第1篇 物業管理公司員工行為規范6
物業管理公司員工行為規范(六)
行為準則是企業內部員工在企業經營活動中所必須奉行的一系列行為標準和規則。它是一種對員工行為的要求和約束。
一、員工職務行為準則:愛企敬業、誠實守信、珍惜榮譽、相互尊重、合作溝通、堅決執行、真誠服務、積極主動、不斷學習、追求卓越、簡樸務實、不得越權、保守秘密、保護資產、維護利益。
二、職業經理行為準則:率先垂范、高效管理、專業水準、開拓創新、關愛下屬、當好教練、服從大局。
三、企業經營行為準則:誠信經營、真誠服務、規范運作、團隊合作、學習創新、尊重人才、精打細算、 和諧共生。
四、內外交往行為規范
1、基本原則: 禮儀無小事,細節顯素養。人人都是民安形象,處處都在宣傳民安。
2、個人禮儀:衛生整潔,大方得體,端莊穩重,禮貌友好。
(1)儀容
①身體:勤洗澡,保持身體清潔無異味。
②頭發:經常洗頭,做到沒有頭屑。男士頭發不得蓋過耳部及衣領;女士不得披頭散發,不做奇形怪狀的發型。
③面部:男士不得留胡須;女士化淡妝,但不要化濃妝及異妝,不使用氣味過濃的香水。
④口腔:上班前不吃異味食物,保持牙齒潔白,口氣清新。
⑤雙手:勤剪指甲,經常洗手,保持雙手干凈;男士指甲修剪整齊,保持清潔;女士不要涂帶顏色的指甲油,指甲不要太長。
(2)儀表
①服飾:衣裝整潔、干凈、無污跡和明顯褶皺,扣好紐扣。可佩帶少量飾物,不得佩帶新奇夸張飾物,工號牌佩帶工整。
②鞋子:每日上班前須將皮鞋擦凈,不得穿拖鞋。
(3)儀態
①站姿:姿勢應端正,雙腳與兩腳同寬自然分開,體重均勻的落在雙腳上,頭正肩平、兩眼平視前方、挺胸、收腹。與賓客會面交談時,忌雙手抱肘、叉腰,忌倚墻站立,勿將手插入衣袋或褲袋中。
②坐姿:落座時,應大方、沉穩;落座后,應該端正,保持上身平直,全身自然放松,坐椅子的1/3-2/3。不得翹二郎腿,不得將腿搭在座椅扶手上,不得盤腿,不得脫鞋,倚靠在桌子或柜臺上都屬不良習慣。站起時一般從左側站起,不要推或拖座椅。
③走姿:抬頭,挺胸,直腰,步履穩健,注重節奏感,切忌鞋底摩擦地面帶來噪音。上樓梯與人相遇,應主動靠邊謙讓位并主動打招呼問候。兩人一起行走時,不要勾肩搭背;多人行走,避免橫排齊進。與客戶相遇應靠邊而行,不得從中間穿行;與客戶同時進門,應讓客戶先行。
3、工作儀態規范:熱情尊重,禮貌周到,文明規范,干練高效。
(1)工作
①工作時間,身體不得東倒西歪,前傾后仰,不得伸懶腰、駝背、聳肩、背手等;
②進入他人辦公室或房間,應先輕輕敲門。聽到“請進”后方可進入;離開辦公室時,應輕輕將門關閉;
③咳嗽或吐痰時,請用干凈的紙巾或手帕掩住口部,打哈欠或噴嚏時,應走開或轉過頭來掩住口部,并說對不起;
④整理頭發、衣服時請到洗手間或客人看不到的地方;當眾挖鼻孔、搔癢或剔指甲都會有損自已的形象;手不應插在口袋里,雙手應垂直;坐著時平放在桌面,不要把玩物件;當眾不應耳語或指指點點,不得用手指或者筆竿指客人或者指示方向;
⑤工作時,不要在公眾區域大聲講話、談笑及追逐,不能當著客人談及與工作無關的事情;
(2)電話
①接聽客戶電話要則:電話鈴響三聲后,迅速拿起電話。接聽電話態度必須和藹,語音親切。一般主動問候“您好,民安物業!” 嘴不要靠話筒太近,避免呼吸傳去雜音。
②接聽顧客電話時一般不許與其他人搭話,若中途需與他人交談,應用另一只手捂住話筒;不許對著話筒咳嗽、打哈欠、嘆氣、大笑。當對方掛機后,輕輕掛機,不得先于對方掛線,并及時作重要電話的記錄。
③叫人接聽電話時,不許遠距離大聲喊叫,而應走到被叫人身邊去說,說話時,注意語音和節奏,聲音要有力、明亮,節奏要舒適、平緩。盡量使用標準普通話應答,注意使用文明語言。
④給客戶打電話要則:要控制打電話的時間,一般而言,以2-3分鐘為宜。
(3)服務
①客戶的滿意度是衡量我們服務質量的準繩。就服務內容而言,包括服務態度、服務質量、服務效率;就服務過程而言,包括三個階段,即入住前、入住中和入住后的服務。
②上門服務要給客戶一個確定的時段,如無法按約派工,不妨向已約定的客戶致歉,并就更改到達時間向客戶征求意見,如對方不同意,就仍按先前的約定時間派工。
③借用客戶的物品或設施,或進入室內其它房間應征得客戶的同意,注意不要弄亂客戶的房間,應把移動過的物品放回原處,如不小心弄臟客戶的房間或弄壞客戶的物品,應馬上道歉并處理污漬,或作出合理的賠償。
④對服務承諾應認真履行,扎扎實實去做;凡是我們不能辦到的事情,不要承諾;在服務中對對方的不滿要禮貌致歉,誠懇解釋以沖淡客戶的不快。
⑤當客戶有情緒時,不要打斷對方,要耐心聆聽;當需要說話時,頭腦要冷靜,語氣要溫和;遇到粗言穢語時,要用平和的語氣規勸對方。
⑥遇到暴力時,要盡快離開現場,并及時向領導匯報;如情況嚴重,應及時聯系警方。
第2篇 花都小區物業管理整體設想和策劃規范
水木花都小區物業管理整體設想和策劃
濱海水木花都是獲得中國人居環境設計綜合大獎,浙西北地區最大的綜合型的小區。在設計和建設中,對主體結構體系、維護結構體系、廚衛體系、管網體系、建筑節能體系、建筑防水及飾面技術體系、小區環境質量保障體系、小區智能化管理體系的技術都有特定的要求,這不光為廣大客戶提供了新一代房產品,也為日后的物業管理打下了良好的基礎,同時對物業管理提出了新的更高的要求。
(一)總體思路
我們對濱海水木花都物業管理體系設想與策劃思路可概括為:'一種觀念,二個目標,三條思路,四項保證。'
1、一種觀念
我們長期以來一直秉承'團結、拼搏、求實、創新'的公司理念,以'業主滿意'作為我們做好各項工作的標準。
