物業管理師物業管理實務試題-第二章物業管理招標投標
物業管理師物業管理實務試題匯編之第二章物業管理招標投標
一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業管理招標,是物業管理服務產品預購的一種方式,即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據(),制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家物業管理企業或管理公司參與競標,從中選擇最符合條件的競標者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。
a相關法規的要求
b物業管理費的多少
c物業管理公司的實際能力
d物業管理服務內容
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標概念的理解。物業管理招標,是物業管理服務產品預購的一種方式,即由物業的建設單位、業主大會或物業所有權人根據物業管理服務內容,制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件,由多家物業管理企業或管理公司參與競標,從中選擇最符合條件的競標者,并與之訂立物業管理服務合同的一種交易行為。故本題選d,有關內容可參見教材第13頁。
2.在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中,()負責物業管理的招標組織工作。
a建設單位b施工單位c物業產權人d監理單位
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標主體的掌握程度。在業主、業主大會選聘物業管理企業之前的前期物業管理活動中,由建設單位負責物業管理的招標組織工作。故本題選a,有關內容可參見教材第13頁。
3.根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同,可以將物業管理投標分為()招標等類型。
a整體物業管理項目、單項服務項目、分階段項目
b單一招標、綜合招標、分塊招標
c專項招標、整體招標、分區招標
d專業招標、綜合招標、分區招標
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求,可將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。故本題選a,有關內容可參見教材第14頁。
4.物業項目招標,按物業項目的服務方式可劃分為()。
a整體項目招標、專項服務招標
b全權管理項目招標、顧問項目招標
c專業招標、綜合招標
d單項招標、整體招標
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標類型的掌握程度。根據物業管理服務的方式不同,物業管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。根據物業管理項目的服務內容和招標人的不同要求,可將物業管理投標分為整體物業管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型,故本題選b,有關內容可參見教材第14~15頁。
5.物業管理招標方式分為()。
a公開招標、議標b邀請招標、議標c公開招標、邀請招標d議標、評標
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為:公開招標和邀請招標。故本題選c,有關內容可參見教材第16頁。
6.前期物業管理階段是指()。
a物業開發設計、施工建設、竣工驗收
b從入住到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前
c從物業開發設計到業主人住
d從竣工驗收到業主大會選聘物業管理企業承擔日常管理前
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。前期物業管理階段是指從人住到業主大會聘請物業管理企業承擔日常管理前的階段。故本題選b,有關內容可參見教材第16頁,第16頁的定義和第68頁的“前期物業管理”有些區別,請注意。
7.物業管理企業在確定參與招標活動后,應在()的基礎上制訂切實可行的物業管理方案。
a分析投標物業項目基本情況、周邊其他項目基本情況
b分析投標項目的基本情況、擬訂物業管理成本
c分析投標項目的基本情況、確定物業管理服務內容
d分析投標物業項目基本情況、確定物業管理模式
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的一般程序的掌握程度。物業管理企業在確定參與招標活動后,、應組織相關人員在對招標物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上,制訂切實可行的物業管理方案。故本題選d,有關內容可參見教材40頁。
8.居住型物業的物業管理服務的重點是()。
a基礎性的物業管理服務
b特約服務
c經營管理
d緊急事件的預防和處理
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。選項b“特約服務”屬于政府物業服務重點;選項c“經營管理’’屬于商用類型物業服務重點;選項d“緊急事件的預防
和處理”屬于公用事業類型物業的服務重點。故本題選a,有關內容可參見教材43頁。
9.招標人在發布招標公告或投標邀請函書的()日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。
a 7日b 10日c 15日d 30日
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標的基本要求的掌握程度。招標人在發布招標公告或投標邀請函書的10日內必須提交與招標項目和招標活動有關的資料,向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故
本題選b,有關內容可參見教材18頁。
10.按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定,投標人少于()或者住宅規模在()以下,經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
a 2個,2萬平方米b 3個,2萬平方米c 3個,3萬平方米d 2個,3萬平方米
