作組。共同實施物業管理的模式。
40.物業管理方案:是物業服務企業對物業管理項目實施管理的基本設想。
41.前期物業管理:指在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,由建設單位選聘物業服務企業實施的物業管理。換句話說,就是自建設單位出售房屋時起到業主委員會成立時止的 物業管理。
42.建筑物區分所有權:指建筑物按照單元劃分并出售后,在單元所有者之間形成的財產關系,包括專有所有權、共有所有權和成員權三個方面。
43.專有權:建筑物區分所有人排他性占有、使用、收益和處分建筑物專有部分的權利。
44.專有部分:指區分建筑物中構造上能夠明確區分并可獨立使用的部分。
45.共有權:指建筑物區分所有權人依照法律或管理規約的規定,對區分所有建筑物中的共有部分享有的占有、使用和收益的權利。
46.共有部分:區分所有建筑物中除專有部分外的其它所有部分。
47.成員權:建筑物區分所有權人基于一棟建筑物的構造、權利歸屬和使用上的密切聯系而形成的作為建筑物管理團體的一名成員所享有的權利和承擔的義務。
48.業主自主管理:指物業管理區域內的全體業主基于建筑物區分所有權,依據法律、法規的規定,根據民主的原則建立自治組織、確立資質規范,自我管理本區域內物業管理活動的一種基層治理模式。
49.管理規約:是物業管理區域內全體業主共同制定并承諾遵守,對全體業主有共同約束力的,有關業主在物業使用、維護和管理等方面的行為準則。
50.業主大會:物業管理區域內全體業主組成,體現業主的意志和利益,對物業管理重大的事項作出決定的業主自治管理組織。
51.業主委員會:指物業管理區域內代表全體業主對物業實施自治管理的社團組織。是業主大會的常設工作機構,是物業管理法律關系主體之一,是業主大會會議決議的執行機構。
52.物業服務企業:按合法程序設立,為業主與物業使用人提供綜合服務和管理的獨立核算,自負盈虧的經濟實體。
53.資質管理:政府房地產行政主管部門對物業服務企業進行管理的主要內容之一。
54.物業服務企業核心競爭力:指物業服務企業賴以生存和發展的關鍵要素。
55.物業管理市場:指出售和購買以物業為對象的管理服務這種無形勞動的場所和由此引起的交換關系的總和。
第2篇 物管培訓:物業管理公司的資金結算
物業管理公司的經營管理服務活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續、系統、全面地記載和核算,并實行有效的控制。理所當然,資金結算也是物業管理公司理財的主要內容之一。本章對物業管理公司資金結算的種類、原則、主要方式和票據作一個介紹。
一、物業管理公司資金結算的含義和作用
(一)物業管理公司資金結算的含義
結算,是指經濟活動過程中的資金了結和清算。物業管理公司因商品交換、勞務供應、資金調撥等業務而發生款項往來的清算。結算方式按支付方式的不同,可分為現金結算和轉賬結算兩種。收方和付方直接以現金進行結算叫現金結算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構劃撥轉賬將款項從付款人賬戶劃轉到收款人賬戶的貨幣收付結算叫轉賬結算,它是以存款的轉移代替現金的流通。
在商品經濟發達的社會里,轉賬結算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業、單位、個人之間經濟往來的款項,除少數按《現金管理暫行條例》規定可以使用現金結算以外,大量的都通過轉賬結算來完成。這樣做,對物業管理公司來說,可以簡化結算手續,縮短結算過程,有利于資金周轉速度的加快,促進資金流通。
由于轉賬結算是以信用支付代替現金支付,所以必須根據交易的性質、交易雙方所在的地點和交易發貨的時間等條件,制定出不同的結算方式,明確規定付款的條件、憑證及其傳遞等內容。因此,作為在物業管理公司工作的同志來說,應該在社會主義貨幣信用理論的基礎上,從貨幣與商品矛盾的運動規律中,學習我國社會主義市場經濟條件下的經濟關系,認識轉賬結算的規律性,不斷疏通結算渠道,使物資運動和貨幣資金運動緊密地結合起來。
在我國,轉賬結算是建立在金融機構同各經濟單位經常的、固定的信用關系基礎上的,通過金融機構賬戶的資金轉移來實現貨幣收付關系。其結果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉集中為銀行信用所代替。可見,社會主義轉賬結算的實質是以銀行信用流通代替現金流通,并用于清算經濟往來關系,它是促進流通的一個工具。
(二)物業管理公司結算業務的作用
物業管理公司結算業務的作用表現在以下幾個方面:
(1)可以加快結算速度和資金周轉,為物業管理公司的健康發展提供保證。這里特別提出轉賬結算方式,一方面能夠適應經濟活動中不同特點的貨幣收付要求,另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運動與物資運動的結合,提高了資金的使用效益。因此,能轉賬結算的業務應盡可能轉賬結算。
(2)能正確、迅速地反映物業管理公司的日常業務并進行有效監督,使公司能及時了解業務活動的全面情況,以便發現并改進工作中存在的問題和缺點。
(3)結算業務關系到各部門、各單位的經濟往來,每筆結算業務一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉賬結算還涉及到金融機構,從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據。
二、物業管理公司資金結算的基本原則和要求
(一)物業管理公司資金結算的基本原則
(1)根據國家規定,各單位之間的經濟往來,除按照現金管理辦法規定可以使用現金的以外,都必須通過銀行辦理轉賬結算。
凡在銀行辦理結算的單位或個人,都必須按照規定,在銀行開有賬戶或交存現金。開有賬戶的單位,賬戶內必須有足夠的資金以保證支付。交存現金的,應按結算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結算的企業、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結算,使經濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機構會按相應規定予以制裁。這一原則對履行付款義務的當事人具有約束力,是維護經濟合同秩序、保障當事人經濟利益的重要保證。
(3)誰的錢進誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機構作為資金結算的中介機構,在辦理結算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規定可以凍結、扣款外,一律不得代任何單位凍結和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機構辦理結算只負責辦理結算當事人之間的資金轉移,而不能在結算過程中為其墊付資金。
(二)物業管理公司資金結算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結算的必要條件,也是辦理結算的先決條件,只有開立賬戶,把應該交存的款項存入金融機構,金融機構才能為他們辦理結算業務。
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bsp; 金融機構賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉賬結算和現金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預決算報表的獨立預算會計單位或實行獨立經濟核算、獨立編制財務報表的企業單位。一個獨立的經濟單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當地工商行政管理機關核發的《企業法人執照》或《營業執照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意,并憑中國人民銀行當地分支機構核發的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉存,與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉賬結算和現金繳存,但不能辦理現金支取。
一般存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據;或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設置的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時存款賬戶的設置與開戶條件
臨時存款賬戶是指存款人因臨時經營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉賬結算和根據國家現金管理規定辦理現金支付。
臨時存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構,并需出具當地工商行政管理機關核發的臨時執照;或是,臨時經營活動需要的單位和個人,并需出具當地有關部門同意設立外來臨時機構的批文。
臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經有關部門批準立項的文件或國家有關文件的規定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后開立賬戶。
2.經濟合同
經濟合同一經成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認真履行規定的義務。如果一方違反合同規定,給對方造成損失時,應承擔經濟和法律責任。經濟合同是銀行辦理轉賬結算、進行結算監督、執行結算紀律的主要依據。沒有經濟合同,銀行將不予辦理。
3.結算紀律
物業管理公司是銀行結算的重要當事人,應嚴格遵守結算紀律,按照結算制度辦理結算,是嚴肅信用制度、維護結算程序的前提條件。公司必須遵守的結算紀律可以歸納為:
(1)不準套取銀行信用,簽發空頭支票、印章與預留印鑒不符的支票和遠期支票;
(2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準利用多頭開戶轉移資金,逃避債務。
以上三不準要求物業管理公司只準在銀行賬戶余額內,按照規定向收款單位或個人支付款項,對應該支付其他單位的款項,必須依約履行義務。
物業管理公司向外發出的結算憑證,必須于當日,最遲于次日寄發。收到的結算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業管理公司資金結算方式
(一)異地結算
異地結算是指不同地區或城市各單位之間經濟往來資金的結算。我國物業管理公司現行的異地結算方式主要有匯兌結算、匯票結算、托收承付結算、異地委托收款結算、信用證結算。
1.匯兌結算
匯兌結算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結算方式。
(1)匯兌結算有關規定
①各單位通過銀行辦理匯兌結算是指資金調撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關的單證。