團結:每一位員工要愛崗敬業,以主人翁的態度參與管理和服務工作;
拼搏:每一位員工要以最大的工作熱誠和一絲不茍的工作態度,為業主住戶提供優質服務;
求實:每一位員工要以熟練的業務知識和精益求精的工作本領做好每一項工作;
創新:思想觀念、服務意識、工作方法、質量標準,要不斷
創新,以適應業主、住戶對物業管理新的更高的要求和適應企業自身發展的需要。
2、兩個目標
(1)、以《全國物業管理示范住宅小區59條標準》為小區日常管理與服務工作的指導,一年內達到湖州市物業管理示范小區水平,兩年內達到國家級示范小區水平。
(2)、一開始全面實施iso9001質量保證體系,對各項制度的實施進行全程監控,保證管理與服務的專一化、業主和住戶對物業管理與服務的滿意率達到95%以上,并以物業管理費收繳率作為衡量標準。
3、三條思路
(1)、在追求經濟效益的同時,更注重環境和社會效益。不僅僅重視營造自然環境,更注重對內對外堅持以人為本原則,營造團結、向上、融洽、親和的人居環境。把人文精神融入到小區物業管理與服務活動中去,組織、配合業主開展各種形式社區文化活動,豐富業主的業余生活,滿足業主對精神生活方面更高層次的追求,提高小區文化品位。
(2)、一業為主,多種經營。我們在落實物業管理主業的基礎上,圍繞業主實際需要,開展多種經營服務,重視個性化服務,拓展收入渠道,走市場化自負盈虧道路,最終的目的實現以區養區的目標。
(3)、加強當地員工培養,最終實現屬地化管理。我們將以
杭州的總公司為依托,同時學習物業管理成熟地區的先進經驗,不斷完善自己,超越自我,采用兩個結合的辦法解決人員選聘和人員培訓的問題,工作人員采取杭州選派和當地招聘相結合,員工培訓采取當地培訓和抽調管理人員定期到杭州培訓相結合。在兩年后基本實現湖州屬地化管理。
4、四項保證
(1)、開發建設的硬件設施,通過精心規劃、精心設計、精心施工、精心管理、嚴格按照國家人居環境設計工程落實,設施齊全,一步到位。物業管理提前介入,從確保使用功能和方便日后正常管理兩個方面參與質量管理,確保開發建設高標準,同時為今后的物業管理奠定良好基礎。
(2)物業管理軟件,公司依托十年來物理管理實際操作經驗,注重積累,并不斷學習,總結和完善,形成一套有效的管理制度文本。嚴格按照iso9001質量保證體系要求,實施規范化運作,并以成功的創優標準來指導各項管理與服務工作。同時建立和執行嚴格的督查與考核制度,更好地使水木花都的管理維持在高水平。
(3)公司高度重視人才選派和嚴把人員招聘入職關,上崗前進行為期一個月的嚴格培訓,通過考試和實際操作,合格者方能上崗。平時加強在職培訓,缺什么,學什么。要為業主住戶提供高質量服務,首先要在建設培養一支高素質的員工隊伍上下功夫,要令業主滿意,必須首先讓員工自己滿意,要教育、培養員工主動發現問題,主動學習,主動改進服務質量。
(4)努力爭取和緊緊依靠長興縣政府及有關部門,對我們工作的大力支持和幫助;虛心學習當地物業管理的先進經驗和值得借鑒的做法,把杭州的好的物業管理理念和成功的做法與長興的實際情況結合起來,選準突破口,明確主攻方向,把物業管理水平和服務質量,提高到一個新的水平,上一個較大的臺階。
(二)擬采用的管理模式
1、本公司指的物業管理是為管理人員對保安、保潔、綠化、
房管維修等操作人員的管理,對小區房屋公用部位、公共設施(設備)的管理維護等工作,強調的管理制度體系。對廣大業主、住戶來說,我們提供盡善盡美的優質服務,因此,公司內部架構設置必須條理嚴密、科學、規范的管理運作機制。
公司總經理是全本公司最高領導者,第一責任人。其主要職責是確定公司質量方針和質量目標,確保質量方針和質量目標為全體職工理解和堅決貫徹執行,為質量體系的有效運行和確保服務質量提供充足的資源,對公司體系建立、完善、實施起到主要作用,對服務質量全面負責。
公司設常務副總經理,根據總經理授權,全面主持負責本公
司日常事務工作,貫徹公司質量方針,為實現質量目標帶領全體員工對所管理小區的物業管理與服務全面負責,保證經營方向,善于經營理財,定期向總經理匯報質量體系運行情況,在質量體系運行過程中,對各部門工作進行檢查、指導、幫助、督促、考核。公司總經理室下設高效、精干、實用的五個專業工作部門:即行政人事部、環境保潔部、保安部、工程維修部、客戶服務部。
2、組織架構圖:
(1)、各部門主要職責:
行政人事部:主要負責計算機檔案文件資料的處理,后勤、人事、信訪、財務、接待、辦證等事務;
環境保潔部:負責環境清潔,綠化維護、衛生消殺,環保監測和居民委托的保潔服務項目等;
保安部:主要配合公安部門維護住宅區的公共秩序,做好安全防范工作;道路暢通,車輛進出及有序停放管理;消防安全管理和監控中心管理等;
工程維修部:負責物業及設備、設施維修保養,住戶委托維修服務、裝修管理、工程項目外包工作等;
客戶服務部:負責會館中心各項服務,社區文化活動策劃、組織、實施;與當地政府有關部門的聯絡工作,業主來電來訪接待,特約服務等。
(2)、人員配備:(一期)
第3篇 物業區室內觀葉植物管理操作規范
物業區域室內觀葉植物的管理操作規范
1.外觀管理
⑴當崗綠化工每天應全面巡查1次,及時清理盆面及盆底雜物、植株枯枝黃葉等。
⑵對于枯黃面積達1/3以上的葉片應整片剪除,枯黃面積1/3以下者,應用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過。
⑶要求當崗員工每周用清水噴洗1次葉面,噴后應注意抹干地面的水,注意不能將墻紙及其他家具淋濕。