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。按照《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》規定,住宅及同一物業管理區域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經有關方面同意可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業,故本題選b,有關內容可參見教材20頁。關于2萬平方米的出處,可參見關于統一印發《北京市協議選聘物業管理企業行政許可程序》的通知(京建物[2005]88號)。
11.招標人招標代理負責組建評標委員會,評標委員會的人數一般為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的()。
a 1/2b 2/3c 3/4d 4/5
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人招標代理負責組建評標委員會,評標委員會的人數一般為5人以上單數,其中招標人代表以外的物業管理方面的專家人數不得少于成員總數的2/3。故本題選b,有關內容可參見教材第22頁。
12.物業招標程序中緊接在公布招標公告后的工作是()。
a編制招標文件
b投標申請人的資格預審
c發放招標文件
d接受投標文件
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。物業管理招標的程序是:①成立招標領導小組;②編制招標文件;③公布招標公告;④發放招標文件;⑤投標申請人的資格預審;⑥接受投標文件;⑦成立評標委員會;⑧開標、評標、中標。故本題選c,有關內容可參見教材第20~22頁。
13.物業管理招標的程序有:①編制招標文件;②接受投標文件;③投標申請人的資格預審;④發放招標文件;⑤成立招標領導小組;⑥成立評標委員會;⑦開標、評標、中標;⑧公布招標公告,
正確的順序是()。
a⑤①④⑧③②⑥⑦b⑤①⑧④③②⑥⑦
c⑤①⑧④⑥②③⑦d①⑤⑧④③②⑥⑦
【答案】b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。本題選b,有關內容可參見教材第20―22頁。
14.物業管理投標過程中,獲得了招標信息之后應進行的工作是()。
a項目評估與風險防范b登記并取得招標文件
c準備投標文件 d送交投標文件
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理投標程序的掌握程度。物業管理投標的程序是:①獲取招標信息;②項目評估與風險防范;③登記并取得招標文件;④準備投標文件;⑤送交投標文件;⑥接
受招標方的資格審查;⑦參加開標、現場答辯和評標;⑧簽約并執行合同。故本題選a,有關內容可參見教材第24~28頁。
15.必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目是()。
a新建的商場b新建的寫字樓
c新建的住宅d新建的醫院
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標條件的掌握程度。必須通過招投標方式選聘物業管理企業的項目,僅為新開發的住宅及同一物業管理區域內非住宅;新開發的非住宅項目,以及業主人住后由業主大會選聘物業管理企業的情況下,既可采取招投標方式,也可采取其他方式。故本題選c,有關內容可參見教材第20頁。
16.招標人應當在投標有效期截止時限()日前確定中標人。
a 15b 20c 30d 7
【答案】c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當在投標有效期截止時限30日前確定中標人。故本題選c,有關內容可參見教材第23頁。
17.招標人應當自確定中標人之日起()日內,向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。
a 15b 7c 20d 30
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人應當自確定中標人之日起15日內,向物業項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。故本題選a,有關內容可參見教材第23頁。
18.公開招標的物業管理項目,自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于()日。
a 20b 15c 30d 7
【答案】a
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。公開招標的物業管理項目,自招標文件發出之日起至投標人提交投標文件截止之日止,最短不得少于20日。故本題選a,有關內容可參見教材第21~22頁。
19.采用邀請招標方式的,至少應該邀請(
; )家物業管理企業。
a 5b 7c 4d 3
【答案】d
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標程序的掌握程度。招標人采用邀請招標方式的,應當向3個以上物業管理企業發投標邀請書。故本題選d,有關內容可參見教材第21頁。
二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
1.物業管理招標的方式有()。
a公開招標b邀請招標c有限競爭性招標d選擇性招標e議標
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標方式的掌握程度。物業管理的招標方式分為:公開招標和邀請招標。故本題選a、b,有關內容可參見教材第16頁。
2.物業管理招標投標的基本原則是()。
a物業管理招標由招標人依法組織實施
b在評標委員會的組織、開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上,應當嚴格遵循相關法律和招標文件的要求,公正對待每一個投標單位
c招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開
d在物業管理招標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動,實事求是,信守諾言
e對招投標方的資格認定須符合相關法律法規的要求