③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設備的地區,可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查,經同意,會將信匯憑證連同銀行內部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發生丟失、冒領等事故,一律由匯款單位自己負責;c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同,經查驗后,銀行應在匯款委托書上批注“已驗合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關準予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當地市場管理的有關規定監督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現金外,其余均為轉賬且存款不計息。采購員無權隨意將采購資金轉匯,匯入行辦理采購資金轉匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應立即辦理退匯。匯入行發出通知,經過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應主動辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時,應該填制四聯憑證,并在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯為匯款單位的回單;第二聯為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯為收款單位作為收款通知或代取款收據。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續時,匯入行會取出信匯憑證第四聯,核對取款人的有關證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預留印鑒相符。如果是轉賬的,則由收款單位填制兩聯存款單,第一聯加蓋銀行業務公章后,退給收款單位作為收款依據,第二聯代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時,應該填制三聯電匯憑證,在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯,給匯款單位的回單;第三聯匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯匯出行憑此拍發電報。
收款單位會收到第三聯上加蓋銀行業務公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關手續。
2.匯票結算
匯票是出票人簽發的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。匯票分為銀行匯票和商業匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當地銀行,由銀行簽發給匯款人持往外地辦理轉賬結算或支取現金的票據。商業匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發,由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據。
(1)銀行匯票
匯票簽發由指定銀行辦理,匯票的轉賬解付由各銀行機構辦理,現金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準流通轉讓,不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發的匯票,銀行必須加蓋結算專用章和使用壓數機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結算。匯票上指定的收款人,也可以持轉賬支取的匯票向匯入地單位辦理結算。收款單位接受匯票時,應審查票面所記載各項內容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應在匯票背面加蓋業務用章,連同匯款解訖通知、進賬單等,一并送開戶行進
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結算,應填制匯票委托書,詳細填明匯入地點、匯款用途等項內容。有明確收款對象的應詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現金的,應填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯:第一聯為存根;第二聯為支款憑證;第三聯為收入憑證。匯款單位交現金辦理匯票結算的,第二聯注銷。匯出行在辦完轉賬或收妥現金后,會簽發匯票結算憑證。匯票結算憑證一式四聯:第一聯為匯出匯款卡片;第二聯為匯票;第三聯為匯款解訖通知;第四聯為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應當備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發生短缺一聯而不能在匯入地辦理結算時,也應當按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應提交三聯“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發生問題才可按有關規定辦理退款手續。
(2)商業匯票
商業匯票按其承兌人不同,分為商業承兌匯票和銀行承兌匯票。商業承兌匯票,由收款人簽發,經付款人承兌,或者由付款人簽發并承兌的票據。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發,并由承兌申請人向開戶銀行申請,經銀行審查同意承兌的票據。
辦理商業匯票時的規定有:
簽發商業匯票必須以合法的商品交易為基礎,嚴禁簽發無商品交易的匯票;使用商業匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責任;商業匯票除可以向銀行貼現外,一律不允許作為流通手段;商業匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當延期。如屬分期付款,應一次簽發若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉賬。
商業匯票可以貼現。商業匯票貼現,是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業承兌匯票或者銀行承兌匯票轉讓給銀行,即由銀行支現,其貼現期一般以貼現之日起到匯票到期日止。貼現時,根據貼現金額和貼現率,計算出貼現利息,并在貼現金額中預先扣除,將其余的貼現金額支付給貼現申請人,匯票歸銀行所有。
貼現利息的計算公式如下:
未到期天數
銀行貼現的付款額=匯票面額×(1-年貼現率×―――――)
365
匯票到期后,貼現銀行應向貼現人索回貼現金額,如果貼現人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業匯票,這在實質上如同把匯票賣給銀行,貼現銀行買進匯票而支付現款。
3.托收承付結算
托收承付結算是收款單位根據經濟合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據經濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉的一種結算方式。
托收承付結算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應填制“托收承付結算憑證”,連同有關單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天,從運輸部門向付款單位發出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規定的承付期內沒有向其開戶行表示拒付,即為默認承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。
4.異地委托收款結算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據,委托銀行向異地付款單位收取款項的結算方式。
單位之間的商品交換、勞務供應和其他應收款項,均可使用委托收款結算方式辦理結算。委托收款不受金額起點的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應當順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內將其有關單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關單證退回收款單位開戶行,轉交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關單證的,由其開戶行按每筆委托收款業務,每天收取罰金0.5元。
5.信用證結算
這種結算是付款單位把款項預先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉給收款單位,收款單位按照合同和信用證規定條件發貨后,銀行代付款單位付給貨款的結算方式。開出信用證的金額起點,每份100元,每次清付款項起點為30元。信用證結算只能轉賬,不能提取現金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結算
同城結算是指同一城市或同一縣內各單位之間經濟往來的資金結算。我國物業管理公司現行的同城結算主要方式有:支票結算、同城委托收款結算、商業匯票結算、銀行本票結算。
1.支票結算
支票是出票人簽發的,委托辦理支票存款業務的銀行或者其他金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。
支票分為現金支票和轉賬支票。按《中華人民共和國票據法》規定,現金支票只能用于支取現金;轉賬支票只能用于轉賬,不得支取現金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規定事項之一的,支票無效。
單位簽發支票,賬戶內必須有足夠的資金,不準簽發空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標、撥款限額,都是空頭支票。對簽發空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發的次日算起,到期如遇節假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發支票時,要填寫當天日期,不準簽發遠期支票。
支票的簽發只能由單位財會部門指定專人負責,并加蓋存于銀行的預留印鑒,不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準涂改,也不準出借、出租、轉讓給其他單位使用,也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當地規定的金額起點。
付款單位將已簽發的支票遺失時,應出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失,應出具公函,并經付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續,并將賬戶余額核對相符,經銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據,委托銀行向付款單位收取款項的一種結算方式。該結算方式不受金額起點限制。
同城委托收款結算與異地委托收款結算是不同的,主要區別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結算可用郵寄劃回與電報劃回資金。
3)商業匯票結算
商業匯票在異地和同城結算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結算
銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。
銀行本票具有可以代替現金用以流通的特點,銀行見票付款。但是銀行本票與現鈔又有本質的區別,它是介于現鈔和支票之間的一種結算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務供應和其他款項往來的結算。收款人拿到本票時應注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續是否符合規定本票背書是否連續在同城結算中,銀行本票可以視同現金。
四、票據和票據行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業管理公司理財的資金結算中經常會遇到各種各樣的票據,作為物業管理公司的理財者也必須掌握票據方面的一些知識,本節就對票據作一個簡要介紹。
(一)票據
1.票據的概念
票據的含義有廣義和狹義。廣義的票據是指商業上的各種單據,例如發票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據是指按規定格式簽發和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據是狹義的票據。
票據是由出票人簽發的,約定出票人自己,或要求他人按照規定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉讓的書面憑證。票據是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權債務關系的發生、轉移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權利財產,持有票據的人有權在約定期限向票據債務人索取票據上所表明的貨幣金額。它經過背書轉讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現成為融通資金的工具。
2.票據的特征
票據在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現在:
①票據是一種有價證券。票據是一種表示財產權或債權的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據的設立而取得,隨票據的轉讓而轉讓,占有票據就是占有了票據的價值。票據權力的行使以提示票據為條件,以交還票據償付票款為目的。
②票據是一種設權證券。票據上的權力和義務,完全由票據行為創設。票據的權利和義務設立后,便于原對價關系相分離,到期必須償付。
③票據是一種法律要式證券。票據作為建立在信用基礎上的書面債務的支付憑證,必須具備法律規定的必要形式和內容。這就是說,票據必須具備法律要式,才能發生法律效力,否則票據無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據法》規定的票據才具有法律效力。
④票據是一種無因證券。票據是根據一定的信用行為等原因而產生的,它的設立是有因的。但是,票據一經設立便具有獨立的權利義務關系,與它所產生或轉讓的原因相分離。持票人行使票據的權力時,不必向債務人證明取得票據的原因,只要具備法律要式,債務人應無條件支付。
⑤票據是一種名義證券。票據上的權利和義務須依據票據上所載名義來決定其效力。超出票據上的權利和義務,債務人概不履行。因此,票據可以說是一種名義證券。
⑥票據是一種流通證券。票據可以依據背書、交付程序而轉讓流通,這種轉讓流通無需通知債務人或征得債務人的同意,債務人也不能以未曾接到轉讓通知為理由而拒絕承擔義務。
⑦票據是一種返還債券。票據的債權人在接受給付時,必須將票據交還債務人,使票據關系終結。若票據金額是由次債務人因被追索而償還時,則債權人返還票據后,票據清償人可以向其前手進行追索。
3.票據的種類
①匯票
按不同標準,匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業承兌匯票。
b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領域的不同,可分為國內匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業本票。
b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產生基礎不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據根據主債務人不同,可分為商業票據和銀行票據;票據根據用途不同,可分為隨物性票據和融資性票據。
(二)票據行為
票據行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創造票據的行為,即簽發票據。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據的要式和付款人的約定開出票據,并加上自己簽章的行為。交付是物權的自愿轉移,是指票據持有者從一個人轉移至另一個人的行為。不得簽發無代價的票據用以騙取銀行或者其他票據當事人的資金。
票據必須記載下列事項:
①表明某種票據的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
&
nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據上未記載以上規定事項之一的,票據無效。
2.背書
背書是以票據權利轉讓為目的的行為。通過背書,使票據的權利從背書人轉移至被背書人,由被背書人取得票據所有權。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據以背書轉讓或者以背書將一定的票據權利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉讓的票據,背書應當連續即轉讓票據的背書人與受讓票據的被背書人在票據上簽章依次前后銜接。以背書轉讓的票據,后手應當對其直接前手背書的真實性負責。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據上的效力。背書人以背書轉讓票據后,承擔保證其后手所持票據承兌和付款的責任。背書人在票據上記載“不得轉讓”字樣,其后手再背書轉讓的,原背書對后手的被背書人不承擔保證責任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權代背書人行使被委托的票據權利,但被背書人不能再以背書轉讓票據權利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質上是一種附屬票據行為,但卻是確定付款人責任的一個重要步驟。
承兌有兩個具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應自出票日起一個月內向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據上作文字記載并簽章,表明對票據承擔支付義務。若提示承兌時,付款人不同意承擔支付義務,則發生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應當自收到提示承兌的匯票之日起3天內承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應當承擔到期必須付款的責任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發生的債務予以擔保的票據行為。保證的目的是為了加強票據的可靠性,提高票據的信用程度。保證人由票據債務人以外的他人擔當,其承擔保證責任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據的保證責任。被保證的票據,保證人與被保證人對持票人承擔連帶責任。票據到期后不能付款的,持票人有權向保證人請求付款,保證人應該足額付款。
5.貼現
貼現是持票人在票據未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據轉讓行為。貼現有貼現、轉貼現和再貼現。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據到期,持票人作出付款提示,主債務人支付票款的經濟行為。見票即付的票據,自出票日起一個月內持票人應向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據,自到期日10天內持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當付款人依法足額付款后,票據的債權債務關系結束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據或付款人把持票人用以付款提示的票據退還給持票人的行為。實際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
第3篇 物業公司質量手冊之質量管理體系
物業公司《質量手冊》之質量管理體系
4.0質量管理體系
4.1質量管理體系總要求
物業管理公司依據is09001:2000《質量管理體系要求》,在實施控制的質量管理體系包括:為制定、實施、實現、評審和保持質量方針所需的組織結構、規劃活動、職責、程序、過程和資源。建立了文件化的質量管理體系,在實施和保持過程中,不斷改進質量管理體系有效性。策劃并建立的質量管理體系符合iso9001標準要求,其控制范圍覆蓋物業管理公司全部的服務項目,通過對各項服務提供過程的深刻理解,在體系中明確了各過程之間的相互作用和相互聯系,并以大量的切實可行的服務規范和服務提供規范(即作業和管理類文件)的有效實施,以及提供相應的具有足夠勝任能力的各類資源,明確質量管理體系的有效實施和持續改進。對需要外包的服務項目,物業管理公司進行認真的研究分析,并制訂了相關文件控制外包過程的實現,以滿足客戶的要求。
物業管理公司質量管理體系主要過程的相互作用和相互聯系,通過相應的程序文件和作業文件的流程圖的方式進行具體表達,以便對各項主要質量活動實施控制時兼顧過程方面的相應接口的控制。
本物業管理公司采用pdca循環的方法識別和控制過程的有效性,使每一個過程都可以通過'策劃、實施、檢查、總結'達到持續改進有效性的目的。
本物業管理公司對任何影響服務質量的外包過程,將按照標準is09001:2000標準7.4條款和《采購控制程序》,從供方的資源、采購品、接收準則等方面實施監視和控制,并制定相應的二三級文件確保外包過程(項目)的符合性。
本物業管理公司的外包過程主要有:
1.清潔服務;
2.電梯維護保養;
3.消防設備、設施維護保養;
4.外保;
5.化糞池清掏;
6.綠植租擺、綠地養護;
熱力外線、電纜外線、有線電視為國家權威機構,不再做服務評價。
4.2文件要求
4.2.1總則
根據標準的要求,并依據物業管理公司的實際情況,制定了確保過程有效策劃運行和控制所需求的體系文件。
物業管理公司質量管理體系的文件包括:質量手冊、部門作業文件、質量記錄等。
注:文件可采用書面文件及電子文件兩種形式。
4.2.2質量手冊
本質量手冊體現了is09001:2000的要求,明確了物業管理公司的質量方針、目標、組織機構、支持程序、作業指導書等查詢的途徑及各部職責權限是物業管理公司對質量體系進行管理的綱領性文件。
本質量手冊由總辦負責組織文件編寫小組編寫,管理者代表審核,物業總經理批準、發布。
4.2.3文件控制
4.2.3.1總則
對物業管理公司質量體系文件和資料及外來文件進行控制,以確保各個場所使用的文件和資料均為有效版本。
4.2.3.2文件的批準及發布
