第1篇 物業項目管理處投訴處理規定9
物業項目管理處投訴處理規定(九)
1)在接待投訴完畢前應主動道出自己的姓名、部門及聯絡方式,無論何時應予以笑容,讓業主感到你是極愿意為他解決問題而不感厭煩。
2)對業主的遭遇或不幸表示歉意或同情,讓業主心理得以平衡。業主投訴的問題無論大小輕重,都要認真對待和重視,要采取'移情換位'的思維方式,轉換一下角色,設身處地地站在業主的角度看待業主所遭遇到的麻煩和不幸,安慰業主,拉近與業主的心理距離,并表示要立即改正已過,一般會讓業主感到滿意的。對極之憤怒的業主,為平息其怒氣,利用心理學方法,你可用較緩慢的說話方式以平息他們的急躁情緒。
3)實地視察投訴內容情況,注意做好記錄。
4)分析產生問題之原因或責任情況。如牽涉內容屬其他部門問題,切不可相互推諉,要通知并督促相關部門限時處理并跟進到最后。堅決杜絕'二次投訴'的發生。
5)提出處理或不予處理的理由,處理過程中要及時地將進展情況向業主匯報。
6)在未能確定其問題成因或最合理的解決方法,并特別是未得上級通知前的任何事情(特殊情況),切忌隨自己心意對業主作出任何承諾。
7)遇有不能解決之問題,要按管理程序向有關主管報告。
8)回復要及時。這是處理投訴工作的重要一環。業主口頭投訴可以電話回復,一般不應超過一個工作日;業主來函則應回函答復,一般不應超過三個工作日。回復業主可以向業主表明其投訴已得到重視,并已妥善處理,同時及時的回復可顯示物業管理公司的工作時效。即使未能及時找出成因或解決方案,仍得先以最快途徑讓業主知道你為他的事正盡力跟進,并須承諾何時再給他進一步的回復。
9)對于不能解決的問題應予以合理解釋,并表示歉意,試用其他方式彌補。
10)處理完投訴一定要回訪。
簡言之,處理業主投訴的工作態度可以歸納為:
a)認真:熱情待客、仔細記錄、表示歉意、馬上落實、跟進結果
b)執行:服從命令聽指揮
c)主動:耳勤、眼勤、手勤、腳勤、通報勤
d)處理:及時、準確、保證質量
e)檢查:認真、細致
f)預防:措施計劃
g)糾正:整改措施方案
總之,處理投訴的原則可概括為:'耐心細致、公平公正、實事求是、依法合理。'
第2篇 物業項目消防中心鑰匙管理規定5
物業項目消防中心鑰匙管理規定(五)
為規范消防中心的鑰匙管理,確保在日常工作中及時有效使用,預防在使用過程中丟失或損壞,特制定本規定。
一、鑰匙借用
1、所有鑰匙借用,均須填寫《消防中心鑰匙借用申請單》,經借用部門負責人與管理處負責人簽字批準后(如無法及時簽字,可通過電話批準),并在《鑰匙使用登記表》中登記后方可外借。無特殊情況鑰匙禁止借給非本公司人員使用。
2、所有鑰匙不得用于與工作無關的其它任何活動。
3、乒乓球室、健身房門鑰匙使用時,借用人在《鑰匙使用登記表》中登記后即可使用,
二、鑰匙歸還
1、鑰匙借用后,必須當天歸還,逾期不還者按公司相應處罰制度執行。
2、每班值班員交接班時,應將當值時的鑰匙使用情況移交下一班值班員,并認真檢查借用的鑰匙的登記記錄。
3、損壞或丟失鑰匙者,除照價賠償外,并按公司處罰制度執行。
三、鑰匙更換
樓層房門鑰匙經工程組維修更換后,應將新鑰匙交給消防中心存放,值班員做好新鑰匙標識及移交簽收工作。
四、鑰匙的檢查與維護
1、消防中心每日早班值班員應檢查鑰匙存放情況,確保鑰匙無丟失、無損壞。
2、借用或歸還鑰匙時,值班員應檢查鑰匙有無損壞,如有損壞時應及時通知工程人員維修或更換。
3、緊急備用鑰匙(如消防樁、消防梯等),由消防班長組織每月開啟檢查一次,每三個月上一次油進行養護。
五、記錄
《消防中心鑰匙借用申請單》
《鑰匙使用登記表》
第3篇 m物業項目鑰匙管理暫行規定
物業項目鑰匙管理暫行規定
為保證小區的安全,防止被盜等治安案件的發生,特制定如下規定。
一、機械類鑰匙的管理規定
1.鑰匙的使用、配制和管理,由辦公室負責。
2.鑰匙均應存留安全秩序部一把應急備用。對客服務、公共區域的房間鑰匙由使用部門自行管理。辦公區辦公室鑰匙留存服務中心一把,以備清掃工作使用。
3.鑰匙損壞影響使用的,由使用部門填寫《鑰匙(配/借)用申請單》,部門部長簽字后,報安全秩序部。私自配制鑰匙,一經發現,將違紀者予以除名。
4.因鑰匙丟失,需啟用備用鑰匙,由部門部長簽字,再到辦公室簽字后領取。用后立即送還,如需配制,按第三條規定辦理。
5.辦公用保險柜鑰匙應按規定隨身攜帶,嚴禁存放在辦公桌內,每次用過保險柜應將號碼打亂。使用人工作變動時,接管人應重新設置密碼,再行使用。
6.鎖門時應上好保險,雙扇門應將固定扇插牢后再行鎖好。禁止使用撬、捅等方式開門。
7.房間變更使用性質應向安全秩序部備案。重點部位鑰匙丟失后應及時換鎖,并報安全秩序部備案。
二、......