⑷每月應清1次套缸/盆及花槽底的多余水分及雜物。
2.淋水
⑴工具:花酒壺、手巾。
⑵操作步驟:
①將花酒壺灑水頭去掉,裝上水;
②用手將花酒壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對準花盆注放適量的水;
③用抹布將滴灑在地下的水抹干。
⑶室內花木淋水量根據花木種類及所處環境決定,原產于熱帶雨林地區或放于光線強、空調出風口等位置的花木一般需水量大,應經淋透1/2盆土為適中一般其他植物以淋透1/3盆土為適中。
3.施肥
⑴室內觀葉植物常用n-p-k復合肥及成品有機肥、綠光劑。應按照不同地點的濕度、光線、植物品種來決定施肥用量。
⑵觀葉植物進入室內前應先噴1次綠光劑,之后每月噴1次,使用濃度按產品說明書配制。
⑶室內花木不應使用有異味的肥料及尿素等效純氮肥。
⑷室內觀葉植物施肥后及時填寫《綠化施肥登記表》。
4.病蟲害防治
⑴室內觀葉植物主要病害及其防治:
①軟腐病。多數為淋水過多或細菌感染,引起可用菌毒清、托布津等防治;
②黑斑病。真菌感染引起,用托布津、菌毒清等防治;
③生旦性黃葉病。多為光線不夠或肥料不夠引起,需拿到室外進行復壯保養。
⑵室內觀葉植物主要蟲害及其防治:
①蚜蟲。用萬能粉、氯氰菊酯類農藥如滅百可等噴勻;
②螨蟲。用尼索朗、速螨酮、三氯殺螨醇等噴殺;
③蚧殼蟲。較難噴殺,一般少量的蟲盡量用手人工抹除,若太多則需拿到室外用速撲殺噴樣。
④蚊蠅。進入室內之前應用萬能粉或菊酯類農藥先噴殺一次,進入室內后才發現的,可用萬能粉噴殺,或用樣蚊藥噴于花盆或花槽底薰殺,噴殺蚊藥時應注意不能噴到植物上。
⑶噴藥完畢后應填寫《綠化病蟲害防治登記表》。
5.室內觀葉植物管理質量標準
⑴達標的室內觀葉植物應達到以下質量標準:
①植株豐滿健壯,葉面干凈光亮;
②無明顯病斑、蟲口,植株上無明顯蟲害;
③無枯黃葉;
④盆面無雜物,花缸、花槽底無積水雜物;
⑤植物無缺水干旱現象。
⑵園林綠化主管應每周不定期檢查一次室內觀葉植物養護質量,并填寫《綠化工作質量檢查表》存檔于園林綠化部半年。
本規程作為綠化部員工績效考評的依據之一。
第4篇 小區物業管理目標及服務內容規范
住宅小區物業管理目標及服務內容
一、前期物業管理服務內容
前期介入和物業接管驗收是搞好今后物管工作的前提條件,我司將跟進以下項目:
1、 參與整體工程的甲乙方交接驗收;
2、 物業的接管驗收及問題的整改、督促;
3、 接受業主入住前的相關咨詢;
二、業主入住管理
1、 辦理業主入住及接房的相關手續;
2、 對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。
三、物業管理服務內容
1、公共性服務
公共性服務提供常規性服務,是為了維護**小區的整潔、環境的美化、業主,商戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目:
(1)清潔衛生管理;
(2)綠化日常維護管理;
(3)治安管理;
(4)共用蓄水池的維護管理;
(5)水電管理;
(6)排污設施管理;
(7)道路維修管理;
(8)房屋共用部位的日常養護維修;
(9)物業檔案資料管理;
(10)車輛停放及交通秩序管理;
(11)安排社區文化活動,協助政府宣傳教育;
(12)代收代交水電氣費(移交后除外);
(13)根據需要增設的其他服務項目。
2、特約性服務
特約性服務指提供公共性服務以外的,為滿足業戶的個別需求,
受其委托而提供的服務
(1)日常家居設施維修
包括:維修戶內供用電設備、門窗維修、廚具及衛生潔具維修、
給、排水系統的維修等。
(2)家居清潔服務
包括:清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)家政服務
包括:提供代客訂票、送餐服務、保衛等。
(4)租賃服務
包括:物業出租、轉讓、物業估價等。
四、物業管理服務質量標準
1、房屋管理與維修
(1)房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變
使用功能,無違反規劃亂搭建現象。
(2)房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,
房屋土建方面的問題接報后三天內完成,維修合格率達98%以上。
(3)代收代繳各項公用事業費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
2、設備管理
設備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業技術人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、
檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施,確保年無故障運行時間達到95%以上。
3、供電系統
(1)保證24小時正常運行,出現故障,立即排除。
(2)限電、停電按規定提前通知業戶,外線停電時,自備發電機
送電不超過15分鐘。
4、消防系統
(1)消防控制中心及消防系統配備齊全,完好無損,可隨時起用。
(2)訂有突發性火災等緊急事件處理程序,設立消防疏散示意圖,
疏散通道暢通,照明設施、引路標志完好。
5、給排水系統