a、制訂《文件控制程序》,并由總辦負責對所有質量體系文件的編制、標識、審核、批準、發放、使用、評審、修訂、回收、保管、作廢等過程實施總體管理控制;
b、物業總經理負責批準發布質量手冊;
c、管理者代表負責審核質量手冊;
d、總辦負責組織質量手冊的編制;
e、各部門負責相關作業文件的編制、使用、保管、部門經理負責作業文件的編寫審核,管理者代表負責作業文件的批準;
f、部門文員負責本部門相關文件的收集、整理及歸檔等,確保文件保持清晰,易于識別。
4.2.4質量記錄
4.2.4.1物業管理公司對質量記錄的標識、收集、歸檔、檢索、保存期限和處理進行控制,以提供質量管理體系有效運行的證據。
4.2.4.2制訂并實施《記錄控制程序》,對質量記錄的管理控制進行規定。
4.2.4.3總辦是物業管理公司質量記錄控制的主管部門。
4.2.4.4各部門負責本部門記錄的控制和管理。
4.2.5相關文件
《文件控制程序》
《記錄控制程序》
4.2.3文件控制程序
1.0目的
質量管理體系對有關文件進行控制,確保與質量管理體系運行有關的各部門、各環節都得到文件的有效版本。
2.0范圍
本程序適用物業管理公司所有質量體系文件和相關外來文件的管理與控制。
3.0職責
3.1物業總經理負責批準發布《質量手冊》。
3.2管理者代表負責組織編寫、修改《質量手冊》并審核《質量手冊》和批準各部門作業文件。
3.3總辦是物業管理公司文件的歸口管理部門,負責質量手冊和作業文件的發放、正本保存。并負責與質量管理體系有關的外來文件的管理和控制。
3.4各部門負責相關作業文件的編制、使用和保管,部門經理負責作業文件的審核,管理者代表負責作業文件的批準。
3.5各部門文員負責本部門與質量管理體系有關文件的收集、整理和歸檔等。
4.0程序流程圖
文件控制流程圖
責任者/支持文件
質量記錄
相關部門
文件編寫/更改申請單
物業總經理
文件編寫/更改申請單
管理者代表
相關部門
文件修改記錄表
物業總經理
管理者代表
文件編寫/更改申請單
總辦/文件控制程序
總辦/文件發放清單
文件發放登記表
總辦/文件控制程序
文件發放登記表
總辦/檔案管理制度
第4篇 美術館物業管理處培訓組織方式
美術館物業管理處培訓的組織方式
(1)培訓職責
1)管理處負責員工日常培訓計劃、協調、組織、考核等工作。
2)主管級以上的管理人員根據公司提出的培訓計劃進行逐級培訓,并對培訓實施評估和反饋。
(2)培訓形式
實行公司與管理處兩級的培訓,根據培訓要求,采取多種形式對員工進行崗前培訓和在崗培訓,其中在崗培訓是培訓的主要形式。
(3)培訓實施流程
員工培訓分為三個階段,即:崗前培訓--崗位轉正培訓--在崗培訓。每位新入職員工必須接受為期一周的入職培訓,內容詳見《新員工公共培訓科目》。三個月試用期滿后,經考核合格后方可轉正。轉正以后員工將接受長期連續的在崗培訓。所有培訓課程結束后均進行考核、評價,并歸檔管理。
第5篇 某某公寓物業管理理念
某公寓物業管理理念
第一章 管理服務理念及管理思路
據了解,業主之所以選擇**城,不僅只是因為**城屬于**首席電梯公寓,更為重要的是業主在這時生活,能夠享受高品質的物業服務。開展物業管理工作,就必須高度重視和不斷滿足業主日益增長的文化需求、服務需求。
我們的設想是:
倡導'天天讓您滿意'的服務理念:
秉持'實施科學管理,持續改進服務,不斷開拓創新,增強顧客滿意'的質量方針,實行標準化、專業化的管理服務方式,每一項服務作業、每一個作業動作都有嚴格的操作標準,都經過大量的培訓,足以達到省時、高效的服務準則。我們實施'管理報告制度',每季度如實向業主報告物業管理服務費的收支使用情況,以及本體維修、治安、保潔、綠化等各專項工作的運作情況,真正做到尊重業主權益。
第二章 創造**城物業管理模式
開發公司開發的'**城',是專為有識之士和**市的創業先鋒們打造的精品高檔電梯公寓。從規劃、戶型設計、工程建設、樓盤銷售到物業管理環節,**城未來的物業管理工作中將以'精品服務,全心全意滿足顧客需求'為目標開展。
在確定管理模式的基礎上,針對**城精品物業的特色及實際情況,我們的管理思路是:
采用整體管理和專業管理相結合的辦法
強調成本控制意識和成本管理程序
強調維修基金的效能管理與維修計劃的科學實施的有機結合
強調流程團隊的有效運作和服務流程的持續改進
確保公眾服務的規范化與特約服務的個性化
確保配套設施的不斷完善與商務服務的日趨完美
致力于培養員工的專業素質以及小區全員的參與意識
致力于共用設施、設備的持續改進和功能提升
第三章 擬采取的管理服務措施
結合**城物業管理的難點、重點及管理思路,我們擬采取以下管理服務措施,以保證管理模式的實現及精品服務的供給:
一、導入iso9001質量管理體系
在**城物業管理的實施過程中,我們將一如既往地推行iso9001,以期在為業主提供優質服務的過程中不偏離既定的軌道。
二、結合自身優勢,提升服務質量
**城物業管理成敗的關鍵在于能否將自身優勢與標的物的管理要求有效結合。我們將充分運用現代物業經營的管理模式以及行業成功運作的經驗,有針對性地開展工作,了解客戶需求,提供個性化服務和精品服務,對可能發生的問題進行前期預防,使管理處推出的各項管理服務措施更加切合業主的需要及物業管理行業相關政策法規。
三、建立素質優良的員工隊伍
要實現管理方案中的各項承諾,最關鍵的在于員工的整體素質,人的因素決定一切。管理處日常運作中的一項工作重點就是保證物業用人機制的有效推行,通過競爭上崗、優勝劣汰和各級崗位責任制來給予員工一定的工作和競爭壓力,通過持續不斷的培訓和考核來保證隊伍的素質。
四、建立'全方位式'的員工培訓機制
在實踐中,推出 '全方位式'的培訓體系,做到崗前培訓、在崗培訓和調崗培訓,各層級員工均有明確的培訓達標標準,使每一層級員工保持服務知識、技能與服務需求達到動態平衡。
五、提供個性化的裝修套餐服務
隨著人們生活品質的不斷改進,使得房屋裝修正成為業主在購房以后最為關注的一個問題。在**城的裝修管理上,竭誠為業主提供完美的配套服務。擬通過公開招標的方式引入3-4家具有一定品牌、資質、售后服務的正規裝修商進駐并向業主推薦,避免裝修游擊隊日夜騷擾業主;同時,根據不同層次業主的需求,提供各類個性化的裝修方案以供選擇,實現設計、施工、養護一條龍的套餐式服務。另外,根據個別業主的特殊要求,管理處亦可在業主購房之后但房屋未入伙之前,即提供裝修申請及方案審核的服務,以解業主的后顧之憂。
六、構建'一站式'服務平臺--客戶服務中心
強大的服務平臺和先進的服務組織是提供規范客戶服務的前提。在**城的服務形式上,擬建立客戶服務中心的運作體系。即將管理處的內部管理和對外服務分為后臺和前臺操作,從而保證管理處對外形象的統一化。客戶服務中心是管理處的指揮調度中心及信息樞紐,業主所有的服務需求申請及投訴建議都將匯總到客戶服務中心,由中心負責分類處理;而管理處所有需公布的管理服務信息亦通過該中心反饋到業主。通過管理服務中心的有效運作,第一,可保證管理處對外信息傳播的口徑統一化,第二,建立首問責任制,所有業主的投訴和需求都有專人負責跟蹤和落實直至業主滿意為主;第三,客戶服務中心24小時的工作時間將可保證業主的需求全天候地得到受理及滿足。
第6篇 物業iso9000物業管理質量檢查程序
公 司 程 序 文 件 版號: a
修改號: 0
ej-qp9.1 物業管理質量檢查 頁碼: 1/2
1.目的:
對物業管理質量檢查實施控制,確保公司內部各項檢查工作順利進行,達到物業管理目標。
2.適用范圍:
適用于小區各項物業管理項目的質量檢查。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.10 4.14章
3.2 iso9002標準第4.10 4.14章
4.職責:
4.1副總經理授權管理者副代表成立質量檢查小組,負責檢查工作。
4.2質量檢查小組負責檢查日常工作及有關計劃統計工作。
4.3經營管理部負責提供有關的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準備工作:
5.1.1公司物業管理質量聯檢每三個月進行一次,檢查的依據是《全國城市物業管理優秀住宅小區達標評分細則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業管理質量檢查計劃》,并通知檢查小組的成員和有關部門。
5.2現場檢查:
5.2.1檢查小組根據檢查標準計劃的安排,現場檢查清潔衛生、綠化、建筑物、消防設備、公共設備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結果詳細記錄,形成《現場檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區住戶抽查5-10戶,對公司各項服務進行評價,檢查投訴是否得到恰當的處理。
5.3.2檢查小組對住戶意見征詢及其涉及到的部門如實記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結:
5.4.1在公司物業管理質量聯檢全部結束之后,應召開質量檢查小組
會,對住戶意見征詢情況、現場檢查的結果進行討論,并形成《物業管理質量檢查報告》。
5.4.2副總經理批準后的《物業管理質量檢查報告》作為評定物業管理服務工作的依據,并對檢查中存在的問題由檢查小組向責任部門發出《整改通知書》,并進行跟蹤檢查。
5.4.3對于重大問題或潛在的不合格,副總經理組織采取糾正預防措施,具體步驟參見ej-qp10.1。
6.支持文件與質量記錄:
6.1《全國城市物業管理優秀住宅小區達標評分細則》
6.2《物業管理質量檢查計劃》ej-qr-qp9.1-01
6.3《現場檢查記錄表》ej-qr-qp9.1-02
6.4《物業管理質量檢查報告》ej-qr-qp9.1-03
6.5《整改通知書》ej-qr-qp4.9-05
6.6《走/回訪住戶記錄表》 ej-qr-qp9.4-02
第7篇 zx物業高空作業管理流程
金科物業高空作業管理流程
1 目的
規范管理處高空作業工作,保障員工人身安全。
2適用范圍
適用于金科物業管理有限公司各管理處的小區高空作業工作。
3職責
3.1 管理處主任負責小區高空作業工作的管理。
3.2 管理處各部門主管依照本規程實施小區高空作業工作。
4程序要點
4.1 管理處各部門應盡量減少高空作業,因特殊原因需要進行高空作業的,須報部門主管批準。必要時部門主管可到現場查看,如因把關不嚴造成事故,部門主管和管理處主任負有責任。
4.2 如存在下列情況之一,不得進行高空作業:
4.2.1 患有心臟病、高血壓、癲癇病、精神病、美尼爾氏綜合癥、嚴重貧血、關節炎、恐高癥、力障礙等不宜登高人員不得進行高空作業;
4.2.2 未經部門主管同意,不得進行高空作業;
4.2.3 惡劣天氣情況下,不得進行高空作業;
4.2.4 安全措施不到位,無安全器械;
4.2.5 登高用具不合要求;
4.2.6 高空作業環境惡劣、無防護措施和設施。
4.3 高空作業安全要求:
4.3.1 遵守高空作業安全操作規程;
4.3.2 安全帶佩戴良好;
4.3.3 使用梯子高度超過兩米,必須有人輔助;
4.3.4 作業面上下方均不得存在垂直同時作業;
4.3.5 高空作業所需工具、物品必須有專用工具傳遞,不得拋擲;
4.3.6 高空作業下方為禁戒區域,人員進入必須佩戴安全帽。
4.3.7 高空作業完畢后,應做到人走場清,消除一切不安全因素;并做好施工現場清理,安全器械做好保養維護工作后交回值班室。
4.4 凡作業高度超過2米時(包括2米),都屬高空作業,在此高度或以上高度作業必須要系安全帶或有其它安全保護措施或改進作業方法。如有違反, 情節輕重,對當事人、部門主管和管理處主任給予處罰。如有管理處不按此規定執行,發生意外事故,違章者或當事人后果自負。
第8篇 物業管理職業道德試題
職業道德模擬試題
基本知識領域
職業道德理論知識部分
答題指導:
◆該部分均為選擇題,每題均有四個備選項,其中單項選擇題只有一個選項正確,多項選擇題有兩個或兩個以上選項正確。
◆請根據題意的內容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應字母涂黑。
◆錯選、少選、多選均不得分.