第4篇 某物業項目入住管理規定
物業項目入住管理規定
1、寫字樓入住管理規定
1.職責范圍
入住管理工作由管理處的綜合組主管實施。
2.工作程序
2.1憑開發單位簽發的'業主入住通知'向開發單位領取入住單元的鑰匙;
2.2向業主介紹大廈情況并發放《寫字樓物業管理規定》、《入住登記表》和《業主裝修守則》;
2.3與業主簽訂《物業管理合同》并向業主移交鑰匙;
2.4在業主完成裝修,正式入住辦公的當天,向業主贈送慶賀花籃,并在一樓大堂顯著位置設立歡迎水牌。
3.質量記錄:
3.1《入住登記表》 c7.5.1-5.7-a
2、住宅小區入住管理規定
1.職責范圍:
管理處綜合組主管負責辦理入住手續時的資料發放與保管、交費、鑰匙發放工作;工程組主管負責房屋驗證工作;在裝潢結束后工程組主管會同維修中心人員進行驗房工作。
2.入住流程:
房屋驗證--資料發放與保管--交費--鎖匙發放--驗房
2.1房屋驗證
2.1.1房地產公司銷售部門商品房入住通知單原件和《住宅移交手續》一份;
2.1.2工程組主管負責陪同業主檢查房屋,并填寫《室內設施驗收表》。
2.2資料發放與保管
2.2.1發放給業主保存的資料:
a、業主公約;
b、致業主一封信;
c、煤氣使用常識;
2.2.2發給業主填寫并返回管理處的資料:
a、《物業管理合同》;
b、《房屋裝修聯系表》;
c、《入住登記表》;
d、《住戶裝潢協議書》;
e、《裝潢施工安全保證責任書》;
2.3交費
2.3.1裝潢保證金:
a、時間:辦理入住手續時交納;
b、標準:按《南京市物業管理收費辦法》執行;
c、退款:住戶裝修完畢,經公司維修人員檢驗合格簽字后可辦理退款手續;
2.3.2物業管理費:
a、時間:辦理入住手續時間若在當月15日前(含15日),收取全月物業管理費;當月15號后計收半月物業管理費;
b、標準:住戶購房面積×政府批準的單位價格;
2.3.3共用部分水電分攤費:
a、時間:辦理入住手續時交納;
b、標準:以實際發生額分攤;
2.3.4垃圾清運費:
a、時間:辦理入住手續時交納;
b、標準:按《南京市物業管理收費辦法》執行;
2.3.5水費押金:
a、時間:辦理入住手續時交納;
b、標準:按三口之家,年平均三個月測算,每戶 100 元;
c、退款:自裝修結束后,經管理人員審核后,住戶憑押金收據到管理處辦理退款手續(前提:無拖欠水費);
2.3.6裝潢工人辦理臨時出入證:
a、時間:裝潢工人進場時;
b、標準:工本費 元,押金元;
c、退款:自完工結束正式離開時,辦理退款手續;
2.3.7其他:開發商未配套,根據住戶需要,由住戶付款,管理處統一組織施工的項目如下:
a、陽臺統一封閉鋁合金窗;
b、陽臺統一安裝防盜網和防盜窗;
c、信箱;
b、室外空調架;
2.4鑰匙發放
2.4.1在辦理完上述手續后向業主發放房間鑰匙、電子對講門鑰匙、電表箱鑰匙等;
2.5驗房
工程組主管會同維修中心人員檢查后填寫《房屋驗收表》;
3.質量記錄
3.1《住宅小區入住登記表》 c7.5.1-5.8-a
第5篇 物業項目施工現場管理規定2
物業項目施工現場管理規定(二)
1范圍
本標準規定了施工現場管理規定,適用于zz灣物管中心的施工現場日常管理。
2引用文件
2.1建設部15號令建設工程施工現場管理規定
3管理規程
3.1施工前管理
3.1.1施工內容中涉及消防系統的工程,施工前物管中心應要求施工單位向所在地消防部門提交申請。
3.1.2消防部門審核批準后,物管中心要求施工單位辦理施工手續,申領施工許可證,填寫施工登記表,辦理施工人員出入證,并將施工許可證及有關規定張貼到施工現場明顯位置。
3.1.3裝修管理人員應督促施工單位對涉及的公共區域(走道、電梯廳、貨運電梯間)及施工現場(幕墻玻璃、送回風口、煙感器、噴淋設施)做好保護措施。
3.1.4裝修管理人員應督促施工單位在施工區域做好安全文明施工的宣傳工作。
