第1篇 花園管理處應急響應方案7
花園管理處應急響應方案(七)
應急響應是應付重大突發事件的緊急行動。安全員接到緊急集合的信號或命令時,必須在規定的時間內到達預定位置,集合待命。
1、目的與要求
為鍛煉、提高安全隊伍的快速反應能力,檢查應急準備狀況,每半年至少進行一次緊急集合演練。
2、緊急集合時機
安全隊伍根據公司或管理處的緊急號令,在下列情況下實行緊急集合:
2.1發現或遭到違法犯罪分子突然襲擊時;
2.2受到火災、水災、臺風等自然災害威脅和襲擊時;
2.3上級賦予緊急任務或發生重大意外情況,需緊急集合作業時。
3、著裝規定
緊急集合時,安全員一律著便服或迷彩服,穿膠鞋。
4、緊急集合時的動作
安全員接到緊急集合命令(信號)時,應迅速按規定著裝,盡快到達預定位置集合,完成執行緊急任務的準備工作。
5、具體措施
5.1警報信號和通知方法。
用警鈴通知。
火警:間斷短促30秒鐘;
其他警:不間斷持續30秒。
5.2組織領導和通信聯絡工具。
各管理處成立緊急集合領導小組,利用對講機聯絡。
5.3留守人員的組織與任務,由緊急集合領導小組作好周密安排。
5.4緊急集合人員根據具體報警信號,就近就便攜帶不同的工具到達集合地點。
第2篇 某某花園安全保安管理方案
某花園安全保安管理方案
安全保安管理是保障所轄物業區域內財物不受損失、人身不受傷害,保障業主生活秩序正常而進行的一系列活動。為切實做好zz**花園的安全保安工作,我們確立了'人防為主,技防為輔、全面防范'的治安管理思路,制定切實可行的安全保安防范措施,確保管理無盲點,治安無事件并嚴格按照南京市服務等級中的四級標準來執行和為業主服務。
一、日常安全管理
1、保安隊伍管理
安全保安隊伍建設按'高標準、嚴要求'的指導思想,嚴抓招聘、培訓、上崗、考核等關鍵環節,實施'準軍事化管理'。與專業學校、部隊建立人員輸送關系,保安員以招聘專業學校畢業生和退伍軍人為主,年齡絕大多數為30歲以下。定期組織保安員進行政治思想教育及物業管理知識和業務技能的培訓,保證保安員具有良好的思想品質和精湛的業務技能。建立業務、績效考核與工資、職位掛鉤的機制,在年終考評中,實行8%的淘汰率,保持安全保安部伍的高素質和戰斗力。日常工作中要求隊員統一穿戴公司的保安員服裝,戴好工作牌,帶好安全管理器械,隊員精神飽滿。
2、安全巡邏防范管理
⑴、實施24小時全面防范,'三崗'結合,即巡邏崗、守衛崗、機動崗三崗聯合防范,做好點、線、面的配合與互動,確保無治安死角。
⑵、保安巡邏統籌安排,根據zz**花園的地形、地貌、建筑及功能布局,合理制定zz**花園的安全保安巡邏路線與時段,并隨時對巡邏進行有效監控。
⑶、在做好人防、物防的基礎上,逐步完善zz**花園的智能控制中心網絡和智能化安防系統,充分發揮人防、物防、技防三防結合的優勢。
⑷、養好巡邏簽到的習慣,根據小區的具體情況,結合安全防范的要求,在小區設置一定的巡邏簽到點,每一小時巡邏簽到一次,確保小區每個角落都有保安隊員每小時巡邏到,增加了小區的安全系數。
3、門崗的出入管理
⑴、加強、規范物品出入管理,有效控制偷盜等治安案件,維護區內用戶利益。
⑵、區內用戶凡有物品搬出小區,須事先向客戶服務中心申報,客戶服務中心及時向其它部門傳達,保證在搬出物品時提供方便。
⑶、保安部人員有責任對所有物品搬出進行盤查;發現可疑情況及時處理,在有需要時聯系支援。小區出入口崗亭值勤保安員須密切注意進出車輛及人員,發現可疑人員及時進行檢查、處理。盤查時須注意禮節,以禮貌的態度請求當事人配合,盡量快速地完成檢查以減少當事人之不便。在無事實依據時,如當事人不予配合,不得強行搜查當事人,但可以要求其出示證件并登記。