單項選擇題(請在下述每題的4個選項中,選擇1個選項,并在答題卡上將相應的字母涂黑)
1、與法律相比,道德的( )。8~10
(a)時效性差 (b)作用力度強 (c)操作性強 (d)適用范圍廣
2、在職業道德活動中,符合“儀表端莊”具體要求的是( )。79-85
a.著裝華貴 b.鞋襪搭配合理。 c.飾品俏麗 d.發型突出個性
3、.黨的十六大報告指出,認真貫徹《公民道德建設實 施綱要》,弘揚愛國主義精神,以為人民服務為核心,以集體主義為原則,以( )為重點。413-16大
a.無私奉獻 b .愛崗敬業 c.誠實守信 d.遵紀守法
4、以下關于“節儉”的說法,你認為正確的是( )。260~190
(a)節儉是美德,但不利于拉動經濟增長
(b)節儉是物質匱乏時代的需要,不適應現代社會
(c)生產的發展主要靠節儉來實現
(d)節儉不僅具有道德價值,也具有經濟價值
5、辦事公道是指從業人員在進行職業活動時要做到( )。189-147
a.原則至上,不徇私情,舉賢任能,不避親疏
b.奉獻社會,襟懷坦蕩,待人熱情,勤儉持家
c.堅持真理,公私分明,公平公正,光明磊落。
d.犧牲自我,助人為樂,鄰里和睦,正大光明
6、社會主義道德建設的基本要求是( )。421-綱11
a.心靈美、語言美、行為美、環境美
b.愛祖國、愛人民、愛勞動、愛科學、愛社會主義。
c.仁、義、禮、智、信
d.樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀
7、現實生活中,一些人不斷地從一家公司“跳槽”到另一家公司。雖然這種現象在一定意義上有利于人才的流動,但它同時也說明這些從業人員缺乏( )。128-113
a.技能 b.強烈的職業責任感 c.光明磊落的態度 d.堅持真理的品質
8.企業員工遵紀守法,必須做到( )283-201
(a)有法可依 (b)反對“管、卡、壓”
(c)執法必嚴 (d)學法、知法、守法、用法
9.從我國歷史和現實的國情出發,社會主義道德建設要堅持以( )為核心。413-16大
(a)集體主義 (b)愛國主義 (c)為人民服務 (d)社會主義
10.社會主義道德建設的基本要求( )。 421-綱11
(a) 心靈美、語言美、行為美、環境美
(b)愛祖國、愛人民、愛勞動、愛科學、 愛社會主義
(c)仁、義、禮、智、信 (d)樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀
11、下面關于以德治國與依法治國的說法中。正確的是( )。10~10
(a)依法治國就是不講道德或少講道德 (b)倡導以德治國要淡化法律的強制性
(c)德治是目的。法治是手段 (d)以德治國與依法治國相輔相成,相互促進
12、下列選項中,符合“儀表端莊”具體要求的是( )。79~85
(a)著裝華貴 (b)著裝樸素大方 (c)飾品俏麗 (d)發型突出個性
13、對企業來說,誠實守信( )。151~124
&nb
sp;(a)會增加經營成本 (b)是無形資本 (c)與經濟效益無關 (d)不利于經濟競爭
14、以下關于辦事公道的說法中,你認為正確的是( )。193~150
(a)辦事公道就是按照一個標準辦事,在當事人中間搞折衷
(b)辦事公道沒有明確的標準,只能因人而異
(c)辦事公道是職業勞動者應該具有的品質
(d)對沒有任何職權的員工來說,不存在辦事公道的問題
15、關于勤勞節儉的現代意義,你認為正確的是( )。235~175
(a)太勤勞是不懂得生活的表現 (b)節儉不符合政府擴大內需政策的要求
(c)勤勞節儉有利于防止腐敗 (d) 艱苦創業精神應提倡,勤儉之風不宜弘揚
16、“天時不如地利,地利不如人和”反映的是( )道德規范的具體要求341~235
(a)團結互助 (b)愛崗敬業 (c)遵紀守法 (d)誠實守信
17、“你敬我一尺,我敬你一丈”反映的是團結互助道德規范中( )的具體要求.348~241
(a)胸懷坦蕩 (b)互相學習 (c)助人為樂 (d)平等尊重
18、從2003年起.我國把“公民道德宣傳日”定為每年的( )。
(a)3月15日 (b)9月20日 (c)9月10日 (d)6月5日
19、下列說法中.違背辦事公道原則的選項是( )。190-149
(a)某商場售貨員按照顧客到來的先后次序為他們提供服務
(b)某賓館服務員根據顧客需求提供不同的服務
(c)某車站工作人員根據需求開辦特殊購票窗口
(d)某工廠管理人員不分年齡、性別安排相同的工種
(二) 多項選擇題(請在下述每題的4個選項中,選擇兩個或多個選項作為答案,并在答題卡上將相應的字母涂黑)
20、下列論述中,正確的是( )。413、421
(a)“五愛”是公民道德建設的基本要求 (b)為人民服務是公民道德建設的核心
(c)集體主義是公民道德建設的原則 (d)“五講四美”是公民道德建設的基本規范
21、企業文化包括( )。 p30
(a)企業環境 (b)企業的規章制度 (c)企業目標 (d)企業作風
22、下面關于職業道德與職工關系的說法中,正確的是( )。 49-55
(a) 職業道德是職工事業成功的重要條件
(b)企業把職業道德素質狀況作為錄用員工與否的重要條件
(c)職業道德不利于跳槽、升遷 (d)職業道德有利于職工人格的升華
23.下列說法中,符合“語言規范”具體要求的是( )。80-86
a.多說俏皮話 b.用尊稱,不用忌語
c.語速要快,節省客人時間 d.不亂幽默,以免客人誤解
24.職業道德主要通過( )的關系,增強企業的凝聚力。 26-29
a.協調企業職工間 b.調節領導與職工 c.協調職工與企業 d.調節企業與市場
25、對從業人員語言規范的具體要求是( )。80、81-86
(a)用尊稱 (b)語氣委婉 (c)語意明確 (d)語速適中
26、某單位員工在談論職業責任時眾說紛紜。下列說法中,你認為正確的是( )293-204
(a) 職業責任與物質利益無關 (b) 職業責任具有明確的規定性
(c) 職業責任與提高職業技能無關 (d) 職業責任具有一定的強制性
27、.老陳是企業的老職工,始終堅持節儉辦事的原則。有些年輕人看不慣他這樣做,認為他的做法與市場經濟原則不符。在你看來,節儉的重要價值在于( )。242-178
a.節儉是安邦定國的法寶。 b.節儉是誠實守信的基礎
c.節儉是持家之本。 d.節儉是維持人類生存的必需。
28、下列做法中,違反誠實守信要求的是( )。174
-134
(a)保守企業秘密 (b)派人打進競爭對手內部,增強競爭優勢
(c)根據服務對象來決定是否遵守承諾(d)凡有利于增大企業經濟利益的行為,都努力為之
29、.在職業活動中,要做到 公正公平就必須( )。225-164
a.按原則辦事。b.不循私情。c.堅持按勞分配 d.不懼權勢,不計較個人得失。
30、在職業實踐中,做到公私分明應( )。218-160
(a)增強大局意識 (b)富有奉獻精神 (c)從細微處嚴格要求自己 (d)寓私于公
31、現代社會的節約,包括節約( )。275-195
(a)時間 (b)空間 (c)人力 (d)資金和物質
32、樹立職業理想,應考慮的主要因素包括( )。119-106
(a)個人的內在條件 (b)體面的工作環境
(c)社會發展的需要 (d)豐厚的工資收入
33、.職業紀律具有的特點是( )。293-204
a.明確的規定性 b.一定的強制性
c.一定的彈性 d.一定的自我約束性
34、無論你所從事的工作有多么特殊,它總是離不開一定的( )的制約。338-230
a.崗位責任 b.家庭美德 c.規章制度 d.職業道德35、“做好生意三件寶.人員門面信譽好”說明( )。75/76-83
(a)文明禮貌是“面子工程” (b)文明禮貌在一定程度上蘊涵著經濟效益
(c)文明禮貌是搞好經營活動的前提 (d)產品質量好就行,文明禮貌無關緊要
36.在企業經營活動中,員工之間加強團結互助的要求包括( )362-248
a.講究合作,避免競爭 b.平等交流,平等對話
c.既合作,又競爭,競爭與合作相統一。 d.互相學習,共同提高。
37、職業規范包括( )。318-224
(a)崗位責任 (b)操作規則 (c)規章制度 (d)個人習慣
38、創新對企事業和個人發展的作用表現在( )。382-259
a.創新是企事業持續、健康發展的巨大動力。b.創新是企事業競爭取勝的重要手段。
c.創新是個人事業獲得成功的關鍵因素。d.創新是個人提高自身職業道德水平的重要備件
39、團結互助的基本要求是( )。340-233
(a)加強協作 (b)顧全大局 (c)平等尊重 (d)互相學習
40、.愛崗敬業的具體要求是( )。114-105
a.樹立職業理想 b.強化職業責任 c.提高職業技能 d.抓住擇業機遇
行為習慣領域
41、到領導辦公室匯報工作,領導示意你坐下時,你通常會( )
a 不坐下,站在領導辦公桌前 b 翹著腿坐在椅子上
c 斜靠在椅子上 d 端坐在椅子上
42、假設你在工作中出現了一次小的失誤,暫時還未給單位造成什么損失,領導也沒有發現。在這種情況下,你認為最好的處理辦法是( )。
a.不向任何人提起這件事
b.不告訴任何人,自己在以后的工作中彌補過失
c.告訴領導,承認自己的過失并承擔相應的責任。
d.告訴自己最好的朋友,請他幫自己想一個最好的辦法
43、如果領導交給你一項有一定規格要求和時間限制的工作,你通常會采取哪一種做法( )。
a.按照有關要求,利用工作時間按時完成
b.為了把這項工作做得更完美,不惜花費自己的業余時間,按時完成。
c.等領導催問工作進展時,再趕緊去做,并按時完成
d.為了把這項工作做得更完美,寧可多花費時間,晚一些完成
44、某公司沒有專職保潔人員,也沒有制定輪流打掃衛生的制度,辦公室的衛生由公司職員自己打掃。如果你是該公司職員,你會采取哪種做法( )。
&nb
sp; a.上班后,看有沒有人打掃衛生,如果沒人做,就自己做
b.不管別人做不做,自己都做。
c.如果公司有比自己年輕的同事,可以讓他們去做
d.等領導安排自己做的時候再做
45、對我的職業,我一般情況下( )。
(a)很愿意向別人提起 (b)別人不問,我很少提起
(c)偶爾也會說起 (d)從不與別人談論