3.1.5裝修管理人員應督促施工單位按消防管理規定,配備施工現場的滅火器,提醒施工單位如需動火(電焊等)需提前到安全管理部門辦理《動火許可證》(表380-11),消防主管/安全管理人員應驗證操作工的身份證及上崗操作證。
3.1.6施工過程用電,施工部門填寫《臨時用電申請表》(表370-28),經工程管理部門審批,并對施工單位的臨時用電設施進行檢查。
3.2施工過程管理
3.2.1應要求施工單位在規定時間內施工,特別控制異味及噪音施工。
3.2.2裝修管理人員應按規定頻次對施工現場進行全面巡視檢查,維修工每天至少一次巡視檢查,安管員每1小時至少巡視檢查一次,發現問題應要求施工單位當場整改,重大問題應向部門負責人報告并開具《裝修違章整改通知書》(表370-21);檢查內容包括:
a)施工人員情況;
b)現場安全情況(消防設施設備、消防通道、動火操作、臨時用電、危險物品、煙頭等);
c)現場及公共區域清潔情況;
d)建筑主體結構(梁、柱、墻、地面等)。
3.2.3裝修管理人員應要求施工人員使用指定的電梯、衛生間、出入口。
3.2.4施工人員如將物品帶離管理區域,需到相關部門辦理出門手續。
3.2.5裝修中消防系統的變更必須由物管中心指定的專業單位施工。
3.3施工結束管理
3.3.1裝修管理人員應配合當地消防部門對施工現場進行驗收,督促施工單位整改不合格項。
3.3.2對因裝修中的違規行為而造成管理區域內設施設備損壞的,應要求施工單位照價賠償并恢復原狀。
3.3.3裝修管理人員應監督施工單位對施工區域進行全面清理,保潔部門應對相關公共區域進行清潔。
4記錄
4.1《臨時用電申請表》(表370-28)
4.2《裝修違章整改通知書》(表370-21)
4.3《動火許可證》(表380-11)
第6篇 物業項目社區便民文體活動管理規定
1.0目的規范社區文體活動組織實施工作,引導社區居民開展健康向上的群眾文體活動,加強社區精神文明建設,和睦鄰居關系,增強公司與住戶的有效溝通,推動小區的物業服務與管理。
2. 0適用范圍適用于本公司所屬項目管理處開展的文體活動組織實施工作。
3. 0職責
3.1公司副總經理負責審批社區文體活動計劃和費用預算。
3. 2項目管理處經理負責制定社區文體活動計劃,組織、監控實施。
3. 3客戶服務組、事物組負責具體實施社區文體活動計劃。
3. 4保安隊負責現場治安工作。
3. 5保潔組負責現場清潔工作。
4.0程序要點
4.1社區文體活動意向調查
4.1.1客戶服務組應定期向住戶做文體活動意向調查,并分析,總結調查結果報項目管理處經理。
4.1.2文體活動調查可采取電話采訪、投遞文體活動調查表,預約采訪等方式進行。
4.1.3文體活動意向調查具體操作按照《住戶意見征集、評價表操作規程》進行。
4.2社區文體活動計劃與實施方案的制定。
4.2.1 客戶服務組根據調查結果制定文體計劃方案、方案應包括:a)舉辦文體活動的目的。
b)開展文體活動的項目與活動方式。
c)需要配置的文體活動設施的裝備、配置情況。
d)開展文體活動的需經費的預算。
e)開展文體活動的組織及實施方案。
4.2.2 以上文體活動計劃與實施方案應報項目經理通過審核后匯入管理處半年度的年度工作計劃報公司總經理審批。
4.3社區文體活動開展與組織要領
4.3.1 客戶服務組根據審批過的文體活動計劃制定一個詳細活動組織方案及相關物品采購計劃,上報項目經理、運作部經理、公司總經理審批。
4.3.2 項目管理處經理應召集各部門負責人討論文體組織方案的可行性,獎品購置情況及活動費的落實情況。
4.3.3 項目經理應提前7天召開有關組織人員的籌備會議,落實文體活動組織的具體事宜,如主持、節目等。
4.3.4 客戶服務人員應提前一個星期將舉辦文體活動通知張貼在小區公告欄中,應做到讓每戶均知。
4.3.5 客戶服務主管提前一個星期做好以下準備工作:a)文體活動場地的準備。
b)獎品及所需物品準備。
c)組織人員分工準備。
d)活動場地所需設備的準備。
4.3.6 項目管理處經理于每次活動舉辦前2~3天召集相關組織人員做好組織宣傳,確保文體活動無漏洞。