(1)定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒,保持水池、
水箱及周圍環境的清潔衛生,無二次污染隱患。
(2)設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。
(3)所有排水系統暢通,汛期道路無積水,樓內、地下室及車庫
無積水、浸泡發生。
(4)遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)無長時間停水事故。
6、空調系統
(1)窗式及分體式空調按規定安裝位置統一,排列有序。
7、市政公用設施管理
(1)公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。
(2)公用照明、通訊、郵政設備設施齊全。
(3)交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現象。
8、綠化管理
定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護,無破壞、踐踏及隨意占用現象。
9、環境衛生管理
(1)清掃保潔,垃圾日產日清,公共走道、地下室、天臺等所有
公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)商業網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌,亂貼、亂畫現象。
10、治安管理
(1)并實行24小時安全防范制度。
(2)無重大火災、刑事和交通事故。
第5篇 物業安保員儀容儀表管理規范
為使安保員上崗時保持良好的形象,特對安保員儀容儀表管理制定如下規范:
1、上崗時應統一著裝,系好領帶,佩戴上崗證,不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽、穿拖鞋或布鞋,不得將任何物體夾于腋下;
2、不留長發,蓄發不得露于帽檐外,不留長鬢角、長指甲,不得染發、燙發或紋身,不得佩戴飾物,不戴眼鏡;
3、立時要抬頭挺胸,不得彎腰駝背,不得東倒西歪,前俯后仰,站立按軍姿標準站立,行進時二人成行,三人成列,步伐統一;
不得勾肩搭背、袖手、雙手插腰或將手插入衣袋,不準邊執勤邊吸煙、吃零食、看書報,不準哼歌曲、吹口哨;
不得隨地吐痰,亂丟雜物;
6、注意個人衛生。
第6篇 物業公司安保服飾管理規范
為了加強安保員服裝的管理,樹立良好的安保形象,公司決定對安保服裝管理制定如下規范:
1、服裝等物品的使用期限
(1)根據要求,統一著裝,公司安保部統一購買并造冊登記;
(2)安保員進公司春秋夏裝各二套,使用期限為24個月;
(3)帽子、領帶等標志物使用期為24個月;
(4)棉大衣使用期為24個月;
(5)使用期已滿但還能使用的將繼續使用,不能使用的可向安保部申請以舊換新;
2、離職時物品的折算標準
(1)安保員離職,須收回服裝和肩章、帽子、臂章、腰帶、領帶等標志物,如不交回或有損壞者,照價賠償;
(2)在公司工作不滿足3個月的(含3個月),離職時扣全部服裝費(購買價)的70%為服裝折舊費;工作滿3個月、不滿12個月的,扣回50%服裝折舊費;滿12個月、不滿18個月的扣回25%;工作18個月(含18個月)以上者免扣服裝折舊費;
3、著裝及換裝時間規定
(1)安保換裝時間,應由安保部視當時氣溫情況而定;
(2)冬季進公司的安保員,暫不發給夏裝;夏季進公司的安保員,暫不發秋裝;
(3)上崗必須按統一規定著裝,保持服裝整潔,下崗后不得穿工作裝外出。
第7篇 物業管理費用測算規范
物業管理服務費用測算
根據“******”人員編制計劃,及擬推廣管家服務的總體管理思路,對“******”的物業管理服務費進行測算。內容包括:
一、 經費測算的原則及說明;
二、 經費測算:
1、人工成本;2、行政辦公費;3、設備/設施維護費;4、公用水電費;5、清潔綠化費;6、保安費;7、固定資產折舊;8、開辦費攤銷;9、不可預見費;10、管理者酬金;11、稅金。
詳細測算書內容如下:
第一節 經費測算的原則及說明
一、 測算的依據
(一) 成都市住宅小區與高層樓宇物業管理暫行規定及成都市政府相關物業管理法律、法規;
(二) “四川省城市物業管理服務收費暫行規定”;
(三) “四川省城市物業管理服務收費分類分級指導標準”。
二、 經費測算的原則
(一) 遵循物業管理行業特點的原則
物業管理行業屬保本微利的服務性行業。客觀、準確、完整地核算物業管理的成本支出,是物業管理企業正常運轉的基礎,也是為業主/使用者創造舒適工作環境,達到物業保值增值目的的基本條件。
(二) 服務水平與管理費用相匹配的原則
針對“*******”高檔物業需求,根據服務水平與管理費用“質價相符”的市場特點,準確定位物業管理的水平,準確定位管理費用的標準。
(三) “零預算”原則
物業管理費實行“零預算”原則,“以支定收”,根據物業管理服務的要求和標準,確定物業管理費用的支出;再根據物業管理費用的支出確定物業管理的收費標準。這樣,物業管理費用收入和支出相抵后的結果為“零”。
(四) 管理者提取酬金原則
物業管理企業的利潤來源以物業管理費用支出為基礎,并按一定比例提取“管理者酬金”,即:管理者酬金 = 物業管理費用支出×管理酬金比例。
三、 測算的有關說明
(一) 物業管理費支出包括物業管理服務人員工資和福利費,公共設備、設施日常運行、維護及保養費,綠化管理費,保潔衛生費,保安費,辦公費用,物業管理單位固定資產折舊費,稅費,利潤,開辦費攤銷、不可預見費。
