第1篇 物業管理處遺失物品招領程序
1、員工在工作期間或非工作期間發現遺失的任何物品,都應主動交到管理處,由前臺人員負責管理。
2、前臺人員接到送來的遺失物品后,要立冊登記和備案,逐項登記核對,貴重物品必須存放在安全的位置。
3、根據遺失物品的位置、時間查尋找失主,或者通過管理處在各樓的通知欄張貼招領啟事。
4、如果有失主前來認領時,前臺人員要仔細詢問失主的相關情況,判斷與丟失的物品是否相符。確認無誤后,失主需在值班記錄本上簽名。
5、根據有關規定,遺失物的保存期為貴重物品保存期限三個月,一般物品一個月,食品三天。
6、遺失物品逾期無人認領,可經管理處主任簽字同意,上交公司。
第2篇 物業管理體系文件內部審核程序
物業綜合管理體系文件內部審核程序
1.目的:確保管理體系有效實施、保持和改進。
2.范圍:管理體系所覆蓋的所有區域。
3.職責:
4.操作規程:
工作流程圖說明記錄
1、品質管理部編制《年度內審計劃》(每年至少一次),包括:確定審核目的、范圍、依據、頻次、辦法、受審部門、內審時間,上報管理者代表審核。
2、管理者代表簽署意見后報公司總經理審批。
3、當組織機構管理體系發生重大變化、法律法規及其它外部要求變更等情況發生時,由管理者代表及時組織進行內部審核。
4、內審組長和內審組成員由管理者代表任命。
5、內審組長編制本次《審核實施計劃》,包括:審核組成員、時間、地點、受審部門、審核要點、審核報告分發范圍、日期等,交管理者代表審核,報公司總經理審批。
6、內審組長組織編寫《內審檢查表》,包括:審核項目、依據、方法等。
7、內審組長于內審實施前10天通知受審部門。
8、受審部門如有異議,應于內審前3天通知內審組長。
9、內審的首次會議由公司領導、內審組成員及各部門負責人參加,與會者簽到并將會議記錄在公司品質管理部歸檔。
10、首次會議內容:由組長介紹內審目的、范圍、依據、方式、組員、日程等。
11、首次會議后應進行現場審核,并將管理體系運行效果及不符合項記錄在《內審檢查表》中。
12、內審組需每日召開內審會議,對當日的審核情況進行核對。
13、現場審核結束后,審核組長召開內審小組審核會議,對審核結果進行全面分析,確定不合格項,填寫《不合格項分布表》。
14、審核組長于一周內完成《內部管理體系審核報告》,報告內容包括:審核目的、范圍、方法、依據、審核組成員、受審核方代表名單、審核計劃實施情況、不合格項分布情況分析、不合格數量及嚴重程度、存在的主要問題分析、對體系的有效性、符合性的結論及今后應改進的地方。
15、將此報告交管理者代表審核,上報公司總經理審批。
16、召開內審末次會議,公司領導、內審組成員及各部門領導到會并簽到、公司品質管理部將會議紀錄存檔。
17、會上內審組組長通報檢查結果,宣讀《內部管理體系審核報告》,提出完成糾正措施的要求及日期。
18、公司品質管理部將《內部管理體系審核報告》發放到各相關部門,并將內審結果提交公司管理評審。
《審核實施計劃》 c*8.2-02-f01-01
《內審檢查表》 c*8.2-02-f02-01
《不合格項分布表》 c*8.2-02-f03-01
《內部管理體系審核報告》c*8.2-02-f04-01
第3篇 某大廈項目物業管理要點
大廈項目物業管理要點
運用持續發展的戰略,確保物業的保值與升值。
人性化的管理方針鋪架為業戶溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務的信譽。
結合所轄的物業建筑特點,導入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉變傳統思想觀念,全心全意為業戶服務。
為實現以上設想,擬采用'一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施'的管理方針。
一、一種模式
針對所轄物業的特點制定出具有創造性的物業管理模式。物業顧問由本行業富有實際管理和操作經驗的高層管理人員擔任,在管理工作中將根據本物業的實際特點采用有效的模式,并創造'管理由您評定,分分秒秒印證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意'的模式效應,力求更好地滿足業戶的需求。
建議采用的管理體制是:企業化、專業化、一體化。
管理思想是:安全服務第一、人性規范管理、提前服務業戶、打造管理精品。
追求目標是:社會效益、環境效益、經濟效益。
二、二項承諾
1.在一年內協助本物業通過'市優秀物業管理大廈'的評比。
2.在兩年內協助本物業通過'省優秀物業管理大廈'的評比。
三、三個重點
1.完善服務、誠信待人
物業管理是以服務為主的行業,為此企業將在今后的服務工作中,充分體現企業的服務宗旨和追求目標,奉行'以人為本,業戶至上'的原則和務實周到的工作理念,為業戶提供全方位、高品質的服務,并將日常服務工作緊密融合于管理之中,與業戶建立良好的服務關系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環境。
2.環境管理責任到人
大廈的環境管理極為重要,如何為業戶創造一個良好、舒適的居住(工作)環境,是我們非常重視的問題。多年的管理經驗告訴我們保潔工作責任到人,督導檢查、培訓落實到位,才能充分發揮每個人的才能,認真地去做好每天的工作,積極宣傳環保意識,使大廈的環境衛生狀況達到最佳狀態,為大廈所在地增加一道清潔、衛生、亮麗的風景。
3.安全、消防真抓實干
為確保業戶的生命、財產的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主,以本物業先進的消防設施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業在長年平安的條件下為業戶服務。在日常的管理中,建議派專人全天值班,負責所轄物業的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入大廈,制定出與其相適應的應急處理安全操作程序,如發生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。
四、四項措施
1.根據歷年來的管理經驗及相關條件,在對其加以完善的基礎上,將之運用到**物業的管理上。從本物業業戶的文化內涵、環境、行為、制度、道德方面加以分析,科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。
2.制定出詳盡的執行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規章制度及操作規程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規程,熟悉管理程序,達到規范、自我、服務業戶的目的。
3.我們時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現物業管理項目的創新,不斷提出中肯意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。
4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用'培訓-上崗-再培訓-再上崗'的輪回培訓制度,不斷提高員工的工作技能與素質。
第4篇 物業管理師執業人員須具備專業素質
一、良好的溝通、協調能力