4.4社區文體活動注意事項
4.4.1舉辦各類文體活動必須選定有經驗,活動能力強的主持人。
4.4.2社區文體活動舉辦時間安排適當(如周
六、周日)。
4.4.3保安隊長應制定詳細的人流組織與疏散方案,并親臨現場具體落實。
4.4.4 工程組應確保活動場地的設施設備良好,并做好應急方案與處理措施。
4.4.5 保安隊應注意防火、防盜等治安防范工作。
4.4.6 文體活動結束時間一般在晚上22:00以前,以不影響小區居民正常休息。
4.4.7 以上活動結束后項目管理處經理應書面總結及上報運作部。
5.0記錄
5.1《社區文體活動計劃申請表》mps-yw2-176.0相關支持文件
6.1《住戶意見征集、評價標準操作規程》
第7篇 a物業項目二次供水管理規定
物業項目二次供水管理規定
1.0為保證**物業管理項目二次供水的衛生質量,特制定本管理規定。
2.0本管理規定適用于:**物業二次供水及水池水箱清洗消毒過程與結果的管理。
3.0職責
3.1給排水技工負責二次供水設施設備和水池/水箱清洗消毒過程的操作協調檢查,跟蹤水樣的抽取和送檢工作,其它工種技工配合,工程部主管負責監督管理。
3.2物業物業服務中心提前二天發:水箱清洗消毒停水告示,工程部主管負責按時組織實施,客服人員負責業戶的說明與解釋工作。
4.0二次供水管理
4.1安全措施:水池水箱加蓋上鎖,通氣口和溢流口裝設防蟲網。水池/水箱清洗必須使用安全電壓行燈,導線絕緣良好配有漏電保護開關;水箱清洗應保持通風;注意采取防滑等安全措施。
4.2水池清洗:必須按當地政府水質權威管理部門規定的時限清洗,清洗人員應具有效的健康證并接受過水池清洗相關專業培訓。
4.3水質檢測:必須保證二次供水的水質達到國家標準,取得當地水質檢測部門的合格報告備案。
5.0水池/水箱的清洗消毒流程
5.1物業物業服務中心發:水箱清洗停水告示。
5.2根據水箱清洗停水告示的日期時間,按水池/水箱清洗消毒工作流程進行操作。
5.3水池/水箱清洗完畢,物業工程現場主管人監督復查:水池/水箱口蓋妥上鎖,溢水孔網罩是否完好,水池水箱清洗過程及填寫清洗消毒記錄表,跟進采集水樣送衛生防疫部門檢測。(如水樣檢測不合格,則必須重新清洗消毒直至檢測合格)
6.0相關記錄
6.1水池水箱清洗消毒過程記錄表
6.2水箱計劃清洗與實際清洗記錄表
6.3衛生防疫站水樣檢測報告
6.5水箱清洗人員有效的健康證復印件
第8篇 某物業項目備用鑰匙管理規定
物業項目備用鑰匙管理規定
一、為規范公司備用鑰匙的管理,便于處理各種突發事件,確保公司財產安全,特制定本規定。
二、本規定所指的備用鑰匙是指公司消防通道門及非24小時營業或辦公場所的房門鑰匙(財務辦公室和財務倉庫除外)。
三、公司各部門備用鑰匙須交物業服務部消防監控中心統一保管,移交時須填寫《公司備用鑰匙移交表》(見附件一),并辦理移交手續。
四、物業服務部消防監控中心主管為公司備用鑰匙管理責任人,并將公司各部門交來的備用鑰匙作如下管理:
1、建立《備用鑰匙臺帳》,對鑰匙分門別類進行編號并粘貼標簽,放入鑰匙專柜保管。
2、備用鑰匙管理責任人休息或休假時,須將備用鑰匙專柜鑰匙移交消防中心下一班次當值人員保管,并注明需跟進事項。
五、公司各部門因特殊情況需借用、備份備用鑰匙或更換門鎖時,按如下程序操作:
1、借用
填寫《備用鑰匙借用、備份申請表》(見附件二),由借用部門負責人簽認――派專人到消防監控中心聯系備用鑰匙責任人或當值人員借取――備用鑰匙責任人或當值人員做好登記后,隨同借用人前往開啟門鎖,門鎖開啟后將鑰匙放回鑰匙專柜。
2、備份備用鑰匙
填寫《備用鑰匙借用、備份申請表》,由備份備用鑰匙部門負責人簽認――派專人到消防監控中心聯系備用鑰匙責任人或當值人員――備用鑰匙責任人或當值人員做好登記后,隨同借用人前往備份備用鑰匙。
3、更換門鎖
各部門根據實際情況需更換門鎖時,須及時將新更換的備用鑰匙送交消防監控中心備用鑰匙責任人或當值人員做好登記,并以新換舊。