⑷、小區內發現有關可疑情況并且當事人逃脫時,應立即以對講機、電話等方式迅速與出入口崗亭及執勤保安部員聯系,報告有關特征請求攔截,有關人員接到攔截請求時必須及時作出反應。
⑸、經盤查發現有違法違規現象時,及時移交轄區派出所處理。
⑹、發現可疑情況,及時向保安主管匯報,保安主管準確及時記錄在案,做到凡事有案可查,記錄時間、地點、人、事等要素齊全。
4、安全監控的管理
⑴、監控室24小時有監控員值班,發現異常情況及時與當班班長聯系,對出入口實行不間斷的監視工作,并設立24小時報警電話。
⑵、監控室禁止閑雜人員進入,如須參觀需得到管理處主任的書面同意后由保安主管帶入。
⑶、每星期定期對周界報警、樓宇對講、住戶報警、消防報警等進行演習和設備保養等工作。
二、突發事件應急處理措施
1、打架斗毆的處理
⑴、立即勸阻打斗,勸散圍觀群眾,收繳打斗用的兇器,如有傷人和財產損失,立即報告公安機關。
⑵、如雙方不聽從制止,事態繼續發展,難以控制,迅速報告公安機關,協助公安人員處理。
⑶、如有重傷者應送附近醫院搶救。
2、盜竊的處理
⑴、如發現盜竊分子正在作案,立即組織人員當場抓獲,連同證據(作案工具、臟物)送交公安機關處理。
⑵、發現盜竊現場,盜竊分子已經逃離現場的,積極組織人員對現場附近認真清查,崗亭人員對出入人員嚴格檢查。
⑶、保護案發現場,并立即報告公安機關,聽從公安人員的處理。
⑷、對重大可疑盜竊現場,由事主和目擊者向公安機關作出詳細報告。
⑸、對可疑作案人員,采取暗中監視和設法約束,交公安人員處理。
3、搶劫的處理
⑴、迅速制止犯罪,設法擒獲或召集組織其他人員擒獲罪犯。
⑵、保護好現場,劫匪遺留兇器、作案工具等不要用手觸摸,不要讓無關人員進入現場,如無固定現場的、無法將劫匪遺留的物品留在原處的,要一一收拾起來,交公安機關處理。
⑶、訪問目擊群眾,收集發生劫案情況,提供給公安機關,同時公安人員未勘查現場或未勘查完畢不能離開。
⑷、事主或在場群眾如有受傷的,要立即設法將傷者送醫院搶救醫治。
4、可疑物體及恐嚇電話處理
⑴、在巡視檢查時,如發現可疑物件,及時上報主管部門,并不準觸摸,指導觀眾及行人遠離該處,如明顯屬危險物品或爆炸品等,立即通知當班負責人致電110,尋求支援。
⑵、如接獲任何恐嚇或有任何有危險性發生的電話,須保持鎮定,與對方詳談,留意電話背景、動機及有何要求,如對方已收線,不要把電話掛斷(待警方尋找電話來源),迅速報警。
對上述突發事件處理后,及時做好相應記錄,收隊總結,并向相關部門匯報。此外,我們將進一步密切與當地治安部門的聯系,積極配合治安部門的工作,加大綜合治理力度。
安防報警應急反應流程
㈢、保安員儀容儀表守則
1、保安部員要具備特殊的精神面貌,要精力充沛、精神抖擻,善于運用智慧和勇敢去戰勝一切困難,沉著機智地處理突發事件。
2、保安部在集訓時,要求著裝統一,隊列整齊;集訓完畢,指揮員要檢查隊容儀表情況,下達整理服裝及檢查裝備口令,凡未按要求統一著裝和裝備,以及精神面貌不振,不準參加集體活動,由此而連續三次不參加活動者,勸其離隊。
3、保安員上崗執勤前,必須整理檢查衣、帽、領帶、鞋帶、武裝帶及裝備是否穿戴齊備和規范,班組長應在場檢查糾正,并要求全體保安員形成規律,養成習慣;若有意不對鏡整容,歪戴帽子,斜挎武裝帶等,應給予嚴肅批評,當事人還需寫出書面檢查,情節特別嚴重者,予以辭退。
4、保安員上崗執勤必須穿統一制服,配帶管理處工作證,凡有一樣不齊備者,不準上崗執勤。
5、保安員在執勤過程中,二人流動執勤要成排而行,三人流動執勤,要成行而行;在執勤時不準背手抄手或將手
放在褲袋里,不準閑聊、嬉戲、看書、看報、會客、吸煙。