溝通工作在物業管理日常工作中無時、無處不在,溝通工作主要包括:與業主(客戶)的溝通、與上下級的溝通,與相關單位的溝通等等,對內通過有效的溝通,加強了團隊成員的相互理解,避免產生不必要的誤會、矛盾及摩擦,員工內部間不會有壓抑的感覺,工作就容易出成績出效率;對外通過有效溝通,達到業主理解物業管理企業的管理舉措,讓業主配合并支持企業的目的;對外溝通還反映在其它方面,如與政府相關職能部門、供電、供水、電信、相關合作單位等等。物業管理師,是物業管理企業的領頭人,在實現目標的過程中出現問題必須及時解決,必然要善于利用各種機會進行溝通,然后根據了解的情況做出正確的判斷和選擇,完成物業管理企業所定的經營管理目標。
二、務實、敬業的精神
物業管理涉及社會的方方面面,行業內有句話:“物業管理是籮筐、什么東西都可往里裝”,有事找“物業”。物業管理人從事的是一件繁雜瑣碎的工作,不抱著務實、敬業的精神就很難成為稱職的員工,更不能成為合適的物業管理師,其務實、敬業精神主要表現在以下兩方面:
(一)對職業是否充滿信心
物業管理在我國經過20多年的發展,但相應的物業管理法律法規尚在健全之中,受中國傳統文化的影響,不少人認為物業管理技術含金量低、任何人都可以操作。由于當前市場經濟尚不發達造成整個社會對于物業管理行業的評價不夠客觀和公正。可以說,物業管理行業現在是受委屈的事多,理解的事少,贊賞的事更少,在這種情況下,作為一名物業管理師,能否端正心態,務實、敬業地做好物業管理活動過程中的每項工作,能否對這一職業持續保持信心充分去認識到隨著人們思想觀念的不斷轉變,市場經濟的不斷深入,必將會讓國人對物業管理這行業有新的認識――物業管理不僅只是最終為客戶固定資產投資的保值和增值,還有更多可延伸的增值服務。對行業的信心是務實、敬業精神最基本的表現。
(二)對薪酬的理解態度
物業管理是靠收取業主的物業費來維持運作,物業費收入是有限的,費用支出是年年遞增的,員工不可能有過高的薪酬待遇。在現實中,由于受薪酬多與少的影響為理由,物業人對本職工作表現出不積極,甚至推卸、應付了事的比比皆是,而作為一名物業管理師可以不滿足于現有的薪酬待遇,但是一旦接受了這項工作和薪酬,就應不計個人得失,全力以赴地按照物業管理企業所定的經營管理目標,按質按量地完成。薪酬的理解態度是務實、敬業精神的重要具體表現。
第5篇 x物業轄區消防管理
物業轄區消防管理
1.0目的
加強消防管理,消除各種火災隱患,預防火災發生,確保轄區業戶生命財產的安全。
2.0適用范圍
適用于公司所轄物業內的消防管理。
3.0職責
3.1公司總經理任消防負責人,領導全面消防工作并組織消防的定期監督檢查。
3.2管理處主任負責消防工作的業務指導、監督、檢查和日常消防管理和組建義務消防隊的工作。
3.3管理處消防管理員負責對消防設備實施日常管理、維護和檔案管理。
3.4工程部負責日常消防設備設施的檢查和維護工作。
3.5品質部、管理處負責消防培訓工作。
4.0工作程序
4.1消防組織的建立
4.1.1公司成立由總經理任消防責任人的消防安全委員會,制定《消防組織機構圖》,每個管理處應任命一名專職消防管理員。
4.1.2管理處主任根據所轄區域內實際情況成立義務消防隊,并編制《義務消防隊成員名單》。
4.1.3業戶入伙、入住時,管理處房務組應與其簽訂《防火責任承諾書》,并領取家用滅火器一對。
4.2消防設備設施管理
4.2.1管理處主任根據消防法規和實際需求組織配備消防設備設施。專職消防員對各種消防設備和設施進行登記,填寫《消防設備設施清單》。
4.2.2專職消防管理員按《消防設備設施操作、檢查及保養規程》,定期對所有消防設備設施進行檢查保養,并填寫《消防設備設施維修保養記錄表》。
4.2.3對檢查保養中發現的不合格問題,應通知工程組維修。對重大問題應上報公司和有關單位部門。
4.3消防日常檢查
4.3.1安全管理部當班巡邏人員在巡查過程中應對消防工作進行檢查,巡查內容詳見《消防設備設施操作、檢查及保養規程》,檢查結果記錄在《安全管理班長巡邏記錄表》中。
4.3.2管理處主任在重大節日前對公司所轄區域內的消防工作進行全面檢查,并出具書面檢查報告。
4.4消防工作的檢查
4.4.1管理處消防管理員按照《消防設備設施操作、檢查和保養規程》定期檢查所轄物業內的消防安全情況,包括消防設備設施的完好情況、動火作業監督、安全用火用電、消防隱患情況等,檢查結果記錄在《消防檢查記錄》中。
4.4.2管理處副主任至少每月抽查一次消防工作,檢查內容包括上述定期檢查項目、檢查記錄和問題的處理情況,檢查記錄記錄在《管理處消防檢查記錄》中。
4.5存在問題的處理
4.5.1對上述檢查中發現的問題,消防管理員或經理應及時向責任部門或責任人發出《整改通知書》,限期整改并跟蹤查驗。
4.5.2對檢查中發現的違章情況,應作以下處理:
a)消防設施損壞,管理處須先行恢復并追究損壞者責任并要求賠償損失。
b)裝修施工違反消防規定的按《裝修管理規定》處理。
c)違章使用和更改液化氣管道,責令停止改動,關閉氣閥并報告液化氣管理公司處理。
d)攜帶、存放易燃易爆物品,報有關部門處理。
4.6動火審批
4.6.1需動火作業的班組、業戶應按規定要求填報《動火作業申請表》,交管理處主任審核,消防管理員根據動火級別分別報有關部門審批。
4.6.2管理處消防管理員負責施工現場監督動火作業,發現問題立即要求作業單位整改或責令停止操作。
4.7消防培訓
4.7.1品質部、管理處每年年初制定消防知識培訓計劃交由管理處主任審核后組織實施。
具體辦法詳見《員工培訓程序》。
4.7.2專職消防員匯同客戶服務部,通過張貼和發放消防學習資料、黑板報、宣傳欄等形
式每年至少4次,向業戶宣傳消防知識。
4.7.3新入職員工上崗前必須接受消防知識和消防技能培訓。
4.8火警火災處理
4.8.1發生火警火災的處理程序詳見《火警、火災處理規程》。
4.9消防演習
4.9.1消防演習每年至少進行兩次,由管理處副經理按《消防演練規程》組織執行,專職消防員應將演習結果形成《消防演習報告》,對存在的問題應發出《整改通知書》進行整改。
4.10糾正和預防措施
4.10.1對于在消防管理過程中發現的問題,專職消防管理員或管理處主任應根據問題的嚴重程度決定是否需要提出糾正或預防措施,具體控制辦法詳見《糾正和預防措施程序》。
5.0支持性文件與質量記錄
5.1《消防設備設施操作、檢查和保養規程》ls*jy-wi-4.5-1
5.2《火警、火災處理規程》ls*jy-wi-4.5-2
5.3《消防演練規程》ls*jy-wi-4.5-3
5.4《防火責任書》ls*jy-bg-3.2-3
5.5《動火作業申請表》ls*jy-bg-4.1-5
5.6《消防演練報告》(無固定格式)
5.7《消防檢查記錄》ls*jy-bg-4.5-1
5.8《整改通知書》ls*jy-bg-3.1-6
5.9《設備設施清單》ls*jy-bg-4.2-2
5.10《管理處消防檢查記錄》ls*jy-bg-4.5-2
5.11《護管班長巡邏記錄表》ls*jy-bg-4.13-1
5.12消防組織機構圖(無固定格式)
5.13義務消防隊成員名單
第6篇 物業管理公司持續改進程序-13
物業管理公司持續改進程序(13)
1.0目的:
通過制訂與實施糾正和預防措施,消除實際或潛在的不合格服務,以達到持續改進的目的。
2.0適用范圍:
2.1日常檢查中發現的嚴重不合格服務。
2.2客戶關于服務的重大投訴。
2.3內部質量審核和管理評審中發現的嚴重不合格服務。
2.4外部檢查發現的一般(嚴重)不合格。
2.5潛在不合格服務。
3.0職責:
3.1各部門負責對本部門內發生的一般(嚴重)不合格服務進行調查分析,制訂并實施糾正措施,跟蹤驗證。
3.2綜合事務部負責跟蹤驗證公司糾正與預防措施的執行情況。
4.0程序:
各部門自檢、巡檢時發現的不合格(潛在不合格),公司監督檢查中發現的不合格(潛在不合格),客戶的投訴,管理評審和內審中發現的不合格(潛在不合格),外部檢查中發現的不合格(潛在不合格)。