(二) 有關費用的說明
1、人員工資標準
根據市場化原則,參照成都行業工資水平,根據*********規模及高檔次的管理服務需求設定人員工資標準,人員工資標準如下:
序號 職 務 月薪 備 注
1 中心經理 4,000
2 品質行政主管(中心經理助理) 2,500
3 安全主管 1,800
4 工程維修主管 2,000
5 清潔綠化主管 1,800
6 高級管家 1,800
7 會計&nb
sp;1,400
8 出納 1,200
9 維修技工 1,200
10 安全班長1,100
11 安全員900
12 清潔工600
13 綠化工600
2、物資裝備的攤銷
物資裝備攤銷分兩部分進行,單件價格在2,000元以上的物資裝備計入“固定資產”,依據財務制度按5年攤銷;單件價格在2,000元以下的物資裝備計入開辦費,按5年攤銷。
3、開辦費攤銷
開辦費的攤銷期限為5年。開辦期的人工成本在入伙前應攤進營銷成本中,不可預見費根據物業管理行業慣例,不可預見費提取率為物業管理成本支出的1.5%。開辦費中的物資裝備的攤銷計算方法將物資裝備費用的80%(4年)按5年攤銷進管理成本中。
4、管理者酬金
依照四川省城市物業管理服務收費暫行規定和行業慣例,每年按總支出的8%提取管理者酬金。
5、本體維修基金及專用基金按四川省及成都市有關規定收取。暫不測算。
第二節 經費測算
經費測算總表(單位:人民幣元)
序號 項 目 測算依據 月支出 備 注
1 人工成本 詳見人工費測算明細表122,202.00
2 行政辦公費 詳見辦公費測算明細表14,406.67
3 設備/設施維護費 詳見維護費測算明細表 9,984.00
4 公用電費 按經驗數據測算23,500.00
5 公用水費 按經驗數據測算4,200.00
6 清潔費(設施材料) 詳見清潔費測算明細表10,233.00
7 綠化費 詳見綠化費測算明細表&
nbsp; 17,388.00
8 保安費 詳見保安費測算明細表 400 注:將開盤期間人工成本攤進物管成本中
9 固定資產折舊 詳見固定資產測算明細表1,397.50
10 開辦費攤銷 詳見開辦費測算明細表3,036.87 23,994.13
11 小計206,748.03 227,705.30
12 不可預見費 以上各項之和的2% 4,134.96 4,554.11
13 管理者酬金 以上各項之和的10.00%21,088.30 23,225.94
14 營業稅金及附加 以上各項之和的5.70% 13,222.36 14,562.66
15 總計245,193.66 270,048.01
16 每平方米月管理費(不含電梯分攤) 69416.16平方米收費面積 3.53 4.05
根據我們的測算,本項目管理費月支出為245,193.66元(不含e型房每月電梯維護費用),按照不同房型的價格、建筑面積比率,將管理費分攤如下:
房型系數 管理費標準(元/平方米.月) 備 注
a 1.143 4.0
b 1.057 3.7
c、d 1 3.5
e 0.914 3.2 按照分攤系數測算e型房管理費2.8元/平方米.月,加上電梯維護費0.42元/平方米.月,實際管理費標準為3.2元/平方米.月
(一)人工成本測算
序號 項目 人數 月薪 計算方法 月支出 備 注
1 工資
(1) 中心經理 1 4,000 人數 * 月薪 4,000
(2) 品質行政主管 1 2,500 人數 * 月薪 2,500
中心經理助理
(3) 安全主管 1 1,800 人數 * 月薪 1,800
(4) 工程維修主管 1 2,000 人數 * 月薪 2,000
(5) 清潔綠化主管 1 1,800 人數 * 月薪 1,800
(6) 高級管家 3 1,800
人數 * 月薪 5,400
(7) 會計 1 1,400 人數 * 月薪 1,400
(8) 出納 1 1,200 人數 * 月薪 1,200
(9) 維修技工 7 1,200 人數 * 月薪 8,400
(10) 安全班長 31,100 人數 * 月薪 3,300
(11) 安全員 40 900 人數 * 月薪 36,000
(12) 清潔工 30 600 人數 * 月薪 18,000
(13) 綠化工 3600 人數 * 月薪 1,800
(14) 小計 94 87,600
2 三費一金
(1) 福利待遇 工資總額* 8% 7,008.00
(2) 培訓費 工資總額* 8% 7,008.00
(3) 工會費 工資總額* 2% 1,752.00
(4) 社會保險費 工資總額* 20%17,520.00
(5) 教育基金 工資總額* 1.5% 1,314.00
(6) 小計34,602.00
3 合計122,202.00
(二)行政辦公費
序號 項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備注
1 辦公用品、低值易耗品
(1) 管理人員 10 人 20 數量 * 單價 200.00
(2) 操作人員 80 人 5 數量 * 單價400.00
小計 90 人 &nbs
p;600.00
2 通訊費用
(1) 固定電話/傳真 5 部 150 數量 * 單價750.00
(2) 移動電話 2 部300 數量 * 單價600.00
小計1,350.00
3 車輛使用費用 2 部 1500 數量 * 單價 3,000.00