46、某公司的四位員工在寫工作報告的過程中,有以下四種不同的表現,你認可哪種做法 ( )
(a)甲反復檢查,確信無錯后再上交 (b)乙確信自己做得很好,不檢查就上交
(c)丙先讓同事幫助檢查,然后上交 (d)丁直接交給上司,視情況再做修改
47、在日常生活中,我通常( )。
(a)把自己的鐘表調得比標準時間快一點 (b)把自己的鐘表調得與標準時間相同
(c)從來不會刻意關注時間 (d)把自己的鐘表調得與標準時間差不多
48、下午上班時。小李急著到辦公室找領導匯報工作.當他路過會議室,看見空蕩蕩的會議室里電燈還在亮著。你認為此時他應該采取以下哪一種做法 ( )
(a)不管它,見領導要緊 (b)關燈后再去見領導
(c)不管,就當沒看見 (d)路上碰見人,順便告訴他來關
49、當你還是學生的時候,老師在課堂上提問題,你( )。
(a)通常是老師的話還沒說完,就搶著舉手發言
(b)有時在老師話還沒說完的時候.就搶著舉手回答
(c)通常是無論有沒有想好,都會在老師問完問題以后舉手
(d)通常是自己想好后才舉手回答
50、當心情不好的時候,我通常( )。
(a)會發泄出來,不管身處什么地方 (b)有時因為不便發泄,只好暫時抑制
(c)不隨便發泄出來,除非被別人激怒 (d)自己調節
51、單位對因公出差的住宿費一般都有限額規定,如果領導安排你出差,你會采取以下哪種做法( )。
a.無論工作是否需要,都按單位規定的最高限額選擇飯店
b.只要能完成工作,盡量選擇住價格低的飯店
c.只要能完成工作,住什么樣的飯店無所謂
d.住宿的檔次對單位的形象和工作有影響,應根據工作需要進行選擇。
52、小王遠在外地的同學托他買書,可是又懷疑小王賺取購書打折費,要求小王開具購書清單,如果你是小王,你會( )。
(a)不給他買書(b)拖幾天再買(c)盡快給他買(d)買不買,依以后的心情而定
53、如果有一個對你未來發展更有利的單位要你,而你現在單位又離不開你,你會( )。
(a)立即調離 (b)難以抉擇
(c)留在原單位(d)幫助原單位物色一個能接替自己的人后再走
54、廠長讓會計小林在財務帳目上做些手腳,以減少納稅額,并對他說,若不這樣做,小林的工作不保。小林應該怎樣做( )。
a.寧可被開除,也不做假帳 b.向有關部門反映。
c.做真假兩本帳,既能滿足廠長的要求,又能保留證據 d.明確提出辭職
55、張某既是你的同事又是你的好朋友,有一次你發現他在推銷產品的過程中拿了回扣,你會采取哪一種做法( )。
a.幫他隱瞞過去,規勸他下次不要再犯
b.規勸他把回扣上交,若他不愿上交,就向主管部門說明情況,由主管部門處理。
c.規勸他把回扣上交,若他不愿上交,就保持沉默
d.直接向主管部門說明情況,由主管部門處理
57、關于我的工作單位( )。
(a) 我很愿意向別人說起我的工作單位
(b)除非別人問,否則我很少主動說起我的工作單位
(c)我很少和別人談論我的工作單位
(d)我從不與別人談論我的工作單位
; 58、假設你是單位的公關部職員,需要經常參加宴請賓客的活動,飯桌上喝酒是少不了的,但你不勝酒力。為了既做好公關工作,又能讓客人滿意,你會采取哪一種做法( )。
a.為了完成工作,不能喝也喝 b.事先向客人作出解釋,獲得客人的理解。
c.客人怎么勸也不喝
d.雖然自己酒量不行,但可以通過展示自己的人格魅力,贏得客人的尊重
59、.你發現一個同事在工作中遇到了困難,而你有具有解決這個困難的能力,在這種情況下,你通常會采取哪一種做法( )。
a.不主動去幫他,等他來找你以后再提供幫助 b.在完成自己的工作后,主動去幫助他。
c.放下自己正在做的工作,去幫助他 d.讓他在一旁看著,自己替他去解決問題
60、我的計劃( )。
(a)總是盡力執行,即使有時不能完全按部就班
(b)通常不能執行,因為畢竟計劃趕不上變化
(c)計劃只是個初步的想法,執行不執行沒有什么大礙
(d)由于總是不能執行,所以我很少制定計劃
61、如果最近心情不太愉快,我會( )
(a)自己調節,如找些自己喜歡的事情做(b)無法使自己高興起來
(c)向家人發泄 (d)自己安慰自己
62、如果有重新選擇職業的可能,( )。
(a)我肯定還會選擇現在的單位 (b)我基本上還會選擇現在的單位
(c)假如沒有更好的選擇,我還會選擇現在的單位 (d)我不會再選擇現在這個單位
63、當聽到幾位同事在談論小李的隱私時,你認為下列更合適的做法是( )。
(a)與他們一道談論(b)勸同事不要再談(c)悄悄告訴小李(d)立即走開
64、當有人向自己提出意見或進行批評時,你一般會( )。
(a)反駁(b)解釋、說明(c)不予理會(d)耐心傾聽
65、我的周末生活( )。
(a)通常都是事先有安排和計劃的(b)如果有重要的事情,就事先計劃一下
(c)只是有個大概的安排,很少能夠按計劃執行(d)想怎么過就怎么過,從不事先安排
66、當有事和別人說時,我通常( )。
(a)事先考慮好怎么說(b)有時間就想一想再說,沒時間就邊說邊想
(c)經常不做準備,想說什么就說什么(d)總是邊說邊想
67、“非典”期間,與人說話時,我一般( )
(a)戴口罩 (b)保持一段距離 (c)與往常一樣 (d)少說幾句
68、如果你正在工作.家中有急事需要你回去處理,你一般會( )
(a)將手頭工作轉交同事處理,然后回家 (b)向主管請假,允許后再回家處理
(c)等下班后再回家處理 (d)先回家處理急事,回頭再請假
69、在與人相約見面時.我一般是( )。
(a)提前到達 (b)準時到達 (c)偶爾會遲到 (d)看情況確定到達時間
70、小張是我的好朋友.如果小張有一件事求我幫忙我會:( )。
(a) 不管能不能幫上忙,是朋友一定得先答應
(b)先不答應.但努力去做,等辦到了再給他個驚喜
(c)告訴他自己不一定能辦到。但會盡力去做
(d)先答應,實在辦不到再解釋
71、我小時候:( )。
(a)很喜歡問問題 (b)不僅喜歡問問題,還喜歡追問 (c)很喜歡看書 (d)不太喜歡發問
72、業余時間,我喜歡:( )。
(a)學一些東西 (b)與家人或朋友聚會 (c)從事娛樂活動 (d)休息、睡覺
73、.員工小張一貫準時上下班,但在一次上班的途中,突遇傾盆大雨而遲到。你認可以下哪一種做法( )。
a.小張雖然違犯了公司規定,但事出有因,情有可原,可以理解
&n
bsp;b.應該嚴格按照公司規定處理小張c.給予小張口頭批評 d.偶然一次,應該諒解
74、當我的工作得到了大家的肯定時,我通常會( )。
(a)覺得可以稍微放松一下 (b)繼續保持這樣的工作狀態
(c)覺得這是自己努力工作的回報 (d)想把今后的工作做的更好
75、.對于以下觀點,你認同哪一種( )。
a.人品比能力重要 b.人品和能力同等重要。
c.能力比人品重要 d.有時人品比能力重要,有時能力比人品重要
態度取向領域
76、你感覺你所在單位的人際關系( )。
(a)融洽(b)比較融洽(c)不太融洽(d)不融洽
77、.甲廠的職工朱某用恐嚇電話等非常手段將乙廠長期拖欠甲廠的錢要回,你認可下列哪種說法( )。
a.以惡制惡的正義之舉 b.違反道德的行為
c.特殊情境下的正確選擇,因為不采用非常手段就不能要回欠款 d.目的正當,但手段欠妥。
78、時下一些企業紛紛采用給回扣的辦法來增加銷售額,對此你如何評價( )。
a.給回扣是一種不正當競爭行為。b.給回扣能夠較好地調動人的積極性
c.給回扣雖是一種不正當手段,但在道德上是無可非議的d.給回扣違反了職業道德
79、作為普通員工,你對單位組織的公益活動的態度是( )。
(a)既然大家都參加,我就參加吧 (b)一般都參加
(c)如有特殊情況就不參加 (d)領導若要求,我就參加
80、面對公司年終獎金分配不公的現象,你的態度是( )。
(a)只要沒損害我的利益,就沒有必要站出來說話(b)說了也沒用,還是不說的好
(c)習以為常 (d)不管有沒有損害我的利益,都在堅持原則
81、據報道,香港某富豪在自己家裝了一個純金馬桶,你對富豪此舉的感受是( )。
(a)純屬個人行為,無可厚非 (b)浪費財富
(c)如果這些錢用在公益事業上就好了 (d)花的氣派
82、a和b兩個小朋友都很愛吃巧克力,一天鄰居張奶奶給她們一人一塊,并且告訴她們,可以馬上就吃,但是如果誰能夠等她買菜回來再吃,就可以再多獎勵一塊。結果小朋須a立刻就吃了,而b等到張奶奶回來才吃,并且多得到了一塊巧克力作為額外的獎勵( )。
(a)我很贊成a的作法 (b)兩個人的做法都有可取之處
(c)兩個人的做法都不贊成 (d)我很贊成b的做法
83、假如你單位來了一位新同事.你會選擇哪一種方式和他(她)進行交往( )
(a)等他(她)來找自己 (b)找機會與他(她)搭腔
(c)先看看再說 (d)聽領導安排
84、如果你發現有同事總是用辦公室的復印機為自己的孩子復印學習資料,你會怎樣做( )。
(a)善意地提醒他這樣做不好 (b)最好讓其他同事也知道
(c)這是違反公司規定的行為,應該向領導說明
(d)為了孩子。可以理解,不要人為地為一點小事,制造公司內部矛盾
85.你所在的工作單位,最吸引你的方面是( )。
(a)人際關系(b)發展前景(c)薪水(d)交通便利
86、如果你與朋友因為意見分歧而吵架,你可能作出的反應是( )。
(a)深感后悔.主動道歉 (b)沒什么感覺,過一段時間自然就好了
(c)深感憂慮,擔心從此失去朋友 (d)想道歉,但又拉不下面子
87、關于我的工作.我覺得;( )
(a)別人都很獲慕我的工作 (b)不少人愿意做我現在的工作
(c)雖然我現在的工作不是很令人滿意.但我相信一定有人愿意做
(d)沒有人愿意從事我現在所做的工作
88、我對單位提供的福利待遇:( )。
(a)非常滿意
(b)雖然不是很滿意,但我覺得已經比其他單位強很多了
(c)不是很滿意.我覺得單位有能力提供更好一些的福利待遇 (d)非常不滿意
89、可以這樣描述我對現在的工作單位的感覺:( )。
(a)我很高興自己能夠在現在的這個單位工作 (b)我對現在的工作單位還是比較滿意的
(c)我既沒有感覺現在的單位很好,也沒覺得很壞 (d)我對自己現在的丁作單位非常不滿意
90、我對離開現在的工作單位:( )。
(a)感到害怕 (b)感到好奇 (c)感到興奮 (d)沒什么感覺
91、如果能重新開始:( ).