檢查人員做好檢查記錄;接待投訴的人員做好投訴記錄。
對輕微的不合格予以立即關閉;對嚴重的不合格發《糾正通知單》;對潛在不合格填寫《預防通知單》。
糾正(預防)措施完成并驗證有效后,并在《糾正通知單》、《預防通知單》上作記錄。
5.0支持性工具:《糾正通知單》
《預防通知單》
編制:審核:批準:日期:
第7篇 物業保安員著裝管理作業指導書
1.保安員上崗值勤時必須按公司規定著裝。
2.員工工牌是員工工作證明,應佩帶在左胸上衣口袋蓋上處。
3.上班時制服應干凈、整齊、筆挺。
4.紐扣要全部扣齊,不得敞開外衣,卷起褲腳、衣袖,領帶必須結正。
5.制服外衣衣袖、衣領處、制服襯衣領口,不得顯露個人衣物,制服外不得顯有個人物品,如:紀念章、手鏈、項鏈等。制服口袋不得裝過大過厚的物品。
6.對講機掛于右側腰帶上,腰帶禁止佩帶手機等飾物。
7.上崗時,統一穿著黑(棕)色皮鞋,并保持皮鞋光亮。
8.除因公或經批準外,不準穿著或攜帶制服離開公司,下班后不得穿著制服外出。
9.換裝時,應統一著裝,不得有夏冬裝混穿現象。
10.離職時必須將制服交回公司,如有遺失或損壞,則需按有關規定賠償。
第8篇 物業管理手冊－管理評審控制程序
物業管理手冊:管理評審控制程序
1、目的
確保管理體系持續的適宜性、充分性和有效性。
2、適用范圍
適用于公司對管理體系的評審工作。
3、職責
3.1總經理主持管理評審會議。
3.2管理者代表負責向總經理報告管理體系運行情況,并提出改進建議。
3.3品質部負責管理評審計劃的制定及收集管理評審所需的資料,負責對評審后的糾正、預防和改進措施進行跟蹤和驗證,并編寫管理評審報告。
3.4各部門負責準備、提供與本部門工作有關的評審所需的資料,并負責落實管理評審中提出的糾正、預防和改進措施。
4、程序
4.1管理評審計劃
4.1.1每年至少進行一次管理評審,兩次評審時間不得大于一年。
4.1.2品質部于每次管理評審十天之前編制《管理評審計劃》,報管理者代表審核,總經理批準后,通知到各部門。
4.1.3當出現下列情況之一時可增加管理評審頻次:
4.1.3.1公司組織機構、服務范圍發生重大變化時。
4.1.3.2發生重大質量、環境事故時。
4.1.3.3當法律法規、標準及其他要求有變化時。
4.1.3.4即將進行第二、三方審核時。
4.1.3.5體系審核中發現嚴重不符合時。
4.2管理評審的輸入
4.2.1管理體系內、外審核的結果。
4.2.2企業的組織機構、部門職責、資源配置的情況。
4.2.3合規性評價的結果
4.2.4業主、員工反饋的信息溝通、處理情況及滿意程度。
4.2.5服務、過程業績及環境績效的符合性,包括過程、服務、環境績效監視和測量的結果。
4.2.6以往管理評審提出的改進措施跟蹤驗證情況。
4.2.7預防和糾正措施的狀況,包括對內部審核和日常發現的不符合項采取的糾正、預防措施的實施及其有效性的驗證結果。
4.2.8管理方針、目標、指標和管理方案的執行情況,考慮各種改進的機會。
4.2.9重要環境因素的控制結果。
4.2.10可能影響管理體系的變更,包括內外的環境變化,如法律法規的變化、新服務項目的開發等。
4.2.11改進的建議。
4.3評審的準備
4.3.1預定評審前十天,品質部以書面的形式向管理者代表匯報現階段管理體系運行情況并提交本次《管理評審計劃》,由管理者代表審核,總經理批準后,將會議通知發放到各部門。
4.3.2品質部負責根據評審輸入要求,組織評審資料的收集,準備必要的文件,評審資料由管理者代表確認。
4.3.3品質部向參加評審的人員發放管理評審有關資料。
4.4管理評審會議
4.4.1總經理主持會議,各部門負責人對評審資料進行充分的討論并做出評價,對于存在或潛在的不符合項提出改進措施,確定責任人和整改計劃。
4.4.2總經理對所涉及的評審內容作出結論(包括進一步調查、驗證等)。
4.5管理評審的輸出
4.5.1管理評審報告應包括下列內容
4.5.1.1管理體系運行的有效性及質量、環境二方面持續改進的決議和措施。
4.5.1.2與業主有關要求的服務改進包括對現有服務符合要求的評價。
4.5.1.3業主、員工滿意度及改進要求。
4.5.1.4資源需求的相關決定和措施。
4.5.1.5重要環境因素確認和控制的結果及改進要求。
4.5.1.6管理方針和目標的執行情況及持續改進要求。
4.5.1.7對管理體系適宜性、充分性、有效性的評審結論。
4.5.2會議結束后,由品質部根據管理評審輸出的要求進行總結,編寫《管理評審報告》。《管理評審報告》經管理者代表審核,交總經理批準,發至相應的部門并監督執行。
4.6改進措施的實施和驗證
4.6.1品質部根據管理評審報告中提出的改進要求填寫《不合格項糾正(預防)措施》發至相關責任部門,按《不符合、糾正和預防措施控制程序》的規定,分析原因制定措施并實施。
4.6.2品質部對措施的實施效果的有效性進行跟蹤驗證。
4.7如果評審結果引起文件更改,應執行《文件控制程序》。
4.8本程序產生的記錄按《記錄控制程序》規定執行。
5、相關文件
5.1《不符合、糾正和預防措施控制程序》
5.2《文件控制程序》
5.3《記錄控制程序》
6、相關記錄
6.1《管理評審計劃》jw/jl-5.6-001
6.2《管理評審報告》jw/jl-5.6-002
6.3《不合格項糾正(預防)措施》jw/jl-8.2.6-003
第9篇 工業園物業管理建議書范本
武漢超越工業園物業管理建議書
目錄:
一、物業情況八、專項費用
二、專業物業管理九、質量保證方式
三、合作方式十、管理建議
四、管理目標十一、物業管理的作用
五、管理組織十二、其他
六、管理服務內容
七、管理費用預算
一、物業情況
超越工業園地處我國著名的魅力城市武漢。園區創建于2005年8月,位于武漢市洪山區,左面連接白沙洲沙發材料市場、前面距離107國道200米、右面距離白沙洲大橋300米、后面距離長江300米,出園區5分鐘有539、593、34、59、202、小公共汽車的通過,地理位置優越。經過一年多的不斷完善,目前,園區現有建筑面積2.5萬多平方米,擁有一棟三層辦公樓,4棟雙跨廠房、7棟單垮廠房,基礎設施基本完善。
二、專業物業管理
隨著物業建設迅猛發展,住房制度改革的逐步深化,生活水平的不斷提高,人們對物業管理的需求也在逐步增長。新建住宅小區開始實行物業管理新體制,工業園的園區也不例外。目前再武漢工業園不斷的增多,在競爭激烈的市場競爭中要處于不敗之地,必須提高園區內的管理水平,提高管理的各種素質,以高標準的管理,良好的形象來吸引更多的客戶。在目前的基礎上,只有通過高素質的專業管理才能加快園區發展的進程,擴大園區在市場中的影響力。專業管理的好處有:
1、提高管理質量,為園區提供優質、高效的管理服務,創造一個安全、整潔、舒適的生活和創業環境。
2、作為園區的“大管家”,可以協調園區與客戶間的各種關系,緩解客戶與園區間的矛盾。
3、通過有效的管理方法與方案,保證園區內的正常運作,免除園區與客戶的后顧之憂。
4、通過有效的管理,最終能使園區內的各項工作正常有序的開展。不但能使園區保值、增值還能擴大園區的影響力與知名度。
三、合作方式
根據園區的實際情況,我建議采取合作管理方式,合作組成項目管理公司。董事會、董事長(待定),合作公司實行總經理責任制,合作公司的總經理、總工程師有、由我公司委派人士擔任,合作管理期限建議暫定為一年。
四、管理目標
從園區的設計、建筑、規模及設備設施來看,園區最需要的就是我們這樣子專業的管理人員,設施設備只有是等到合理有效的管理才會為園區增輝。因此在管理上也要達到與之相配的水平。我們的管理目標:
1、樹立正確的物業管理概念,提出“全心全意為園區服務”的管理思想,創一流的管理、一流的效益、一流的服務、一流的形象,保證園區更有效的運作。
2、從公司正式開始運作起,半年內園區的管理水平要達到優秀水平。
五、管理組織
根據園區之實際,管理組織結構擬定為:
董 事 會
合作管理公司
; 總 經 理
六、管理服務內容
(一)、開業前管理工作:
1、具體管理工作:
(1)、確定管理公司所派人選。
(2)、就園區的整體設計問題、工程問題的設備安裝等提出建設性意見供園區領導參考。
(3)、管理公司人員定期參加有關園區建設管理會議。
(4)、確定管理公司辦公地方,為與園區、客戶聯系提供方便。
(5)、協助及處理園區各部分的交收程序,保障園區與客戶的利益/
(6)、編制公司架構,確定管理人員人數。
(7)、編制各項工作程序時間表,以便監督并保證各項籌備工作和交接工作順利完成。
(8)、編制員工招聘時間表。
(9)、擬定培訓計劃,組織安排好員工培訓,保證提供專業化培訓。
(10)、采購所需的各種辦公用具和工具。
(11)、做好各種資料收集和存檔工作。園區提供各種竣工驗收圖紙以及各類設備設施資料存檔,以保障園區的各項設備、設施的維修保養順利進行。
(12)、根據實地情況,列出改善工程一覽表,以便園區能根據存在的問題和物管要求,加以改進。
2、管理公約:
為規范客戶與園區之間的權利與義務,也為明確、規范管理公司的責任、權利和義務,開業前需要制定出“園區管理公約”。
3、編制管理預算方案:
、根據園區的實際情況,制定出詳細的管理預算方案,供園區審批后執行。
(二)、開業后的管理工作:
1、管理公司應對園區的各項工程進行驗收,如消防、通訊、強電、土建等工程的驗收以方便以后的維修、維護。
2、清潔工作:
(1)、園區的清潔水準對其形象有重大及深遠的影響。因此,制定出完備的清潔方案十分重要。
(2)、聘選素質良好的清潔經理及主管,以保持清潔衛生的進度和質量。
(3)、根據園區選用的材料和外墻情況,詳細擬定清潔方法和頻度、清潔服務規格條文和有關工作細則。
(4)、制定清潔監督的檢查表,定期檢查清潔工作的進度和質量。
3、園藝和綠化:
鑒于綠化環境對園區形象的重要性,管理公司聘請有經驗的園藝師、菜農再園區的隔離帶種植樹木和蔬菜。
4、保險:
(1)、根據園區的情況,建議購買以下的保險:公眾責任險、機器損壞險、員工保險。
(2)、建議客戶根據自身情況,向保險公司投保。
5、建立檔案系統:
建立完善的檔案系統,逐步規范各項管理,制定電腦管理系統。
6、為使管理工作做到公平、公開與公正,應增強與園區及客戶的溝通,并可根據情況變化向業主提出合理建議,制定多項報告程序。
(1)、財務報告:
①每年有關收支的財務報告;
②有關收支、應付未付等賬目,每月收支簡表。
(2)、管理報告:
①每年的管理情況工作匯報,包括管理、保安、維修保養等情況;
②每月管理工作簡報;
③其他特別事項報告。
7、處理投訴。
七、管理費預算
1、影響預算結果的變動因素:
(1)、園區各功能組別(核算對象)及其建筑面積
(2)、物業管理模式及內容
(3)、管理預算中各項目及金額
(4)、市場價格
2、管理費預算表:(略)
3、管理費預算分配表(略)
八、專項費用
開展全面的物業管理工作。為了工作順利開展,園區應提供一筆維護維修費用,經初步計算,約人民幣*******元。費用將于園區在管理費用中逐年攤還。
九、質量保證方式
有信心將園區的物業管理做好,做到讓領導滿意、客戶高興雙方受益。
十、管理建議
1、園區應該設置總垃圾房,設在方便運輸且不礙雅觀的位置。
2、園區的外墻統一粉刷。
3、現有村里派來的三個人怎么解決
4、圍墻、門衛房、辦公室、宿舍的解決
5、空置門面的招商招租費用計算問題
十一、物業管理的作用
1、物業管理能維護大家的合法權益,改善大家的生活與工作環境,促進園區工作的開展。
2、物業管理通過用新技術、新方法、依靠科技進步提高園區的管理水平。
3、物業管理能保證園區日常的正常運作,給大家一個安全舒適的工作環境。
十二、其他
第10篇 物管師物業經營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業經營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關物業經營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現代的物業管理,要求從傳統的物業運行管理服務,向策略性的物業資產價值管理方向拓展
b物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理,也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動
c在我國有統一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業經營不是一個特定的專業領域,而是由物業管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結果
2、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a居住物業b收益性物業c大型非房產物業d非房產物業
3、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a通貨膨脹風險b周期風險c變現風險d資本價值風險
4、房地產開發投資企業所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關于設備磨損補償的說法,錯誤的是()。
a設備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償
b設備有形磨損的局部補償是修理,設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造
c有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設備,更換新設備
d不進行設備磨損補償,企業再生產也能正常運行
8、下列關于物業價格的說法,不正確的是()。
a物業價格是獲得他人的物業所必須付出的代價
b物業價格是和平地獲得他人的物業所出的代價
c物業價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務等其他形式來償付d以物業作價入股換取設備、技術等是合法的
9、下列選項中,能反應物業價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構成一個完整的房地產系統的因素。
a社會環境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負斜率的向左下方價傾斜的曲線b負斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態協調關系,這屬于房地產市場結構中的()。
a總量結構b區域結構c供求結構d投資結構
13、我國城市住宅的供給住房,不能進入市場流通的是()。
a廉租房b經濟適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內容包括()。
a調查房地產當前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內容包括:相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等