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標基本原則的掌握程度。物業管理招標投標的基本原則是:①物業管理招標由招標人依法組織實施;②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求,公正的對待每一個投標單位,禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益;③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明,確保投標招標公平、公正的實施;④在物業管理招標投標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第19頁。
3.物業管理招標投標的基本要求是()。
a參與招標投標的雙方的活動都應符合相關的法律、法規,即合法性
b在物業管理招標投標過程中,雙方都應充分考慮市場要素,即適應性
c招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息保持公開,即公開性
d招標方應根據項目的實際情況和業主需求選擇物業管理企業,投標方應根據項目的實際情況和業主需求制定物業管理模式,即響應性
e按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,即程序性
【答案】a b d e
【解析1本題考查的是考生對物業管理招標投標基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的基本要求是:①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動,即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等,都必須符合相關法律法規的要求,并接受有關部門的監督與管理;②在物業管理招標投標過程中,無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素;③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務;對投標方而言,不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案,還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險,在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動;④按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,確保招標投標活動順利實施。故本題選a、b、d、e,有關內容可參見教材第18頁。
4.物業管理招標投標法律依據是()。
a物業管理條例
b前期物業管理招標投標暫行辦法
c中華人民共和國招標投標法
d招標方的有關規定
e物業管理收費管理辦法
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標的基本要求的掌握程度。物業管理招標投標的法律依據主要有《中華人民共和國招標投標法》、《物業管理條例》和《前期物業管理招標投標暫行辦法》及各地方的相關法規政策規定。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第18頁。
5.物業管理方案中體現物業管理企業管理理念、管理優勢和企業綜合競爭實力的關鍵內容有()。
a項目的整體設想與構思
b組織架構與人員配置
c費用測算與成本控制
d工作目標和計劃
e服務承諾
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。關鍵性內容包括:①項目的整體設想與構思;②組織架構與人員配置;③費用測算與成本控制;④管理方式、運作程序及管理措施。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第41頁。
6.物業管理方案的實質性內容包括()。
a服務承諾
b人員培訓及管理
c早期介入及前期物業管理服務內容
d工作計劃
e管理制度的制定
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理方案基本內容的掌握程度。實質性內容包括:①人員的培訓與管理;②管理指標;③管理制度的制定;④檔案資料的建立與管理;⑤早期介入及前期物業管理服務內容;⑥常規物業管理服務綜述;⑦工作計劃;⑧物資裝備。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第42頁。
7.物業管理服務模式包括()。
a組織架構的設置
b客戶定位
c服務需求定位
d經營服務模式確定
e物業的功能定位
【答案】b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理服務模式的掌握程度。確定招標物業的管理服務模式,是在對項目進行深入調查分析的前提下,結合招標文件的具體要求,確定最符合物業實際情況和業主需求的管理服務重點和主要措施,包括物業的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方面的內容。故本題選b、c、e,有關內容可參見教材第43頁。
8.商用類型的寫字樓、綜合性商業物業管理服務的重點和難點主要有()。
a經營b設施管理c安全d公用設施無故障的正常運行e特殊服務需求服務
【答案】a b
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。一般而言,商用類型的寫字樓物業、綜合性商業物業管理服務的重點及難點主要體現在經營和設施設備管理等方面。故本題選a、b,有關內容可參見教材第43頁。
9.政府物業管理的特殊性主要體現在()。
a維護政府的形象 b設備設施管理c會議接待d安全和保密管理e內部特約服務
【答案】a c d e
【解析】本題考查的是考生對制訂物業管理方案的要點及方法的掌握程度。政府物業管理的特殊性主要體現在維護政府形象、內部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面。故本題選a、c、d、e,有關內容可參見教材第43頁。
10.物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外,最主要的內容有()。