(a)我還會毫不猶豫地選擇現在的工作單位 (b)我可能還會選擇現在的工作單位
(c)如果沒有其他比較好的選擇,我還會選擇現在的工作單位
(d)我絕對不會再選擇現在這個工作單位了
92、對于那些計劃性強、做事有條理的人:( )
(a)我很喜歡.樂于與他(她)們成為朋友 . (b)我很佩服,但并不喜歡
(c)我不喜歡這樣的人,覺得他(她)們太累了 (d)我很不喜歡這樣的人
93、對于周圍自然界的事物:( )a
(a)我總能敏銳地覺察到它們的變化 (b)我很樂于觀察它們的變化
(c)有空時我會注意一下 (d)我很少注意它們
94、對于社會或國內外大事.我:( )。
(a)經常傾聽有關議論,知道事情的大概 (b)與自己有關的事情了解一下
(c)不關心那些事情 (d)自己有獨到的見解
95、.當領導交給你一項對你來說感到比較困難的工作時,你會選擇哪一種做法( )。
a.先接受,能否完成再說 b.接受時先向領導說明情況,再想盡一切辦法去完成。
c.接受時向領導說明難度,請求領導再多派人手 d.接受時讓領導降低難度
96、當執行一項枯燥而又無聊的任務時,我會:( )。
(a)耐心地做下去
第9篇 物業精細化管理培訓3
第三篇:安全巡檢工作要精細化
一、火情控制
某商場內一專賣廳新開業,在裝修過程中,因施工人員違章操作,未及時清除易燃物品,導致電焊火花將碎木屑引燃,突發火情。正在巡視中的秩序維護員立即就近取用滅火器材迅速撲火,不料火情有進一步發展趨勢,秩序維護員一邊呼叫鄰近工作人員參與控制火勢,一邊呼叫消防管理中心主管和相關人員前往撲救。
精細化操作建議:
1、增加裝修現場及安全巡視頻次,提高監督力度,必要時維修人員與秩序維護人員協調聯動,內部保持溝通渠道暢通;
2、加強對裝修工作的審批管理,對違章操作的情況在審批時進行告知并控制;
3、制定完善的消防管理體制,配備合理的秩序維護人員,定期舉辦消防演習;
4、將業主培訓納入公司整體培訓體系,加強客戶消防知識的宣傳。
二、規范使用用電器
某商場一品牌專賣廳內射燈突然著火,事后經物業管理處工程維修人員檢查,起火原因是射燈鎮流器過熱造成的。在專賣廳裝修前,因其射燈不符合《裝修管理規定》,物業管理處曾對該業主下發《裝修違章通知單》建議整改,未被業主采納,工程維修人員將不整改的害處告知其工作人員及店鋪業主,業主并未聽取。直至發生起火事件后,專賣廳的負責人才按要求進行整 改。
精細化操作建議:
1、加大現場裝修安全用電的巡檢力度,對違規用電堅決予以查處,從根本上避免火災事故的發生;
2、物業公司應嚴格履行審批、驗收程序,對不符合規定的裝修,及時采取措施,令其整改,消除潛伏的隱患,確保安全。裝修前提出專業的、富有建設性的意見,避免違章現象的發生。若違章已經發生,針對不同人員采用理性的、柔性的或剛性的意見來說服裝修者停止違章行為,并提出積極的整改意見;
3、不合格、不符合標準的開關、鎮流器、電線、燈管等存在安全隱患,對業主加強安全意識教育和宣傳,同時業主不應存在僥幸麻痹心理,要嚴格按照《裝修用電管理規定》執行。
第10篇 委托物業管理合同協議
委托物業管理合同
甲方(委托方)：_____業主管理委員會
乙方(受委托方)：_____物業管理公司
為加強_____小區(大廈)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據_____市物業管理方面的法規和政策，經雙方友好協商，達成如下協議，以便共同遵守。
第一條 物業管理內容
1.甲方將位于_____區_____路的_____范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務。
2.管理事項包括：
(1)房屋的使用、維修、養護;
(2)物業范圍的公用設施、設備及場所(地)(消防、電梯、機電設備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養護和管理;
(3)清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作);
(4)公共生活秩序;
(5)文娛活動場所;
(6)便民服務網點及物業范圍內所有營業場所;
(7)車輛行使及停泊;
(8)物業檔案管理;
(9)授權由物業管理公司管理的其他事項。
第二條 委托物業管理形式
承包經營、自負盈虧。
第三條 物業管理期限
委托管理期限為_____年，自___年___月___日起到___年___月___日止。
第四條 雙方權利、義務
1.甲方權利、義務：
(1)根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理;
(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(3)按市政府規定的比例提供商業用房(總建設面積的__%)__平方米給乙方，按月租金_元租用，并負責辦理使用手續;
(4)給乙方提供管理用房__平方米(其中辦公用房__平方米，員工宿舍__平方米)，按月租金__元租用;
(5)負責向乙方提供本住宅區工程建設竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回;
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
(7)對乙方的管理實施監督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方完不成第六條規定的目標和指標或管理不善造成重大經濟損失，有權終止合同;
(8)負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
(9)委托乙方對違反物業管理法規和規章制度以及業主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行業責任人進行催交、催改;
(10)協助乙方做好宣傳教育、文化活動，協調乙方與行政管理部門、業主間的關系;
(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方責任、權利、義務：
(1)根據有關法律、法規，結合實際情況，制訂本住宅區物業管理的各項規章制度;
(2)遵守各項管理法規和合同規定的責任要求，根據甲方授權，對本住宅區物業實施綜合管理，確保實現管理目標、經濟指標，并承擔相應責任，自覺接受甲方檢查監督;
(3)根據住宅區內大、中修的需要制訂維修方案，報甲方審議通過后，從公用設施專用基金中領取所需的維修經費;
(4)接受甲方對經營管理過程中財務帳目的監督并報告工作，每月向甲方和住宅區管理部門報送一次財務報表，每三個月向全體業主張榜公布一次管理費收支帳目;
(5)對住宅區的公用設施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區內改擴建完善配套項目，須報甲方和有關部門批準后方可實施;
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員;
(7)建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
(8)負責測算住宅區管理服務費收費標準并向甲方提供測算標準與依據，嚴格按照甲方審議通過的收費標準收取，不得擅自加價;
(9)有權依照甲方委托和業主公約的規定對物業主公約和物業管理規章制度進行處理;
(10)在管理期滿時向甲方移交全部專用房屋及有關財產、全部物業管理檔案及有關資料;
(11)開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;
(12)有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
第五條 物業管理目標和經濟指標
1.各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后___年內達到___標準。
2.確保年完成各項收費指標__萬元，合理支出__萬元，乙方可提成所收取管理費的___%作為經營收入。
第六條 風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣___元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第七條 獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_____%獎勵乙方。