b分析當前城市規劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃
c分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況,分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異d以上全是
15、物業管理的中短期計劃通常是以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經濟活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規定的責任人b房屋租賃關系不因所有權的轉移而中上
c房屋租賃轉移房屋的權d房屋166租賃關系是一種經濟要式契約關系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調整d租金結算
18、()已成為衡量物業管理企業實力 競爭力的重要標準之一。
a信息系統應用水平b可持續發展戰略c智能化小區d電子商務平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續租用,應當在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業成本的是()。
a直接人工費b直接材料費c管理費用d間接費用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業管理企業在物業管理活動中發生的各項直接支出是()。
a管理費用 b營業成本c財務費用d人員費用
24、物業管理成本控制的含義是()。
a對目標成本本身的控制b對目標成本完成的控制和過程的監督
c在過程控制的基礎上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業服務合同是由()簽訂的。
a建設單位和物業管理企業b建設單位和業主委員會
c業主委員會和物業管理企業d以上提到的三方一起
26、物業管理實行招投標,其意義在于()。
a引導業主樹立正確的物業管理觀念,提高自治能力
b推動物業管理企業不斷提高管理水平,增強市場競爭力
c全面促進物業管理行業的發展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風險的特征的是()。
a正面性,即風險突如其來使之受到傷害
b負面性,即風險是與損失或不利事件相聯系的,沒有損失就沒有風險和風險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯系的,即發生不利事件或損失是不確定的,可能發生也可能不發生
d可測性,凡是風險都是與特定的時間和空間條件相聯系的,因此,風險事故的發生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業管理企業為了持續從事物業管理、經營與服務活動而必須籌集所需資金的過程
b物業管理企業將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標投入到物業管理、經營、服務中去的過程
c物業管理企業在籌資和開展物業管理、經營、服務過程中,所發生的各種成本費用
d物業管理企業所取得的各種收入,如物業管理報酬、開展物業經營以及多層次服務取得的收入等
29、下列關于物業管理績效評的最重要、最基礎的指標是()。
a基本指標b修正指標c評議指標d總況指標
30、下列關于物業管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業管理企業作為具體評價對象
b以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平和后續發展能力等方面作為評價重點
c以能準確反映上述方面的各項定量和定性指標作為主要評價依據
d將各項指標與本地區甚至全國各行業的相關指標和水平進行對比,以期得到對某個物業管理企業公正、客觀的評價的結果
31、物業管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數法c定性分析判斷法d基本指標計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當所有的經營費用均由租戶直接分擔時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業經營管理績效評價的第一項指標是()。
a物業經濟指標b服務滿意度c物業品牌化d以上都是
35、零售商業物業在選址和規劃時,主要應考慮().
a市場容量b進出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業物業的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽b財務能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務
37、投資者為了降低投資風險并實現收益最大化的目標,進行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業的物業資產是指()。
a企業為了生產和持續發展而擁有的房地產
b企業為了生產而擁有或租用的房地產
c企業為了生產和持續發展而擁有或租用的房地產
d企業維持正常經營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應收帳款形式表現的不良資產是()。
a逾期的應收帳款b呆滯的應收賬款
c壞賬、死賬形式的應收賬款d證券投資的應收賬款
40、1987年4月,提出“可持續發展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業經營管理,是指為了滿足業主的目標,綜合運用下列()技術、手段和模式,為業主提供綜合性管理服務。1
a物業管理b設施管理c房地產資產管理d房地產投產管理e房地產組合投資管理
2、房地產投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產投資經營過程中,企業納稅的主要稅種有()。
a經營稅金及附加b城鎮土地使用和房產稅c企業所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質論價:優質高價,劣質低價d都是受區位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應符合()。
a可比實例物業應是估價對象物業的類似物業
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產例應同實際完全相符
6、影響房地產市場發展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統觀念及消費心理c社會福利
d家庭戶數規模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續性合同
9、在營業成本中,直接人工費用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費d辦公費e差旅費
10、在編制成本預算時,必須遵循()。195
a成本預算必須同其他預算相協調b成本預算要以各項定額為基礎