4 員工宿舍租金 4 套 600 數量 * 單價2,400.00
5 社區文化活動費 12 次1500 綜合測算1,500.00
6 服裝費用
(1) 管理人員服裝 13 套900 11700 975.00
(2) 維修工服裝 7400 2800 233.33
(3) 清潔綠化工 34 270 9180 765.00
(4) 保安員 431000 43000 3583.33
(5) 小計 66680 5556.67
7 合計 14,406.67
(三)設施設備維護費
序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出 備注
1 電梯維保費 8 臺600 12 4,800.00 不記入總費用
2 電梯年檢費 8 臺 400 / 266.67 不記入總費用
3 電梯保險費 8 臺
4 強電系統維護費2,000.00
(1) 高壓供電系統 屏
(2) 低壓供電系統 屏
(3) 備用發電機維護費 臺
小計2,000.00
5 給排水系統維護費800.00
(1) 給排水水泵維護費 臺
(2) 給水水管維護費
(3) 排水水管維護費
(4) 消防水系統
消防箱 套
小計 800.00
6 室外景觀綠化水維護費 500.00
7 游泳池維護費 200.00
8 消防系統維保費 500.00
9 弱電系統維護費2,500.00
(1) 消防弱電系統維護費
(2) 控制中心維護費
(3) 保安監控系統維護費
(4) 防盜報警系統維護費
(5) 巡更系統維護費 &nbs
(6) ic卡門禁統維護費
(7) 停車場系統維護費
小計 2,500.00
10 建筑本體維修費
11 設備維修零星材料費600.00
小計9,600.00
12 不可預見費 4%384.00
13 合計9,984.00
(四)公用水電費
序號 項目 數量 單位 單價 保養期 月支出 備 注
1 公用電費 50000 度 0.47 23,500.00
2 公用水費 3500 噸 1.2 4,200.00
合計 27,700.00
(五)清潔費
序號 項目 計算方法 月支出 備 注
1 基本清潔費
(1) 清潔人工費 / /
(2) 工具/材料費 綜合測算 2000
2 清潔設備折舊費 (5年分攤) 清潔工具 1333
總價80,000元
3 垃圾清運費 30天×1車/天×150元/車 4500
4 室外水景清潔費 每月清洗1次1000
5 化糞池清理費 每一年清洗2次400
7 消殺費 綜合測算
;1000
8 總計10,233.00
(六)綠化費
項目 數量 單位 單價 計算方法 月支出 備 注
綠化費41400 m2 0.42 數量 * 單價 17,388.00
(七)保安費
項 目 計算方法 月支出 備 注
日常耗材、裝備保養 綜合測算400.00
(八)固定資產折舊
序號 項目 資產總額 計算方法 月支出 備 注
1 行政辦公設備 74,000.00 分5年攤消 1,233.33
2 工程設備 9,850.00 分5年攤消164.17
3 合計 1,397.50
附表:固定資產清單
(一) 行政辦公設備
項 目 數 量 單位 單價 金額 備 注
會議桌 1 套 3,000.00 3,000.00
大工作臺 1 套 2,000.00 2,000.00
復印機 1 臺 15,000.00 15,000.00
內聯網絡電腦終端 10 臺 4,000.00 40,000.00
數碼照相機 1 部 4,000.00 4,000.00
電視機 5 臺 2,000.00 10,000.00
小計74,000.00
(二) 工程設備
項 目 數 量 單位 單價 金額 備注
200型室外疏通機 1 套 2,350.00 2,350.00
備用發電機 1 臺 5,000.00 5,000.00
臺鉆 1 臺 2,500.00 2,500.00
小計 9,850.00
合計 83,850.00
(
九)開辦費攤銷
序號 項目 總額 計算方法 月支出 備注
1 開盤期間人工成本費 1,211,883.00 按5年攤銷 20,198.05 攤入營銷成本
2 除人工費外其它開辦費攤銷 227,765.00 按(80%)5年攤銷 3,036.87 攤入物管成本
3 總開辦費 1,439,648.00 按5年攤銷 23,994.13 全部攤入物管成本
“********”的開辦期從2003年7月1日至2004年6月30日,為期12個月。在此期間,購置相應的辦公設備、工程工具、治安消防用品、服裝等物資裝備,人員到位。開辦費分五年攤銷。 開辦費總表
項目 數量 駐場時間 單價 計算方法 開辦期支出
1 人工成本
(1) 工資
中心經理 1 12 4,000.00 數量 * 駐場時間 * 單價 48,000.00
品質行政主管(中心經理助理) 1 10 2,500.00 數量 * 駐場時間 * 單價 25,000.00
安全主管 1 12 1,800.00 數量 * 駐場時間 * 單價 21,600.00
工程維修主管 112 2,000.00 數量 * 駐場時間 * 單價 24,000.00
清潔綠化主管 110 1,800.00 數量 * 駐場時間 * 單價 18,000.00
高級管家 6 61,800.00 數量 * 駐場時間 * 單價 64,800.00
會計 1 21,400.00 數量 * 駐場時間 * 單價 2,800.00