六、遇突發事件時,經公司總值批準后,物業服務部當值負責人可臨時取用備用鑰匙進入相關區域執行公務,借出、歸還時須做好登記。
七、本規定解釋、修訂權屬總經室。
八、本規定經總經室批準后生效,自公布之日起執行。
物業服務部
二○**年*月*日
附件一:
公司備用鑰匙移交表
移交部門:
鑰匙所在部位數量鑰匙所在部位數量
移交部門負責人確認:移交人:接收人:
年月日 附件二:
備用鑰匙借用表
時間借取部門 鑰匙名批準人鑰管員歸還時間鑰管員備注
備用鑰匙借用配匙表
時間部門 鑰匙名配匙原因批準人鑰管員備注
第9篇 某物業項目機動車停車場管理規定
物業項目機動車停車場管理規定
1.0目的
建立健全安全服務保障制度,更好地規范各項目停車場管理工作,避免和降低停車場管理風險,保證客戶和公司的財產安全。
2.0適用范圍:
本辦法適用公司所屬項目停車場的管理。
3.0職責
3.1公司、項目負責公司所轄項目停車場合法手續的辦理工作。
3.2各項目工程人員負責停車場的本體建筑的修繕、養護工作及場內設備、設施、標志系統的日常維修、保養工作。
3.3各項目保潔人員負責停車場場內設備、設施、標志系統的清潔、消殺等工作。停車場班長負責停車場收費和安全管理。
3.4停車場班長負責每天工作的具體安排、監督和檢停車場收費員負責每天現金、票據收發上交、保證不出現錯誤的操作程序。
3.5各項目經理和主管負責組織和實施各項目車輛管理人員的日常培訓、管理工作。按公司管理規定及相關法規進行停車場的日常管理。
4.2.2車輛進入:
a)、使用智能管理系統的停車場,車主憑辦理的月卡進入,臨停車輛領取臨時卡或票進入。
b)、車輛駛進停車場后,車場崗應迅速指引其慢行,安全停入在車位上,并仔細檢查車輛情況。如發現問題,應報告車主,并在《值班交班記錄表》上進行記錄,由車主簽字確認,同時提醒車主關好車門、車窗,將貴重的物品隨身帶走。
4.2.3車輛離場
a)、配置了車輛識別系統的停車場,應在車輛讀卡離場時識別圖像,包月停車,月卡有效啟閘放行,月卡無效收取當次停車服務費后啟閘放行,并請業主續費;對臨時停車收取車輛停放服務費后方可啟閘放行。
b)、對于未攜帶月卡或丟失臨時卡的車主,應請車主出示行駛證、車主身份證,進行核對后,在《無卡/證車輛離場記錄表》上進行登記并請車主簽名確認后,予以放行。
d)、對出場車輛和駕駛員有疑問時,應立即到車擋前向司機敬禮,再有禮貌詢問,并通知值班管理人員跟車主聯系確定,核對駕駛證后,登記放行。如發現問題,應立即扣留車輛,通知經理到場處理,并將處理結果在《值班交班記錄表》上進行記錄。
4.2.4停車場的巡視。
a)、各項目應根據停車場情況制定停車場巡邏路線和巡查頻次。車場崗人員按規定的頻次巡視停車場、清點停車數量、檢查停車情況及車場出入口情況,發現車輛漏油、車門窗未關、車身有刮傷在及時按照安全、消防管理法規處置的同時,及時通知值班負責人和車主處理。未能聯系到業主或未處理的應采取相應保護措施。
b)、車場崗或員巡視停車場時嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若有可疑跡象注意觀察,及時報告當班班長和項目經理和主管,由經理或主管確認并處理。
4.3車輛盜損處理
4.3.1車輛被盜的處理:當車輛在停車場被盜,由項目協同車主迅速向項目當地公安機關報案,同時,要求被保險人(車主、停車場)立即通知保險公司。車管員、項目管理處、車主應配合公安機關和保險公司做好調查處理工作。
4.3.2車輛被損的處理:車管員發現停車場內車輛被損壞時,車管員應立即通知車主,并報告項目經理長或管理相關管理人員。
a)、屬撞車事故的,車管員不得放行造成事故的車輛,應保護好現場;未及時發現肇事車輛的,也應及時通知被撞車車主,積極排查,協助受損車主處理。
b)、屬拋物砸車事故,車管員應立即制止,并通知肇事者對造成的事故進行確認;未當場發現肇事的住戶發出警告性告示,并協助受損車主處理。
c)、車管員不得參與事故相關方的任何事情,也無權干預,但當協商不好時,可協助通知交警處理。