c成本預算應有相應的技術經濟措施保證d成本預算要全面權衡,提高資金使用效益
e成本預算要符合實際,不要留余地
11、物業管理活動中存在著大量的主體,根據合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業建設單位在開發所訂立的合同 207
b前期物業服務合同與物業服務合同
c業主所簽訂的與物業管理活動有關的合同
d物業管理企業與專營公司訂立的有關物業管理活動的專項服務合同
e后期物業管理合同
12、物業服務合同具有()特征。212
a物業服務合同的訂立應以當事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經查實,可依法起訴
b物業服務合同是有償合同c物業服務合同具有過渡性
d物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同e物業服務合同是勞務合同
13、企業財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動,包括()。243
a資金籌集b資金運用 c資金耗費d資金轉收e資金收回和分配
14、寫字樓物業的特點,主要表現在()。302
a所處區位好,規模大b多為現代化的高層建筑c功能齊全,配套設施完善
d全部由專業物業管理企業管理e保持產權的完整性是寫字樓物業保值的關鍵
15、零售商業物業的經營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術及營銷c零售技術
d物業維護e運行管理
16、物業管理企業運用計算機技術參與具體事務的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達到的管理效果
b現有管理流程的規范化程序
c管理人員綜合應用計算機的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業管理企業類型的有()。
a管理型物業管理企業b托管型物業管理企業c專業型物業管理企業
d非專業型物業管理企業e綜合型物業管理企業
18、下列對物業價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業價格受區位的影響很大b物業價格實質上是物業權益的價格
c物業價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業價格形成的時間較短e物業價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進行處理
d求取比準價格e準價格交易
20、影響房地產市場轉就的主要社會經濟力量包括()。
a金融業的發展b信息、通信技術水平的提高c生產和工作方式的轉變
d人文環境、自然環境的變化e人口數量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權得有()。
a有按期收取租金的權利b對物業管理善進行監督建議的權利
c有監督承租人按照合同規定合理使用房屋的權利
d有依法收回出租房屋的權利e有向用戶宣傳、貫徹執行國家房管政策和物業管理公約、管理規定的權利
22、客戶關系管理對企事業的作用有()。
a能夠改善企業形象,提升企業生產力
b能夠整合客戶、企業和員工資源,優化業務流程
c能夠提高企業、員工對客戶的響應、反饋速度和應變能力
d能夠提高企業銷售收入e能夠改善企業服務,提高客戶滿意度
23、按現行財務制度的規定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規規定之外的各種付費
b被沒收的財產、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業的贊助、捐贈支出
c物業管理企業對管理用房進行癲狂裝修發生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出
24、成本按照計算依據的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務管理目標的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務
27、寫字樓管理策略中應該注意()。313
a分階段提供物業管理服務,清楚辦公室服務范圍b確保提供“合同服務”適時提供“超值服務”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發零售商業項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權b直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東身份
c將大部分產權出售d全部出售套現e以上全錯
29、企業物業資產管理涉及()領域的活動。
a購置物業資產b買賣物業資產 c剝離物業資產
d財務e管理人員職能
30、大型企業物業資產管理的內容包括()。
a編制企業物業資產清單b設定管理目標c控制成本
d適時處置資產并獲得收入e財務收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第11篇 物業車輛管理程序
物業的車輛管理程序
1.目的
為了保障**物業管理有限公司國企大廈地下停車場車輛停放安全、有序、交通順暢。
2.適用范圍
適用于國企大廈地下停車場的管理。
3.引用文件
3.1公司質量手冊第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
3.2iso9002標準第4.7、4.8、4.9、4.10、4.12、4.13。
4.職責
4.1保安部負責停車場車輛停放的管理和當班車輛停泊的收費。
4.2物管部負責停車場ic卡的辦理及收費(包含:月租和年租車輛收費)。
5.程序
5.1ic卡的辦理
5.1.1客戶到物管部填寫《車輛購卡登記表》申請辦理月卡/年卡。
5.1.2管理員收取有關費用,并于每天下班前將所收費用交予財務室。管理員所售停車卡最高限額200張。
5.1.3繼續租用月/年卡的客戶,可攜帶上ic卡直接到物管部辦理充值手續,物管員填寫《國企大廈停車ic卡申請表》并輸入電腦存檔,《國企大廈停車ic卡申請表》送停車場作記錄。
5.1.4客戶若丟失ic卡,經物管部核查后,補發新卡,并收取ic卡的工本費。
5.2車場管理
5.2.1保安部管理員每日認真做好對停車場車輛的管理,具體要求參見《停車場保安的職責》(rf-ba-10)。
5.2.2保安部主管每日檢查停車場公共設施是否完好和齊全。發現問題填寫《特別事件報告》由當班主管填好后交保安部經理處理。
a.出入口的升降機;
b.出入口的電腦ic卡機;
c.指示牌;
d.車位號碼;
e.反光鏡;
f.照明;
g.排水井;限速標志
h.限高。
5.2.3物業保安員在當班時遇突發事件(如失竊、碰撞、失火等),應及時處理或報經理,做好《特別事件報告》記錄。
6.支持性文件和質量記錄
6.1《停車場管理制度》
6.2《停車場保安的職責》
6.3《車輛出入登記表》
6.4《特別事件報告》
6.5《車輛購卡登記表》
6.6《國企大廈停車ic卡申請表》
第12篇 物業管理知識--電梯管理篇
物業管理知識學習--電梯管理篇
001、電梯操作、保養和維修管理的基礎是:根據各種類型的電梯圖紙資料及技術性能指標,制定電梯安全維修保養的規章制度。
002、對電梯運行人員和維修人員的基本要求是:對電梯運行人員和維修人員進行業務培訓,堅持勞動主管部門的資質審查、持證上崗制度。