出納 1 21,200.00 數量 * 駐場時間 * 單價 2,400.00
維修技工 2 12 1,200.00 數量 * 駐場時間 * 單價 28,800.00
安管班長 3 12 1,100.00 數量 * 駐場時間 * 單價 39,600.00
安管員 40 12900.00 數量 * 駐場時間 * 單價 432,000.00
清潔工 35 12600.00 數量 * 駐場時間 * 單價 252,000.00
綠化工 2 12 600.00 數量 * 駐場時間 * 單價 14,400.00
小計973,400.00
(2) 三費一金
福利費工資總額 8% 77,872.00
工會經費工資總額 2% 19,468.00
社會保險費工資總額 13% 126,542.00
教育基金工資總額 1.5% 14,601.00
小計 238,483.00
合計1,211,883.00
2 行政辦公費
(1) 辦公用品、低值易耗品 綜合測算 3,000.00
(2) 通訊費 綜合測算 3,000.00
(3) 員工宿舍租金及水電費 7 12 900.00 套數 * 開辦時間 * 單價 75,600.00
合計81,600.00
3 入伙資料 350 60.00 21,000.00
4 辦公設備 見開辦期辦公設備清單 18,600.00
5 工程工具 見開辦期工程工具清單 14,710.00
6 治安消防用品 見開辦期治安消防用品清單 25,315.00
7 服裝 見開辦期低值裝備清單 66,540.00
總計1,439,648.00
1、 開辦期辦公設備清單
序號 項 目 數量 單位 單價 合計(元) 備 注
1 辦公家私 3 套 1,500.00 4,500.00
2 工作臺 10 套 500.00 5,000.00
3 轉椅 10 把 80.00 800.00
5 打印機 2 臺 700.00 1,400.00
6 文件柜 5 套 300.00 1,500.00
7 檔案柜 2 個 300.00 600.00
8 電話 5 部 100.00 500.00
9 傳真機 1 部 1,500.00 1,500.00
10 保險柜 1 部 1,000.00 1,000.00
12 工具柜 5 套 200.00 1,000.00
13 飲水機 4 臺 200.00 800.00
第8篇 華標廣場日常物業管理規范
華標廣場日常物業管理
1.治安消防管理
技防人防結合,整體綜合性小區治安防范。運用大樓安防監控系統的視像及報警系統監控功能,配以重要出入口的保安崗位設置,加之保安隊伍的快速反應措施,以及人員出入的嚴密管理,外來人員及訪客的憑證登記進入制度,保證居住區域的安全。與當地派出所共建安全文明小區。
2.車輛管理
制定小區地下車庫的停車管理制度,汽車、摩托車、單車分區停放,機動車憑ic卡識讀管理出入及收費,單車設立停放及取車憑證管理辦法,保證有序、安全,防止失車發生。
3.機電設備管理
電梯是本區樓宇的重要設備,我們將聘請具有專業維修資質的品牌電梯公司的維修站或專業公司進行合作,保證設備運行正常,檢查、維修環節的及時跟進,實現規范化管理。水泵、發電機組以及大型機電設備,全面導入iso9002質量系列標準,保證隨時處于正常狀態。
4.物業環境管理
確保高頻度、高質量的環境衛生維護,制定區域及大樓保潔標準,對大樓及周邊環境的保潔位置,清潔次數、清潔程度按實際需要有明確的規定。且操作員與監督員有部門制約的關系,保證衛生環境令業主、住戶滿意。實施垃圾分類,回收再生資源。控制區內噪音,尤其是超時裝修施工的現象,說服教育、及時糾正。監測測定本區內噪音值,并定時公布。加強綠化園景的養護,保持生態盎然,造型別致,舒心寫意的住宅區園林綠化,營造怡人的物業環境。
5.裝修管理
確保無違章裝修,維護小區物業觀感的形象統一、美觀,樓宇各系統的正常使用功能不被破壞。嚴格實施裝修審批制度,對業主、住戶宣傳到位,建立裝修跟蹤監管程序和做法,及時發現及時糾正。裝修申請時與住戶施工單位簽訂協議書,使約束雙方違規裝修須承擔的經濟責任或法律責任。
6.客戶服務
熱線電話,解答業主的咨詢;處理投訴、接受意見、改進服務;管理服務情況的通告,及時將居住區內的物業管理信息知會業主;辦理家居大件、貴重物品的放行登記手續;開拓適合業主的貼身服務,便民利民;車輛保管;管理費收取;業主住戶物業檔案的管理;探訪客戶及定期對客戶服務的問卷調查。
第9篇 大廈物業管理服務項目規范
z大廈物業管理服務項目
(一) 公共服務項目(全體業主能夠享受的服務,費用納入物業管理費):
1、 協助公安部門維護大廈內的公共秩序,實行24小時保安值勤、消防和交通道路管理;
2、 公共場所保潔,辦公垃圾收集和清運;
3、 大廈共用部位和公共設施設備維護和保養;
4、 公共綠地園藝的培植和保養;
5、 室內公共場所綠化擺放養護;
6、 對大廈的各類資料進行管理;
7、 未裝修房屋通風、打掃等服務;
8、 電話及訪客留言轉告;
9、 雨傘、雨衣臨時借用;
10、 節日環境布置;
11、 重要時刻提醒服務;
12、 代訂報刊、信件收發;
13、 代聘鐘點工服務;
14、 代收代繳水、電、寬帶網絡費、有線電視收視費和衛星電視收視費;
15、 代叫出租車;
16、 代辦保險;
17、 義務安全用電常識宣傳。
(二) 有償專項服務項目(可以提供的、大多數業主都能夠享受到的服務,具體價格在業主委員會成立前,由物管公司核定,報物價部門備案):
1、 大廈內物品搬運;