6、不準留長發、胡子、長指甲,勤換洗服裝,勤擦皮鞋,保持帽子平整干凈,養成講究衛生的好習慣。
7、對待用戶及同事要友善、和氣、禮貌熱忱,面帶笑容,不能板著面孔;領導前來檢查工作,要立即立正或起立迎接;要堅守各自崗位,不得擅自離崗。
8、保安部在整隊行進途中,隊員不準東張西望,步伐必須整齊統一,喊口令時必須聲音宏亮有力,要體現保安隊的整體力量和壓倒一切的氣勢;指揮員口令必須清楚、宏亮、富有號召力。
9、武裝帶、橡膠、警棍限執勤時使用,其它場合需使用時,需經隊長以上領導批準。
10、消防斧、板手等消防設備,限火警時使用,不得作其它用途。
11、制服及服飾僅限執勤時穿戴,其它場合、時間不得穿戴;著制服時必須佩戴整齊;制服與便服不得混穿;不得披衣敞懷及穿拖鞋。
12、對講機只限巡查、值班時互相溝通情況,嚴禁在對講機中談論與工作無關的事情。
13、對講機只限在本區范圍內使用,特殊情況需攜帶外出或改作它用,須經隊長以上領導批準。
14、對講機電池由班長統一管理,值班員不得私自更換;如遇下雨等惡劣天氣,應保護好對講機不受雨淋,以保證正常使用;愛護對講機,嚴禁撥弄、拆卸、拍打等;嚴禁將對講機轉借、轉讓他人使用。
15、保安員宿舍制定值日排班表,值日員必須全天候保持室內及周邊環境衛生、干凈、整潔;隊長、值日員檢查督促其他人搞好各自的內務衛生。
16、每個隊員起床后,必須把內務搞好,被子疊放整齊,其他物品擺放有序。
17、宿舍內不得留宿外來人員。上、下班時,宿舍內嚴禁大聲喧嘩或從事影響他人的行為。宿舍內嚴禁用電爐做飯,私拉亂接電線;宿舍內嚴禁堆放雜物。
㈣、治安綜合管理
1、遵守國家及地方政府有關治安管理的規定;
2、遵守小區管理處及業主委員會公布的、旨在維護本小區生活秩序和安全的各項規章制度;
3、密切配合轄區派出所、街道辦事處、居委會、管理處做好治安管理工作,在保安員因故查詢時,給予主動協作;
4、敢于制止、舉報破壞本小區治安秩序或造成治安隱患的人和事,并協助保安部處理。
5、及時申報留住的流動人員、暫住人員,留住的流動人員應在三天內,留住的暫住人員應在十天內持有效的證件到有關單位申報。
6、愛護本小區的保安設施,正確使用電子對講防盜門和各種智能化設備設施,并教育小孩不得損壞有關設施。
7、采取有力的防范措施,注意鎖好住宅門窗和自己的車輛,不得讓陌生人進入住宅,進出大樓時注意不得讓陌生人跟進。
8、為保障小區用戶的正常生活秩序,諸如收破爛、乞討、叫賣、張貼小廣告、上門推銷人員一律不得進入小區,發現擅自進入小區者,立即勒令其停止活動。
9、禁止任何人翻越小區圍墻和防護欄。
10、小區用戶及進入小區人員都必須愛護小區內的公用設施,損壞物品要照價賠償。
三、消防系統管理
為了保障zz**花園小區內業主、用戶的人身和財產安全,在zz**花園的消防管理上,我們將貫徹'預防為主,防消結合'、'專業消防與義務消防相結合'的方針,以《中華人民共和國消防法》和南京市消防管理的法規、條例為準則,結合zz**花園的結構和特點,開展消防管理工作。
㈠、消防機構的建立
㈡、消防安全崗位責任制
1、管理處主任負責設立消防組織機構,并指揮消防演練和滅火工作。
2、消防主管負責監督日常消防工作和協調監督消防設備的維護保養,負責執行日常的消防管理工作、值班運行和義務消防隊的工作。
3、維修部負責對消防設施設備進行檢查、維護和故障排除。
4、消防監管員負責巡回檢查、器材管理、直觀設備設施的檢查、動火作業及相關檔案管理。
5、全體員工都是義務消防員,擔負防火、滅火義務。
義務消防組織圖
㈢、消防管理
●消防管理要素
1、貫徹'預防為主,防消結合'的方針,指定防火責任人和義務消防員,其職責是:
1.1認真貫徹執行消防法規和上級有關消防工作指示,開展防火宣傳,普及消防知識;
1.2組織逐級防火責任制,落實有關防火措施;
1.3經常檢查防火安全工作,糾正消防違章,整改火險隱患;
1.4監護動火作業;
1.5管理消防器材設備,定期檢查,確保各類消防器材和裝置處于良好狀態,安全防火通道(包括走廊、樓梯)要時刻保持暢通;
1.6定人、定時、定措施,同時組織制訂緊急狀態下的疏散方案;
1.7接到火災報警后,在向消防機關準確報警的同時,迅速啟用消防設施進行撲救,并協助消防部門查清火災原因。
2、實行用戶防火責任制,各業主為當然防火責任人,負責做好各自所屬范圍的防火安全工作。
3、消防區及樓梯走道和出口,必須保持暢通無阻,任何單位和個人不得占用或封堵,嚴禁在消防通道上停放車輛及堆放家具和其他雜物。
4、不得損壞消防設施和器材,妥善維護樓梯、走道和出口的安全疏散指示、事故照明和通風設施。
5、區內嚴禁經營和貯存煙花爆竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品,嚴禁在區內燃放煙花、爆竹。
6、遵守安全用電管理規定,使用符合國家標準的家用電器、燃氣用具,嚴禁超負荷使用電器,要經常保持清潔,切勿留有油漬,切勿明火試漏。
7、區內任何商鋪必須按每30平方米(建筑面積)配備一只滅火器(小于30平方米配備一只,大于30平方米配備2只以上),并放置于易于取用的固定位置。
8、小區范圍內公共地方均不得燃燒香火、紙張、織物、纖維、塑料制品、木制品及其他廢棄物品,煙頭及火柴要隨時弄熄、教育小孩不要玩火。
9、用戶進行室內裝修,需要增設電器線路時,必須先經管理處批準并保證符合安全規定,嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路;裝修材料應采用不燃或阻燃材料,并按規定每50平方米(建筑面積)配備一只滅火器,如使用易燃或可燃材料的,必須經市消防管理機關批準,按規定進行防火處理,并按每100平方米(建筑面積)配備3只滅器。
10、需要進行燒焊等動火作業的,應向管理處提出申請,經批準做好防護措施后,在專人監護下,方可作業。
11、發生火警時,應立即告知管理處或撥火警電話119,并關閉電氣開關、燃氣閥門和門窗,迅速
離開住所;用戶及其他人員應迅速有序地從樓梯疏散,切勿驚慌擁擠。
12、各用戶應服從消防管理人員的管理,不得刁難、辱罵或以暴力、威脅等手段妨礙消防管理人員行使職權。
●防火安全檢查
1、小區內的消防檢查工作,由管理處統一安排、布置,具體實施由管理處消防管理員負責。
2、檢查方式
2.1定期檢查
根據小區防火的特點,配合有關安全活動,對小區每月進行一次防火安全全面檢查,并填寫《防火安全檢查記錄表》。
2.2突擊檢查
不定期突擊檢查小區的防火安全措施是否真正落實,消防設施是否完好,并填寫《防火安全檢查記錄表》。
3、檢查內容
3.1消防通道安全疏散標志是否完好。
3.2消防設施是否完好無缺。
3.3用火用電方面。有無違章動火,電氣設備安裝是否符合安全要求,有無超負荷現象等。
3.4易燃、易爆物品及燃氣儲氣瓶應重點檢查,防止泄漏。
4、火險隱患的整改
4.1若檢查發現火險隱患,檢查負責人應填寫《火險隱患整改通知書》,并派發到受檢用戶。
4.2受檢用戶接到整改通知后,應對火險隱患及時進行整改,并按規定時限完成。
㈣、消防設施器材的配備
1、管理處主任根據《中華人民共和國消防法》和《建筑防火規范》,配備相應的消防設施、設備、器材,并由消防主管具體負責。消防設施、器材由消防監管員登記在消防設施、器材登記表中。
2、結合zz**花園具體情況以及設備運行情況,需要更新、改造、增補等較大項目,由消防主管提出提案,管理處主任審批后實施。