d)、車管員認真填寫《值班交班記錄表》,如實寫明車輛進場時間、停放地點、發生事故的時間以及發現后報告有關人員的規定。
4.4費用收取管理。按照各項目和財務部門制訂的《停車場收費管理辦法》執行。
4.5車輛管理標準
4.5.1停車場管理標準
項目管理標準備注
值班崗位管理
車場內部衛生1、《車輛出入登記表》、《值班交接班記錄》等相關記錄填寫清楚、明確,無漏登漏記。
2、記錄保存完善。
3、收放卡及時、準確無誤。
4、崗亭清潔整齊,無雜物堆放,崗亭外無障礙物。
5、停車場、崗亭、等物品的清潔符合清潔管理標準。
著裝 敬禮服務態度 文明用語
1、按規定統一著裝,佩戴工作證,衣冠整潔。
2、敬禮動作標準,沒有出現對出入車輛不敬禮的現象。
3、服務態度良好,工作態度端正,精力集中,精神飽滿。
4、使用規范的文明用語。
5、按各項操作程序進行操作。
4.5.2車輛管理員標準
項目管理標準 備注
儀容儀表
1、遵守公司的規定,按著裝規定著裝,佩戴工作證。
2、精神飽滿,姿態端正,形象良好。
3、舉止文明,指揮手勢端正。
4、不袖手或將手插入袋中。
服務態度
1、服從領導,聽從指揮。
2、按時交接班,不遲到早退,忠于職守。
3、不在崗位上吸煙、吃零食、看書報、聽收音機,不做與工作無關的事情。
4、處理問題講原則、講方法,以理服人。
服務質量
1、按規定收發卡,按標準收費,不出現漏收卡、漏發卡和亂收費現象。
2、登記迅速、完整、準確,每輛車登記時間不超過20秒。
3、不出現交通堵塞現象。
4、熟悉收取卡和智能收費系統的工作程序,掌握各類車輛收費標準。
5、各類表格填寫迅速、規范。
6、安全開啟、降落道閘。
工作能力
1、熟悉月卡車主的相貌特征、車牌號和車輛外型、顏色等。
2、發現、分析、處理各類突發事件規范。
3、指揮動作規范、準確、有力,符合交通指揮手勢規范。
5.0交通管理
5.1交通管理的原則
5.1.1依法辦事的原則。
交通法規是道路交通管理的依據和準繩,只有嚴格執行交通法規,維護良好的交通秩序,才能保障交通安全與道路暢通。
第10篇 a物業項目節能降耗管理規定
物業項目節能降耗管理規定
1.0目的
為保證**物業項目的服務品質,在滿足物業項目檔次定位與功能使用需求的前提下,達到節能降耗的質量管理目標。規范節能降耗操作管理,合理評估節能降耗管理工作的成效,向開源節流的方向努力,特制定本管理規定。
2.0適用范圍
本管理規定適用于:**物業節能降耗的操作管理及能耗管理績效的評估。
3.0管理職責
3.1能耗管理作為**物業全員參與的物業長效管理工作,以節能降耗操作項目的管控和公共能耗抄記與統計分析匯總的管理方式進行。
3.2各項目物業物業服務中心經理/主管負責:所管項目節能降耗動態性監督管理,要求加強宣傳,不斷灌輸全員節能降耗的品質管理服務意識。
3.3各物業項目的定時操作項目管控表和公共能耗抄記與統計分析匯總表,由物業工程部主管負責按月編制調整與匯總統計,經物業服務中心物業經理審核簽字后,通告全體物業員工知曉,以相互提醒、相互督促的方式貫徹執行。
3.4定時操作項目(公共照明系統采用手動開關的建議逐步進行技術改造),須按物業經理/主管審核簽字規定的時間段進行操作,該開啟時間段內的燈光及用能設備應按時開啟,不該開啟的應及時關閉。物業物業服務中心經理和各部門主管須承擔監督管理責任。全體物業當值員工均須承擔操作、巡查和及時處理的責任。凡未按規定執行,對物業服務管理形象造成負面影響或不良后果的按《員工手冊》失職條款處理。
3.5能耗統計分析電子匯總表具備:不同物態、不同的實管面積,不同的月度與月度、年度與年度的縱向比對功能;同類物業項目與項目的橫向比對功能。為日后公司物業軟件管理平臺的過渡打下堅實基礎。能耗管理的表單,統一采用總公司工程部的e*cel電子版。同時為便于各物業項目能耗管理在時間上的統計分析比對,能耗數據抄錄與統計截止日規定為:每月的20日。
3.6各物業項目的定時操作項目管控表和公共能耗統計分析匯總表,以電子版方式提供給公司工程部。