a物業管理企業
b物業管理服務內容
c物業管理費用
d物業管理要點
e物業管理企業規章制度
【答案】b c d
【解析】本題考查的是考生對投標文件編寫的掌握程度。物業管理投標文件除按規定格式要求響應招標文件外,最主要的內容是介紹物業管理要點和物業管理服務內容、服務形式和費用。故本題選b、c、d,有關內容可參見教材第29頁。
11.物業管理招標的主體主要有()。
a建設單位b業主大會c物業產權人d物業使用人e業主委員會
【答案】a b c
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標主體的掌握程度。物業管理招標的主體一般是物業的建設單位、業主大會(單一業主)、物業產權人(政府機關或物業產權部門)。故本題選a、b、c,有關內容可參見教材第13頁。
12.物業管理招標投標的特點主要有()。
a綜合性b公正、合理性c公開、公平性d特殊性e差異性
【答案】a d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標投標特點的掌握程度。投標方所提供的服務具有綜合性;投標人在分析和策劃投標活動時應該根據具體情況采用有差異的方式和策略;物業管理招標投標具有一定的行業特殊性。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第15頁。
13.下列屬于常規物業管理招標內容的有()。
a客戶管理、客戶服務和便民措施
b精神文明建設
c物業的租賃經營
d參與物業的竣工驗收
e財務管理
【答案】a b c e
【解析】本題考查的是考生對物業管理招標內容的掌握程度。常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有:①項目機構的建立與日常運作機制的建立;②房屋及共用設施設備的管理;③環境與公共秩序的管理,包括清潔衛生、環境綠化養護、停車場及安全防范等;④客戶管理、客戶服務和便民措施;⑤精神文明建設;⑥物業的租賃經營;⑦財務管理,包括對物業服務費和專項維修資金的使用和管理。故本題選a、b、c、e,有關內容可參見教材第17頁。
14.物業管理投標的主要風險來自于哪些方面()。
a政府相關單位b招標人c招標物業d投標人e競爭對手
【答案】b c d e
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理投標的主要風險來自于招標人和招標物業、投標人、競爭對手等三個方面。故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第26頁。
15.物業風險的防范與控制的具體措施有()。
a嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動
b對項目進行科學合理的分析、評估
c完善企業自身的管理
d選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業
e不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求
【答案】a b c d
【解析】本題考查的是考生對物業管理風險的防范與控制的掌握程度。物業管理風險防范與控制的具體措施有:嚴格按照相關法律法規的要求參與投標活動;對項目進行科學合理的分析、評估;完善企業自身的管理;選擇信譽良好的招標方和手續完備盈利優勢明顯的物業;慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求。而e“不必在意合同的附件條款和招標方的特殊要求”與“慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求”相矛盾,故本題選a、b、c、d,有關內容可參見教材第26~27頁。
三、案例題
1.你是一家物業公司的管理入員.由你負責對一家正在公開招標的住宅小區進行投標。
請問:(1)你將按怎樣的程序開展投標工作你的標書中的主要內容有哪些(2)物業管理招標投標的基本要求和基本原
則是什么(3)在物業管理投標活動中,對投標項目評估應考慮哪幾個方面的因素
【答案】
(1)投標程序:①獲取招標信息;②項目評估與風險防范;③登記并取得招標文件;④準備投標文件;⑤送交投標文件;⑥接受招標方的資格審查;⑦參加開標、現場答辯和評標;⑧簽約并執行合同。
標書的主要內容:分為商務文件和技術文件兩大類。商務文件主要包括:①公司簡介;②公司法人地位及法定代表人證明;③招標報價單及招標文件要求提供的其他資料。技術文件主要是:物業管理方案和招標方要求提供的其他技術性資料。
(2)基本要求:①參與招投標的雙方應根據相關法律、法規的規定組織物業管理的招標投標活動,即對招標投標方的資格認定以及招標投標的具體實施程序等都必須符合相關法律法規的要求,并接受有關部門的監督與管理;②在物業管理招標投標過程中,無論是招標方還是投標方都應該充分考慮市場要素;③招標方應根據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求,選擇最適合項目運作和業主(或物業使用人)需求的管理企業及服務;對投標方而言,不僅要依據項目的實際情況和業主(或物業使用人)的需求制定符合項目要求的物業管理模式和運作方案,還應充分考慮項目運作實施過程中潛在的風險,在投標策略方面也應該結合項目特點與企業自身的條件組織投標活動;④按照國際慣例和相關法律法規的要求,應明確招標投標的相關程序和時間安排,確保招標投標活動順利實施。
基本原則:①物業管理招標由招標人依法組織實施;②在評標委員會的組成以及開標、答辯、記分、評標、定標等程序和方法上應當嚴格遵循相關法律、法規和招標文件的要求,公正的對待每一個投標單位,禁止任何人、任何單位在招標投標過程中利用特權或優勢獲得不正當利益;③招標投標活動中的條件、程序、方法、過程、結果及相關信息應保持公開,而且是主動針對所有受眾的,應使投標招標活動的每一個環節都保持高度透明,確保投標招標公平、公正的實施;④在物業管理招標投標過程中,招標投標雙方應該嚴格按照招標投標的程序要求和相關法律規范實施招標投標活動。
(3)在物業管理的投標活動中,應考慮以下幾個方面的因素:①投標物業的基本情況;②招標物業項目的定位;③業主的需求;④建設單位、物業產權人(含業主)、物業使用人的基本情況;⑤招標條件和招標過程;⑥競爭對手;⑦企業自身條件的分析。
2.你是某物業公司的管理人員,由你負責制定某項目的物業管理方案。請問物業管理方案應包括哪些內容