3、消防設施器材的管理由消防監管員每月檢查一次,主要項目有:消防栓、各種滅火器、防火門、各種標識等,并做好相應記錄。
消防裝備表
序號名稱數量序號名稱數量
1消防斧頭3把5消防服12套
2專用扳手3把6消防云梯2架
3防毒面具12套7手提滅火器30支
4鋼盔12套8推車滅火器2臺
㈤、消防日常管理
1、消防設備的運行由值班人員負責,消防運行是zz**花園消防管理的主要環節,應保證24小時有人值班,并認真做好設備的監控等工作。
2、必須建立交接班制度,認真填寫消防設備運行記錄。
3、如發現設備運行出現故障,及時報告消防主管,消防主管現場確認后通知技術人員及時維修。
4、嚴格按照操作規程使用各系統設備。
5、負責一般的報警處理,如火災事故應迅速、果斷的按照滅火作戰程序實施。
㈥、消防知識培訓
1、對zz**花園的消防工作,要求通過各種宣傳手段傳達到業主和用戶;每季度在宣傳欄上摘登'消防動態'及通報zz**花園的消防情況和下一步的工作重點。
2、每年不少于兩次組織義務消防員進行消防技能訓練。
3、每年3月、11月為春、冬季訓練月,對全體人員進行消防基本知識、滅火技能、火災事故處理程序(滅火作戰程序)等訓練,并進行考核,記錄存檔。
4、消防主管、消防監管員在上崗前必須接受相應知識和技能培訓,技術人員必須有水電基礎知識或資質證書,并通過消防培訓方可上崗。
5、積極參加社會各項消防活動,參加公安消防部門舉辦的各種培訓、學習。
㈦、消防設備管理
按照《消防設備設施維護保養手冊》實施管理(略)。
㈧、消防演練
1、演練要求
實地演練的次數一般要求每年二次,演練時間可根據季節變化或節假日等情況來確定。
2、演練形式
⑴、模擬操場訓練:按報警出動、指揮、分工配備及臨時處理等綜合動作進
行演練和基本技能訓練,并檢驗是否符合滅火作戰方案的要求。
⑵、模擬實戰訓練:按照實戰要求,打開消火栓,使用手提式滅火器,同時進行搶救和疏散物資的訓練。
3、演練范圍
整體綜合性演練和部分演練。
4、演練注意事項
⑴、演練必須有計劃、有步驟、有組織。演練人員明確演練任務、方法和要求。
⑵、要選擇好時間和地點,綜合性演練必須要邀請公安消防人員指導,并有部分用戶參與。
⑶、在演練過程中,必須做好安全保護工作。
⑷、消防管理員應做好演練記錄和總結。
㈨、消防滅火作戰組織機構圖
說明:
滅火總指揮由管理處主任擔任;
滅火副總指揮(設備、疏散組)由保安主管擔任;
滅火副總指揮(滅火、聯絡、后勤組)由維修主管擔任;
保障組由維修部組成;
秩序組由客護中心及安全保安部組成;
滅火組由安全保安部組成;
救護組、后勤組由其他員工組成。
㈩、消防滅火作戰程序
(十一)、火災應急
火災發生時,全體員工依照《消防滅火作戰組織機構圖》中規定的崗位,投入救火戰斗,嚴格按照《消防滅火作戰程序》實施滅火。
火災應急處理:
1、發生火災時保持鎮定,切忌急躁;
2、擊破最近處的火警報警器玻璃,使警報鳴響并大呼'著火了';
3、在自身沒有受到威脅的情況下,用滅火裝置撲滅火源;
4、如火勢不能控制,應及時撥打火警電話;
5、清點人數,鎖好貴重物品,組織撤離;
6、使用最近之消防樓梯(絕對不允許使用電梯)走到一樓空地,并將火場內情
況及時報告主管人員和消防人員;
7、逃生時采用低勢沿地板爬行,如必須通過火焰時,將所穿衣服或毛毯等浸濕后裹住身體迅速沖過;
8、煙的上升速度,遠比人上樓梯要快,故火災時應盡快向地面逃出;
9、留守崗位,封鎖現場,直到有關方面到現場處理時為止;
第3篇 桂花園安保管理方案
桂花園安保管理方案
管理目標:
1、業主(物業使用人)對安保滿意率達96%以上