4.0定時操作項目管控表
4.1各物業項目應將所管轄范圍內的日常定時開關操作項目,納入《定時項目操作管控表》進行管控。
4.2定時操作項目應明確規定:誰負責操作、誰負責巡查處理。(含:在特定情況下誰有權負責作臨時性的調整)
4.3定時操作項目管控表,應按不同季節光照、溫度,不同物業類別、不同物業管理階段等實際情況調整,定時操作項目每月編調,由物業經理審核后實施。
4.4為便于月度之間與年度之間和橫向與縱向的比對評估,各項目的定時操作項目管控表,按總公司工程部提供的e*cel電子模版進行編制與調整。
5.0公共能耗抄記及能耗統計分析匯總表
5.1公共能耗抄記和公共能耗統計分析匯總表,由各項目物業工程部按總公司工程部提供的e*cel電子母版,進行抄記和公共能耗的統計分析匯總,物業經理和工程主管對公共能耗數據的準確性填報承擔核查責任。
5.2公司主任工程師在物業項目工程巡視中對公共能耗的數據應予抽查,以便發現問題督導協調解決。
6.0節能降耗管理的績效評估方式
6.1定時操作項目的管控度與合理性比對評估。
6.2公共能耗預算費用與實付費用的合理性比對評估。
6.3單位能耗指標的數據統計分析匯總比對評估。
6.4通過對不同類別的物業、不同地域物業項目的品質定位,不同營銷推廣和不同的運作管理階段以:定時操作項目管控表和公共能耗統計分析表的匯總標識統計分析曲線圖進行比對,力求達到一目了然的比對評估。
7.0節能降耗管理工作中的注意事項
7.1公共照明/泛光照明/景觀燈光
指定的當值人員應按《定時項目操作管控表》進行操作,下例情況下的開關時間調整,應報請物業相關主管同意后,作臨時性開關時間的調整:
7.1.1季節性自然光照有較大變化時。
7.1.2有重大活動或重要貴賓接待等特殊情況時。
7.1.3地下車庫宜按車庫實際使用率調整照明度,使用率低時可保持最基本的照明。
7.1.4凡因當地政府部門要求開啟的公共泛光照明,建議物業項目酌情與政府相關部門溝通協調,爭取適當的能耗費用補貼。
7.2空調
7.2.1要求充分利用室外自然通風,按用戶量調整溫度設定值及空調機組啟停時間。
7.2.2空調機組運行中,工程當值人員應根據空調機組負荷與實測的平均溫度結合用
戶的反映,調整溫度設定值或機組臺數啟停操作。
7.2.3氣溫變化較大時,特別要注意暴熱或暴冷氣溫時的空調設備溫度的調整操作。
(同時必須注意水管道的防凍保暖等工作)
7.2.4物業辦公區域的分體空調在無人當值時應及時關閉。
7.3電梯
根據用戶電梯使用率(含夜間),在滿足使用需求情況下可調整電梯啟停臺數。
7.4地庫通/排風
7.4.1地庫通排風應按實際使用頻率及地庫潮濕度,進行間隔性運行時段的調整。
7.4.2地庫通排風若是利用消防通排風設備的,(消防通排風設備屬于短時大功率運行設備)務必注意不能長時投入運行,否則會嚴重縮短消防通排風設備壽命或造成設備損壞,消防通排風設備的修理或更新費用將遠高于普通的通排風設備。
7.5水景
7.5.1各類水景燈光、噴泉、水幕墻等的開關時間要合理,注意加強用電安全檢查。
7.5.2注意水景、水池等設施的滲漏檢查,若有滲漏務必及時協調解決。注意循環水處理及循環補水量是否正常。綠化用水要充分利用湖河水,即有利于綠化生長又合理利用了天然水資源,從而降低物業管理成本。
8.0物業物業服務中心支付的公共能耗費中,凡有施工或施工整改的用電、用水,必須協調明確施工整改發生的能耗費用承擔方。
各項目物業經理/工程主管應注意收集:現有設施設備在功能和使用管理方面存在的問題,提供能耗管理技術改進的可行性、可操作性分析與建議,為設施設備的節能技術改造提供依據;為避免**新項目重復**物業運作管理中已發生的設計施工與設備選型配置缺陷問題。
9.0相關記錄
9.1定時項目操作管控表
9.2能耗統計分析匯總表---電子母版
第11篇 物業項目消防演習管理規定
1范圍
本標準規定了消防演習的管理內容和要求,適用于zz灣物管中心的消防演習管理。