2.如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_____元(全國)、_____元(省)、_____元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
3.如果甲方不完成應負的合同責任，由此而影響乙方的承包管理目標和經濟指標，或給乙方造成直接經濟損失，甲方應當給予補償或承擔相應責任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_____至_____元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第八條 合同更改、補充與終止
1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，以書面合同為準。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前三個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第九條 其他事項
1.本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。
2.本合同自簽訂之日起生效;附件1、2、3、4、_____、_____為合同的有效組成部分。
3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業管理部門各執一份，具有同等法律約束力。
4.雙方如對合同發生爭議，協商不成的，可提請物業管理部門調解，或訴至人民法院。
5.________。
6.________。
甲方(蓋章)：_____ 乙方(蓋章)：_____
代表(簽名)：_____ 代表(簽名)：_____
時間：___年___月___日
附：
1.《___住宅區物業情況一覽表》(略)
2.《___住宅區物業年收支測算表》(略)
第11篇 物業管理管理層培訓教案：面對不同性格的員工
物業管理公司管理層培訓教案:如何面對不同性格的員工
所謂性格,是指人對客觀現實的穩固態度以及與之相適應的慣常的行為方式中表現出的個性心理特征。性格是一個人個性的核心,它直接影響到人的行為方式,進而影響到人際關系及工作效率。因此,在管理過程中,根據人的不同性格采用不同的管理方式是提高管理水平的重要手段。俗話說,“人心不同,各如其面”,人與人之間性格差異很大。一般來說,有幾類人的性格較為突出,也比較難管理,下面分別做出介紹,為管理者提供借鑒。
l.脾氣暴躁、常與人結怨者。某君出生于一個地位低下的家庭,自卑感很重。他在工作中表現很認真,也很執著,但不順利時,他總認為是其他人故意刁難他,為此經常大發雷霆,甚至到領導那里“投訴”,造成辦公室火藥味濃重,人際關系緊張,直接影響了其他人的工作情緒。
當這類情緒激動、怒氣沖沖的員工跑到你辦公室“投訴”時,你首先應讓他們坐下來,然后仔細聆聽他們的談話,不要發言,因為他們在激動時所說的話往往是雜亂無章的、未經組織的,讓他們把事情的經過說完,或者在一定程度上說,是讓他們渲泄完憤怒的情緒,處于相對冷靜之中,再來表示你的處理方法。
你不必試圖改變一個脾氣暴躁的人,也不要敷衍他們,更不能從中轉換話題。雖然任何一個公司的紀律都不會要求改變員工的不良性格,但你必須告訴他們,動輒發脾氣的人感情上通常不夠成熟,教會他們學習控制自己的情緒,并強調公司不贊成以亂發脾氣的方式來解決問題。也可以嘗試著給他們安排一些多見文件少見人的工作,鼓勵他們多參與同事們的活動,讓他們知道他們是跟大伙兒同一陣線的,沒人愿意也沒有人能阻礙他的工作。
2.自尊心極重,感情脆弱者。這類人多是一些職位較低的年輕女性,她們大部分剛踏出校門,對紛繁復雜、競爭激烈的社會不太適應。領導者幾句提醒她們的話,聽在她們耳中,就象被老師當眾責罵,心中極為不安,無形中產生了一股壓力,對工作喪失信心和興趣,甚至產生跳槽的念頭和行為。
具有這類性格的員工,行為上往往比較拘緊,她們總喜歡繃著瞼,緊張地工作,遇到困難時誠惶誠恐,對上級說話時語調總是戰戰兢兢。
對待此類員工,說話時措詞必須小心謹慎,盡量避免從個人角度出發,多強調“我們”和“公司”。在批評她們工作中的問題時,必須多顧及她們的自尊心。一絲溫和的笑容,一句關切的問候,都會增加她們的安全感和自信心。在平時例行的工作中,不妨把握機會稱贊她們的表現。再三的鼓勵或許讓你都感到自己嘮叨,但對她們來說卻是很受用的,而且有種被重視的感覺。同時,應該讓她們明白,在工作中發生錯誤時,可能是多種原因造成的,不一定與個人能力有關。因此,不必為此感到沮喪和喪失信心。
3.消極悲觀、缺乏自信者。公司召開會議、討論某項新建議時,有人提出反對是正常的。但你可能會發現,在你的公司里有這樣一類人,他們不管提出的建議是什么,從不進行深入的思考,總是一味地阻撓和反對,這不僅會阻礙公司的變革,而且破壞了公司創新的氛圍。因此,你必須深入分析他們反對的真正原因。
有些人之所以反對各種建議,只是因為他們消極悲觀,缺乏信心,擔心失敗。如果你發現某位員工一貫努力工作,對公司忠心耿耿,而且還頗有業績,只是有些缺乏信心,你可以給他機會,培養他的自信心。例如,你可以找他談談你的新計劃,讓他負責實施。起初,他可能猶猶豫豫,面露難色,企圖勸說你取消該計劃。此時,你可以請他不要對任何事都采取否定的態度,應該提出積極而且有建設性的意見。如果他懷疑該項計劃的可行性時,你就鼓勵他找出可行的方法,并且全力幫助他實施,讓他體驗變革的樂趣及由此獲得的成就感。
當然,你不要企圖使消極、悲觀的人一下子變得積極、樂觀,日理萬機的你既沒有這個時間,也沒有這個能力。你只能讓他了解你是個樂觀進取、凡事采取積極態度的人,尤其是接洽一項艱巨的工作時,更應以肯定且樂觀的態度對待。如果他一向尊重你,多少也會被你感染而產生信心。
4.阿諛奉承者。在許多辦公室里,常可見到溜須拍馬、阿諛奉承者,他們經常稱贊你,且附和你所說的每一句話。如果有這種員工,就必然有愛戴高帽子的上司。盡管各位管理者都會表白自己明智、有自知之明和不介意下屬批評,但人們總是更喜歡被表揚。
有些管理者認為,只要自己不為他們的吹捧而迷惑,他們的表現也不差,就可以任由他們繼續奉承下去。但事實上,你的姑息態度,會使他們感覺你默認了這種吹捧,不僅會強化他們的這種行為,還會使他們輕視你,降低了對你的尊重。
對待這種下屬,在與他們溝通時,無須太嚴肅地拒絕他們的奉承,也不要任由他們隨意夸張。當他們向你賣弄奉承的本領時,你可以淡淡地回應:“別夸張了”。倘若他們再三附和你的計劃時,你可以說:“你最好給自己留一點時間,考慮新的計劃和建議,下次開會每個人都要談自己的意見”。如此一來,他們便不敢也不好意思再做“應聲蟲”了。
5.急功近利者。下屬中,總不乏雄心萬丈、積極進取的人,甚至你能感覺到下屬的目標直指你的職位,許多管理者因此而忌才。每當感到自己的地位受到威脅時,即用種種手段壓制下屬,不僅影響下屬的積極性,還會使下屬對你的尊敬大打折扣。
但是,對待下屬中急功近利者卻不能忽視。因為急功近利者往往為了個人利益不擇手段,影響其他員工的工作情緒和進度,造成人際關系緊張。
與急于表現自己的下屬溝通,切忌使用單刀直入式,免得讓他產生你忌才的錯覺,而不接受你提出的任何建議。你可以認真聆聽他的建議,適當稱贊他的表現,表示你對他有某種程度的欣賞。得到你的稱贊,他一定會進一步表現自己,那時候,你可以漫不經心地告訴他:“凡事都得按部就班,這樣才會對其他員工比較公平,如果其他人比你更急進,你能否容忍地象你現在這樣牽著別人鼻子走呢”你的語調要象平常說笑般輕松,既不傷害他的自尊心,也讓他設身處地,為其他人想一想。
6.郁郁寡歡、自以為懷才不遇者。這類下屬常為自己的才華不能受到重視而終日嘆息,缺乏工作熱情和積極性。
對待這類員工,千萬別用類似的打擊性語言:“你有多少才能
第12篇 zx醫院項目物業工程部管理目標
醫院項目物業工程部管理目標
e物業工程部憑借自身的技術優勢,經驗豐富管理隊伍,熱情周到的服務,變被動維修為主動維護工作特點,定能管好、用好**市第二醫院項目的設備設施。使物業保值、升值。
序號項目指標管理指標實施措施
1維修
及時率99%以上派工后5-15分鐘到現場,及時維修排除故障
院方人員簽字確認后返回檔案記錄
2維修質量
合格率100%分項檢查,一步到位,認真維修,建立回訪制
度,確保維修質量合格
3設備設施
完好率99%按專項管理,落實責任人,定期檢查維護保養記錄
4消防設備、設施
完好率100%消防設備、設施由專項責任人負責巡檢,發現問題,隨時予以整改維修,故障不過夜。
5維修服務
回訪率100%以上建立回訪制度,征求院方人員意見,改進服務作風,提高服務質量
6維修服務
滿意率99%以上做到及時、快捷、排除故障迅速有效,服務誠肯,態度和藹。待人接物有禮有節,服務場所及時清掃