2、 各項健身、娛樂活動(視大廈配置而定);
3、 機動車輛清洗:
4、 提供大廈報警室內系統維護服務;
5、 提供小型商務會議場所及服務;
6、 商務中心服務;
7、 辦公區域綠化供應及代為養護;
8、 辦公區域報警系統維護及接警服務;
9、 辦公區域設備設施上門維修安裝等;
10、 代訂車、船、機票;
11、 代訂代送飲用水。
第10篇 中醫藥大學物業管理商務指標規范
中醫藥大學物業管理商務指標
1、交貨地點:**市大學城**中醫藥大學一期各教學區、生活區
2、交貨時間:合同簽訂后15天內
3、服務質量監督與付款條件:
3.1服務質量監督考核標準參照《全國城市物業管理(優秀)示范大廈評分標準》和《全國物業管理(優秀)示范住宅校區》執行。
3.2中標單位在開展以上各類管理服務時,必須接受學校相關部門的管理、指導、監督。
3.3中標單位必須支持和配合學校開展工作,保證學校各項工作的正常運行。
3.4學校將通過巡查、發放調查表等途徑跟蹤及了解中標單位的服務質量。
3.5學校每年扣出年綜合管理費的5%作為服務質量保證金,如果各項服務指標達到要求,學校師生對服務單位的滿意率達到90%,學校將扣下的服務質量保證金全額支付給服務單位;滿意率高于95%的,學校另外支付年管理費用的0.5%作為獎勵;滿意率為85~90%的,學校扣下服務質量保證金20%,余下支付給服務單位;滿意率為80~85%,學校扣下服務質量保證金的50%,余下支付給服務單位;滿意率為75~80%學校扣下全部服務質量保證金,同時給服務單位發出服務質量黃牌警告;滿意率低于75%的,學校扣下全部的服務質量保證金及押金的50%,同時與服務單位終止服務協議。
第11篇 s別墅物業管理方式規范
東方別墅物業管理方式
“以人突發公共衛生事件應急預案
篇2：s酒店服務質量標準
酒店服務質量的基本要求：
真誠
是否真誠，反映服務員的服務態度問題。要為客人提供最佳服務，首先要突出“真誠”二字。真誠服務，實際上也是感情服務，是在用“心”為客人提供服務，體現在細枝末節之處和服務過程的各個環節之中。
高效
效率服務就是快速而準確的服務。在酒店對客服務中的很多投訴都是由于缺乏效率而引起的。因此，國際上著名的酒店集團都對酒店各項服務有明確的時間限制。例如，愛航酒店聯盟對酒店服務員的要求是:在30分鐘內整理好一間符合愛航酒店聯盟衛生標準的客房。
禮貌
酒店服務中的禮貌禮節，是酒店服務質量的重要組成部分，也是客人對酒店服務人員的基本要求之一。禮節、禮貌是兩個不同的概念。禮節是向他人表示敬意的某種儀式；禮貌是待人謙虛、恭敬的態度。禮節禮貌就是酒店員工通過一定的語言、行為和程式向客人表示歡迎、尊敬、感謝和道歉。禮貌待客表現在外表上，就是酒店服務員要講究儀容儀表，注意發型服飾的端莊、大方、整潔，掛牌服務，給客人一種樂意為其服務的形象；在語言上，要文明、清晰，講究語言藝術，注意語氣語調，服務中始終以從內心發出的微笑相迎；在舉止姿態上，要文明、主動、彬彬有禮，坐、立、行和操作均有正確的姿勢。
微笑
微笑服務是酒店員工為客人提供真誠服務的具體體現，是服務工作所要求的基本禮貌禮節，是優質服務的基本要求。微笑不僅是熱情友好的表示，真誠歡迎的象征，而且是旅游者的感情需要，能給旅游者帶來賓至如歸的親切感和安全感。c
篇3：重大危險源告知牌的內容
重大危險源告知牌應包含以下內容：
1.危險源名稱、存在部位(或由何種作業活動導致危險源產生)、可能導致的事故、預防控制措施。
2.如果重大危險源告知牌按區域(或崗位)制作的話，如果某崗位重大危險源較少，告知牌有大部分空白的話，可以在告知牌上布置警示標識或說明重大危險源特性及危害。
3、預防控制措施不應只包括作業活動中的注意事項，還應包含教育培訓、遵守規程等方面的描述。
按照危化企業安全標準內容要求基本包括：
一、重大危險源單位基本情況表
二、重大危險源點基本特征表
三、重大危險源周邊環境基本情況表
四、重大危險源監控檢查表
五、重大危險源點監控設施清單
六、重大危險源點應急器材一覽表
七、重大危險源點應急救援預案文本
八、重大危險源點應急預案演練記錄
九、重大危險源評價報告
十、重大危險源各項檢查記錄
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第12篇 物業項目東西門崗管理操作規范
物業項目東、西門崗管理操作規范
一.東、西門崗值崗人員上崗前應自上而下整理著裝并經領班檢查后方可上崗,儀表儀容達到規定要求。
二.交接崗:
1.保安隊員須在領班的帶領下列隊逐一換崗。
2.換崗時須列隊站立,互相敬禮。
3.交接人員交清當班的主要情況及完成事項,交接保安用品。
4.交接后無異議,互相敬禮,交接班完成。
三.工作內容及要求:
1.保證保安裝備的完好。
2.檢查東、西門設施狀況(包括:不銹鋼拉門、大門擋竿等)發現情況立即報告領班或上級主管。
3.保安在崗值勤中必須保持精神飽滿,雙眼不左顧右盼,時刻保持高度的警惕性。
4.對進出的主要領導須主動問好,敬禮。
5.大件物品出門須作好出門單的驗收工作,所需證明蓋章有效。
6.維持好大門內外的秩序,合理安排車輛停放,避免意外的發生,及時疏散東門的人員,保持東大門的交通井然有續。
7.對進入的人員應進行有效的分辨,陌生人進入必須查驗有效證件,登記后方可進入;非工作時間(周一至周五19:00-次日7:00、節假日)進入的人員必須查驗有效證件,登記后方可進入,對不登記者應禮貌的做好解釋工作。
8.保持與其他各崗位的聯系。