2、安保設施按規定實施月檢覆蓋率達98%
3、園區重大交通、消防、安全責任事故≤1%
4、機動車輛違章停放發生率≤1%
5、機動車輛停車收費有效率98%,上繳率/及時率100%
6、安保人員文明執勤(著裝整潔/儀容儀表/門崗服務/巡邏姿勢/巡邏服務)率達98%
7、限時巡邏覆蓋(房屋外觀/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率98%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率98%
(一)人員編制(二期一個班增加2名門崗、2名巡邏,共計增加12名保安員)
[**桂花園一期] 安保人員崗位設置表
序號人員名稱人數工作崗位主要職責休息日及上班時間
一安保人員(總計34人)
1安保隊長1保安室負責安保隊日常工作每周一休,8:30-17:00
2消防監控中心值班3監控室監視及操作監控設備無休,翻班 三天一翻
3安保班長3園區巡邏 檢查無休,翻班 三天一翻
4早班隊員9門崗 園區站崗 巡邏無休,翻班 三天一翻
5中班隊員9門崗 園區站崗 巡邏無休,翻班 三天一翻
6夜班隊員9門崗 園區站崗 巡邏無休,翻班 三天一翻
二以上人員兼義務消防隊員(34人)
(二)日常操作
1、保安隊長1名(負責管理、事物處理、協調等、培訓、談心、后勤補給等),班長3名,隊員27名,監控人員3名(早班12名、中班11名、夜班11名)。
2、時間安排:實行24小時三班制,每班里面分門崗班、巡邏班。
早班:8:00-16:00
中班:16:00-24:00
夜班:00:00-8:00
(三)日常管理
早班:08:00時-16:00時
中班:16時:00-00:00時夜班:00時:00-08:00時
工作重點:車輛管理 裝修管理工作重點: 車輛管理 設施檢查 安全防范工作重點:安全防范 裝修工人進出管理
安保人員配置:12名安保人員配置:11名安保人員配置:11名
隊長1名 門崗3名 監控1名
巡邏7名
一期門崗3名(輪流換崗)
監控1名(08:00 -16:00時)
1、2、5、6號樓1名巡邏,兼管南圍墻
11、12、15、16號樓1名巡邏,兼管游泳池南邊
7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏,兼管東南圍墻
19、20、27、28、29號樓1名巡邏,兼管東北圍墻
21、22、25、26號樓1名巡邏,兼管游泳池北邊
3、4、13號樓1名巡邏,兼管西南圍墻
14、23、24號樓1名巡邏,兼管西北圍墻
早班定點巡邏,以車輛管理為主。
門崗3名 監控1名
巡邏7名
一期門崗3名(輪流換崗)
監控1名(16:00 -00:00時)
1、2、5、6號樓1名巡邏,兼管南圍墻
11、12、15、16號樓1名巡邏,兼管游泳池南邊
7、8、9、10、17、18號樓1名巡邏,兼管東南圍墻
19、20、27、28、29號樓1名巡邏,兼管東北圍墻
21、22、25、26號樓1名巡邏,兼管游泳池北邊
3、4、13號樓1名巡邏,兼管西南圍墻
14、23、24號樓1名巡邏,兼管西北圍墻
中班16:00~20:00定點巡邏,以車輛管理為主門崗3名 監控1名
巡邏7名
一期門崗3名(輪流換崗)
監控1名(00:00-08:00時)
1、6號樓東南角1名蹲點
東邊圍墻1名巡邏
28、29號樓東北角1名蹲點
北邊圍墻1名巡邏
23、24號樓1名蹲點
西邊圍墻1名巡邏
4號樓與13號樓之間1名蹲點
游泳池周邊1名巡邏
夜班巡邏路線:
所有保安人員基本以所在區域蹲點為主,結合小范圍巡邏,確保安全防范。
主崗