1編制依據/引用文件
1.1公安部61號令機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定
1.2 消防管理規定
2管理規程
3.1物管中心每年至少進行一次綜合消防演習,納入本年度工作計劃。
3.2物管中心安管部負責消防演習的組織與實施。
3.3消防演習可根據項目的具體情況以適當方式實施,可以是:
a)消防運動會;
b)綜合模擬演練(有業戶參加);
c)局部模擬撲救演練(安管部門)。
d)消防安全知識宣傳(包括業戶與本物管中心員工)
3.4消防演習準備
3.4.1物管中心安管部負責制定《消防演習方案》,報物管中心負責人審批后報公司領導審核、備案。
3.4.2物管中心需召開內部溝通動員會,明確各部門職責,協調可能出現的各類問題。
3.4.3各部門根據《消防演習方案》要求做好人員、物品的準備工作。
3.4.4物管中心客戶服務部門負責通知業戶及政府相關部門人員。
3.5消防演習實施
3.4.1物管中心各部門按照《消防演習方案》組織實施。
3.4.2物管中心維護演習現場安全秩序,防止發生安全事故,必要時可封閉管理區域的相關道路。
3.4.3對消防演習的重要環節,可進行音像資料的錄制,演習過程中形成記錄、資料應歸檔保存。
3.4.4演習結束后,安管部應及時組織回收演習用器材、物資。保潔部門對現場及時清理保潔,迅速恢復現場正常的工作、生活秩序。
3.6消防演習總結
3.6.1應對演習中各比賽項目的優勝者進行獎勵。
3.6.2物管中心及時對消防演習進行經驗總結,并向公司安全管理部門提交消防演習報告。
第12篇 顧問物業項目信息傳遞管理規定
物業顧問項目信息傳遞管理規定
1.目的
為規范管理處信息收集、分析及反饋流程,提高信息對管理處經營管理應用水平。
2.范圍
****物業管理處
3.職責
3.1綜合管理部:負責管理處信息管理工作的整體規劃及指導、監督及信息流程的制定,所有管理處相關經營和管理信息的整合、收集、傳遞、跟蹤及監督工作;
3.2部門主管:負責部門內業務信息的流轉、管理和處理,根據職能指定專人對信息進行分析、反饋工作;
3.3全體員工:對個人涉及到的管理處相關信息均有收集、傳遞、反饋和按規定保密的義務,對信息在流程中出現任何問題,有權及時反映或提出合理化建議。
4.方法及過程控制
4.1各部門應保持開放心態,及時、準確地將信息傳遞給管理處相應部門和人員;
4.2各部門之間及部門內部應以正常的信息傳遞方式傳遞真實、完整的信息,不得傳播未經證實地加入個人主觀臆測的信息,對以非正常方式傳播信息對管理處造成不良影響的人員,管理處將追究其相應責任;
4.3管理處員工應樹立高度的保密意識,嚴格控制信息傳遞的范圍,不得將受控信息向無關人員泄露;
4.4綜合管理部負責通過各種媒體收集、發布有關物業管理行業信息及管理處的內部管理信息,并有針對性地進行深入分析;
4.5綜合管理部負責接收、轉發與地產及其他外部往來的信息和文件,及時傳遞給相關領導及責任部門(人),并負責有關工作的落實、反饋;
4.6管理處各部門負責收集來自客戶的投訴、建議、需求等信息,負責本部門日常管理過程中的經驗、舉措等管理信息的搜集、報送;
4.7各部門各類管理信息、突發事件、顧客投訴、重要會議或活動信息,按規定要求及時報送給管理處相關領導或職能部門;
4.8各部門對發生的重大、突發事件信息,在事發后半小時內上報綜合管理部或經理,所采取措施及處理情況應在三天之內匯報;
4.9各部門須在每月30日前匯總本部門當月工作完成情況和下月工作計劃,報管理處綜合管理部。綜合管理部須在每月30日前制定管理處下月工作計劃;
4.10綜合管理部負責對各部門反映的問題,及各部門需要管理處或其他部門協調解決的問題的處理情況進行跟蹤,并將結果及時反饋給相關領導及部門;
4.11各部門須在每年12月30日前匯總部門本年度工作完成情況,制定下年度工作計劃,報管理處綜合管理部。綜合管理部在每年1月20日前制定管理處年度工作計劃。