003、電梯每年要進行一次安全年檢工作。
004、對電梯維修技術人員的要求:除電梯的日常保養維護外,電梯的故障修理必須由經勞動部門審查認可的單位和人員承擔。
005、每年都要制定電梯定期檢查維護保養工作計劃。
006、要健全電梯設備檔案及修理記錄。
007、電梯專用鑰匙要有專人管理,停梯須出告示。
008、電梯運行過程中發生故障,首先要救護乘客出梯。
009、對電梯保潔的規定:保持電梯機房、井道、轎廂的清潔及空氣流通。定人定時對軌道、門導軌進行清潔,加油潤滑等。
010、電梯停駛保養時,首先要切斷控制電源,以確保安全。
011、對電梯機房衛生的要求:電梯機房要保持整潔,做到無積灰、無蛛網,地板上無垃圾和灰塵。電梯機房不得堆放雜物和易燃物品,不準閑人進入,不準住人。電梯機房要有明亮的采光,窗玻璃完好無損且光亮清晰,通風良好,并配有必要的消防器材。
012、對曳引電動機的衛生要求:曳引電動機全部外形要擦凈,做到無油垢、無黃油,底盤無積油。
013、對電梯控制屏的衛生要求:電梯控制屏用吹風器或用漆刷輕撣,做到無灰塵,磁鐵接觸開關無銹蝕、無油垢。如有油垢,用酒精棉花擦凈,以防磁鐵得電后被粘結吸住不放,造成電動機繼續運轉。
014、對電梯井道底坑的衛生要求:井道底坑如有積水.必須首先斷電.然后排除。有漏水、滲水情況.一定要修好。同時要將垃圾清除干凈,不得堆放雜物.保持底坑整潔,確保電梯下越程的極限開關有效運作。
015、對轎廂的衛生要求:轎箱內外、頂上、底下均須經常擦凈,防止生銹腐蝕。要定期油漆,保持清潔美觀。
016、對各層站廳門及地坎槽的衛生要求:各層站廳門及地坎槽要經常清潔,以防門腳阻塞而影響廳門暢通。廳門外要定期擦凈,保持整潔衛生。
017、電梯檢修或保養首先要注意的問題:電梯檢修或保養時必須掛牌,確認轎廂內無乘客后,方可停機。
018、在轎廂頂維修和保養時應注意:在轎廂頂維修和保養時,除了判斷故障和調試需要外,禁止開快車。工作時必須帶安全帽。
019、電梯井井底作業應注意:禁止關閉廳門(廳站留有人監視時除外),廳門口必須擺設告示牌,防止無關人員靠近。
020、電梯傳動機件保養應注意:電梯凡是轉動機件均須加油潤滑,要做到定點、定質、定量、定期、定人,確保安全運行。
021、電梯維修保養工作完成后,應注意:必須認真清理現場,清點工具和物品,切忌遺漏。
022、機房、井道因工作需要動火,應注意:必須遵守大廈動火規定.辦好動火證,指定專人操作和監視,事后清理火種。
023、電梯工作制度的主要內容有:嚴格執行電梯設備的安全操作規程和巡回檢查制度。堅守工作崗位,值班時間不做與本崗位無關之事。密切監視和掌握各機的運行動態。遇重大活動,及時做好需變動的電梯運行方式的調度、管理工作.必要時可設置專梯以適應客流量的需要。每日19:00以后及節假日期間,由于客流量減少,一般可關閉數部電梯。按時完成設備的定期保養和維修工作。認真學習專業知識,熟悉設備結構及性能,做到故障判斷準確,處理迅速及時。值班人員違反制度或失職造成設備損壞。將追究其責任。
024、電梯的定義:用電力拖動,有載人或載物轎廂,夾在鋼性軌道問垂直運行;其傾斜角度不超過15度的運輸設備。
025、電梯有四大空間,機房、轎廂、層門、井道。
026、電梯機房對溫度的要求是不超過攝氏40度。
027、非電梯工不可以進入電梯井道,特殊情況必須在電梯工協助并監護下進入井道。
028、乘客進入轎廂后應遵守的規定:不打鬧、蹦跳,不依靠在轎門上,不強行阻止轎門開關且不強行扒開門,不在轎廂吸煙。
029、呼梯的要求是怎樣的:必須用手指觸按欲去方向呼梯按鈕,燈亮即松。
030、阻止
電梯轎門關閉的可行辦法有:按住開門按鈕,按住電梯前行方向外呼按鈕,按住安全觸板,擋住光電眼。
031、清潔電梯轎廂時禁止用水沖洗轎廂和廳門外框,禁止讓水流入井道,禁止用腐蝕性清洗劑清潔轎廂。
032、電梯終端安全保護裝置有6個,安裝在井道頂部裝有3個,井道底部有3個。
033、電梯有哪兩種安全保護裝置:保護裝置由機械式安全保護裝置和電器安全保護裝置兩部分組成。
034、電梯正常運行的三個基本條件是:1、必須選擇好樓層;2、必須要關閉好所有廳、轎門,門聯鎖電路被接通;3、必須要確定好電梯的運行方向,定向電路被接通。
035、電梯在發生下述三種嚴重情況時,須經有關部門嚴格檢查,鑒定合格后方可使用:l、當電梯發生嚴重的沖頂和撞底時;2、當發生地震時;3、當發生火災時。
036、常用的排除電梯電路故障的方法有:工作程序法;分段、分區法;電壓法;短接法。
037、維修人員不能在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作:門區是電梯最危險的地方之一,電梯的事故和故障經常發生在這里。維修人員如果在井道外擦身到轎廂頂或轎廂地塊上各站一只腳來進行較長時間的檢修工作,萬一其它人員誤操縱電梯或電梯失控,則會躲避不及面發生傷亡事故。
038、曳引鋼絲繩的報廢標準是:l、當曳引鋼絲繩上出現斷股時,應立即報廢:2、曳引鋼絲繩的鋼絲有變黑、銹皮、點蝕、麻坑等損傷,應予以報廢;3、曳引鋼絲繩磨損后,其直徑小于等于原直徑的90%時則應報廢;4、當曳引鋼絲繩出現斷絲,斷絲在繩內均勻分布,在一個捻距內的最大斷絲數超過32條時(以8*19為例),應予以報廢。
039、按下關門按鈕后,門不能關閉的原因是:關門按鈕接點接觸不良或損壞;關門電路中關門限位開關或開門按鈕互鎖觸點接觸不良。從而導致關門電路有斷點,關門繼電器不能吸合;關門繼電器損壞;門電機限流電阻燒斷;門電機電路熔斷器燒斷;門電機傳動皮帶過松或磨斷。
040、按下關門按鈕門不能關閉故障的排除方法:修復或更換關門按鈕;用導線短接法將關門電路中的斷點找出,然后修復或更換選層開關;更換關門繼電器;更換限流電阻;更換熔斷器;斷帶則換新皮帶;過松則適當轉動偏心軸來調整皮帶張緊度。
041、關好廳、轎門并確定已經選好層、定好向,電梯卻不能運行的原因是:關門速度過慢而沒有力量,以致不能帶動廳門關閉好,門鎖開關未接通,門鎖繼電器未吸合,所以電梯不能啟動運行;門刀沒有插入到門鎖開關的兩個滾輪中間。即未對好門;關門限位行程開關未接通;關門繼電器部份觸點損壞。運行繼電器損壞。
042、關好廳、轎門并確定已經選好層、定好向,電梯卻不能運行的故障排除方法:調整門電機限流電阻及分流電阻;重新調整門鎖開關并對好門刀;調整關門限位行程開關的位置;修復或更換關門繼電器;修復或更換運行繼電器。
043、廳門未關閉電梯卻能運行的原因是:門鎖繼電器觸點粘死;門鎖開關觸點被短路。門聯鎖回路接線短路。
044、廳門未關閉電梯卻能運行的故障排除方法:調整或更換門鎖繼電器;修復或更換門鎖開關;排除短路點。
045、電梯開門速度過慢的原因是:門電機限流電阻過大;開門電路分流電阻上的行程開關觸點粘死;門電機傳動皮帶打滑。
046、電梯開門速度過慢的故障排除方法:擰緊或更換開門限位開關;修復或更換開門限位開關;排除電路繼電器;更換開門繼電器。
047、制動器不能張開的原因是:制動器調整彈簧過緊;眼位螺栓間隙調整過小;電磁鐵線圈燒毀;制動器電路有斷點。
048、制動器不能張開的故障排除方法:重新調整彈簧力;增大眼位螺栓與支架間隙,正常為0.25-0.35毫米;更換電磁鐵線圈;排除電路斷點。
049、制動器制動閘瓦發生焦味冒煙、迅速磨損的原因是:制動閘瓦與制動輪鼓間隙不均勻而偏磨:制動閘瓦與制動輪鼓間隙過小;制動器調整彈簧過緊。
050、制動器制動閘瓦發生焦味冒煙、迅速磨損的故障排除方法:調整制動器閘瓦與制動輪鼓之間的間隙,使之均勻并在0.25-0.35毫米之間;放松制動器調整彈簧至規定范圍。
051、制動器不能制停電梯的原因是:制動器調整彈簧過松;閘瓦與制動輪鼓間隙不均而且過大;制動閘瓦和制動輪鼓間有油污。
052、制動器不能制停電梯的故障排除方法:收緊制動器調整彈簧至規定范圍;調整閘瓦與制動輪鼓間隙,使之均勻并在0.5-0.7毫米之間;清洗油污。
053、減速軸過熱的原因是:軸向游隙過小;箱體潤滑油過小;潤滑油粘度低或質量差;環境溫度過高。
054、減
速軸過熱的故障排除方法:調整軸向游隙,添加潤滑油至油鏡中線位置;更換合格的潤滑油;加強通風,降低環境溫度。
055、按下選層按鈕后沒有選層信號的原因是:選層繼電器失靈;選層按鈕觸點接觸不良;信號燈接觸不良或燒毀;選層回路出現斷點。
056、按下選層按鈕后沒有選層信號的故障排除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換選層按鈕;上緊或更換燈泡;排除回路上的斷點。
057、選層后,運行方向指示燈不亮的原因是:自動定向電路有斷點;定向繼電器損壞;定向指示燈泡燒毀或接觸不良。
058、選層后,運行方向指示燈不亮的故障排除方法:用電壓法或導線短接法排除電路斷點;修復或更換定向繼電路;更換燈泡或修復燈口。
059、電梯上行平層高而下行時平層低的原因是:制動器調整彈簧過松;制動閘瓦與制動輪間隙過大或不同心。
060、電梯上行平層高而下行時平層低的故障排除方法:按規定調緊彈簧壓力;按規定值調整好閘瓦與制動輪間隙;調整制動器底部墊片,使閘瓦與制動輪同心。
061、電梯上行時平層低而不行時平層高的原因是制動器調整彈簧過緊;閘瓦與制動輪鼓間隙過小。
062、電梯上行時平層低而不行時平層高的故障排除方法:按規定調松彈簧壓力;調整閘瓦與制動輪間隙至0.5-0.7毫米范圍內。
063、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的原因是:對重部份過重;換速電路選點不合適;平層器與遮磁板位置不當。
064、平層誤差過大,上行平層高,下行平層也高的故障排除方法:用電流表測量電梯上下行的電流值來調整(減小)對重重量;調整換速點,一般是換速后4-6秒平層為宜;調整遮磁板位置。
065、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的原因是:對重部份過輕;平層器與遮磁板位置不當。
066、平層誤差過大,上行時平層低,下行時平層也低的故障排除方法:加重對重部份至合適范圍;調整遮磁板位置。
067、電梯在運行中突然停車的原因有:外電網停電或斷相供電;總開關保險絲熔斷或跳閘;超速閘車;門刀在運行時碰門鎖開關滾輪,從而使門聯鎖電路斷開,電梯會突然停車。
068、電梯在運行中突然停車的故障排除方法:如果停電時間長,則需要盤車至平層位置,讓乘客離去,找出原因后更換保險絲或重新合上總開關,找出電源總開關,并掛上井道有人工作標記然后向上盤車,使安全鉗脫離導軌,。然后查明超速原因并修復正常才使用;調整門刀與門鎖開關兩滾輪的位置,使電梯正常運行中門刀要從兩滾輪中間通過,而廳門開啟時兩滾輪又能夾持住門刀。
069、電梯自動溜車的原因是:制動器失靈;曳引輪和鋼絲繩間靜摩擦力不夠而出現打滑現象;轎廂部份與對重部份重量差過份懸殊;曳引鋼絲繩張力不均。
070、電梯自動溜車的故障排除方法:調整制動器,使之恢復正常工作;檢查曳引輪是否已磨損到槽形或更換輪;按規定調整好重量差;電梯轎廂不能超載運行;調整全部曳引鋼絲繩所受張力,通過調節繩頭組合彈簧的壓緊程度,使各鋼絲繩受力均衡。
071、電梯預選層站不停車的原因是:轎內選層繼電器觸點接觸不良;快速運行繼電器被臟物粘死,使快車電路不能斷開換速,電梯不能停車。
072、電梯預選層站不停車的故障排除方法:修復或更換選層繼電器;修復或更換快車運行接觸器。
073、電梯關門時夾人的原因是:安全觸板的保護電路接線短路;安全觸板傳動機構失靈;安全觸板的微動開關被壓死。
074、電梯關門時夾人的故障排除方法:檢查電路,排除短路點;調整安全觸板傳動機構的擺桿、拉桿、轉軸等,使之動作靈活、可靠;修復或更換微動開關。
075、局部保險絲經常燒斷的原因是:該回路元件或導線碰地;繼電器絕緣墊片擊穿; 保險絲容量過小。
076、局部保險絲經常燒斷的故障排除方法:檢查出碰地點酌情處理;加強絕緣或更換繼電器;按額定電流選擇合適的保險絲。
077、電梯大修后要進行哪些項目的試驗:電梯在大修后,一般要進行下面幾個項目的試驗:1、靜載試驗;2、運行試驗;3、超載試驗;4、安全鉗試驗;5、油壓緩沖器的復位試驗。
078、電梯的靜載試驗:電梯的靜載試驗應符合下列要求:將轎廂位于底層,陸續平穩地加入載荷。乘客、醫院用電梯和載重量不大于二千公斤的載貨電梯,載以額定起重量的200%,其他各類電梯載以額定重量的150%,歷時10分鐘。試驗中各承重構件應無損壞,曳引繩在槽內應無滑移,制動器應可靠剎緊。
079、電梯的超載試驗:電梯的超載試驗應符合下列要求:轎廂應載以額定
起重量的110%,在通電持續率40%的情況下,歷時30分鐘,電梯應能安全地起動和運行,制動器作用應可靠,曳引機工作應正常。
080、第一臺電梯是由:美國奧的斯電梯公司于18*制造的。
081、快速電梯的分類標準是:電梯按速度分類,額定速度1.75m/s以上的電梯稱為快速電梯。
082、電梯發生故障時,維修人員應該在一小時之內趕到現場處理故障。
083、電梯、自動扶梯發生安全事故時,業主應向市勞動行政部門報告;發生重大人員傷亡事故的,業主還應在24小時內向公安機關、檢查機關報告。
084、電梯系統的限位開關應采用:自動復位開關。
085、電梯開門時有什么情況發生:當電梯門開至1/2時,門機進行減速。
086、當電梯上行方向超速時,能起保護作用的開關是:限速器開關。
087、電梯不啟動的原因有:電壓不夠、斷相、安全回路斷開、門未關好。
088、電梯上行時突然停車,可能的原因有:廳門門鎖斷開、轎廂急停開關接觸不良、斷電。
089、電梯在平層位置只能開門不能關門,可能的原因有:1、關門限位開關斷開不能復位;2、關門斷電器觸點損壞。
090、電梯超載時電梯應當報警并保持開門、電梯不能開動、切斷控制電路。
091、電梯速度明顯下降的原因可能是:電源電壓突然下降、制動器線圈回路失電、電動機三相電源中一相接觸不良
092、曳引鋼絲繩打滑的原因是:平衡系數大、槽形不對、繩磨損過大。
093、電梯機房內由曳引機和控制柜設備組成。
094、電梯沖頂或蹲底的原因是:可能是超載下行、鋼絲繩打滑、強迫減速開關失靈、制動器不能搶閘。
095、轎頂設置的條件包括:1、至少能支撐兩個人;2、沒有安全窗;3、設置急停開關;4、設置檢修開關;5、對重側設護欄。
096、消防員專用梯運行狀態應符合的條件:1、只應答轎內指令信號;2、開門時松按鈕即關門;3、關門時松接或即開門。
097、發生火警時,撥動消防開關,電梯運行狀態應符合的條件:切除廳外召喚信號、上行電梯立即停車下行、直駛基站開門等條件。
098、電梯進入檢修狀態應撥下的開關:電梯進入檢修狀態時應撥下轎內檢修開關再撥轎頂檢修開關。
099、本層廳外開門應符合的條件:順向按鈕開門和逆向按鈕開門。
100、哪種滅火器材不能用于撲滅電梯火災:泡沫滅火器不能用于撲滅電梯火災。
101、拆除舊電梯時的要求:嚴禁先拆限速器。
102、電梯處于司機狀態時,最遠反方向載車信號無效。
103、一個合格的電梯安裝維修工應具備哪方面的知識:一個合格的電梯安裝維修工應具備電、機械、電子技術、操作和起重等方面的知識。
104、對重的作用有:改善曳引性能、減小曳引機功率和防止電梯超速。
105、電梯安裝工程必須配備哪些工種:電梯安裝工程必須配備電梯工、起重工、車工、鉗工、電焊工。