1、主崗(形象崗)跨立式站崗,服務時間為早班08:00時-16:00時;中班16:00-20:00時;夜班07:00時-08:00時;
2、主崗與副崗每小時一換;
3、對進入園區的車輛、工作人員行注目禮或敬禮;
4、對進入園區的外來車輛進行詢問、引導工作;
5、與園區內巡邏保安人員相配合,通知車輛進入情況;
6、對駛離園區的車輛行注目禮。
副崗
1、崗亭內一般狀況下坐崗,服務時間為早班08:00時-16:00時;中班16:00-20:00時;夜班07:00時-08:00時;
2、配合主崗對進入小區的外來車輛、行人進行登記,并負責道閘的開啟;
3、門崗業主保留物品登記、檢查、核實,以便追溯;
4、主崗繁忙時,協助做好車輛、人員的詢問工作;
5、周圍出現不文明現象進行糾正;
6、堅持執行文明值勤、禮貌服務。
(四)日常操作
門 崗
1、裝修材料管理:
裝修材料進入時主崗負責,應仔細檢查詢問,同時用對講機通知裝修管理人員或物業服務中心,是否已辦理裝修手續,經核實允許,人員方可入內;
裝修材料的堆放、搬運。大門崗攔住送貨車輛,告之讓貨主到門口填寫'當天清理干凈的承諾書'后方可進入,如具備地下車庫的樓寓,要求黃沙、水泥等暫卸地下車庫;不具備條件必須在道路上臨時堆放的,提供油布并通知巡邏人員及時跟進貨物定位;
如有防盜窗、太陽能、易燃易爆物品禁止進入園區。
> 2、裝修民工管理:裝修民工進入大門時主崗先行軍禮,再詢問,核實有無出入證,或是否有效,若屬無效證件,需進行補辦,三天以內無須辦理出入證,但需持有效證件登記,三天以上人員必須辦理出入證。裝修人員自行車、摩托車停放在小區南門道路上或出具業主車庫鑰匙允許進入但必須停入該車庫內。
3、外來人員管理:外來人員進入園區內時,主崗應主動上前先行軍禮,后詢問去向,向來訪人員索取有效證件進行登記,登記完畢后入內,其車輛按指定地點停放(汽車停放在兩區的南北主干道臨時停車泊位或中心會所北面臨時泊位,摩托車、電瓶車、自行車停放在半地下自行車庫內)
4、老年人(包括本園區老年人):如有老年人想要進入園區(本園區老年人),門崗隊員應主動、熱情問候,看見老人手上提物品,門崗人員應呼叫巡邏人員至門崗主動幫老人拎物品陪老人至家門口;(非本園區老年人),門崗人員應主動上前先行軍禮,后詢問去向,如在詢問當中,老人(或執勤本人)聽不懂或聽不清,對員應請教其他本地隊員或路人給予幫助,問清老人去哪后,門崗人員應呼叫巡邏人員至門崗,幫老人拎物品陪老人至業主家,并予以確認,如業主不在家,及時與業主聯系,如業主短時間內不能回來,則請老人至物管處休息片刻,直至業主回來。
5、參觀人員:如有外來人員要參觀園區,請參觀人員出示公司有關部門出具的介紹信、聯系函等,立即通知前臺。參觀人員若無法出示相關證明時,保安人員應婉轉地拒絕其入內,并提醒下次如要參觀,請事先做好準備。
6、推銷人員:如有推銷人員在門崗被攔到,值班隊員應提醒推銷人員請勿打擾業主生活,如有事請跟物業服務中心聯系,并告知物業服務中心電話號碼或請巡邏人員帶其至物業服務中心辦理相關手續,不行則應婉轉地拒絕其入內。如在園區內巡邏發現或經業主舉報有推銷人員后,應及時地對推銷人員進行攔截,將其帶至客戶服務部,由客戶服務部工作人員處理。
7、安裝施工人員:如有安裝人員(空調打洞、鋁合金安裝等)需要進入園區施工時,應及時通知客戶服務部。
8、敲墻用的榔頭柄長超過50公分不能帶入,搬運黃沙要求使用吊袋或袋裝化,簸箕不能搬運黃沙。
9、物品管理:每天中午和下午施工人員下班時,門崗隊員要密切觀察他們所帶的物品,如的確屬于他個人的物品的,我們可以不必過問;如是裝修材料,必須向業主核實決定是否放行,并進行記錄。業主如有物品來存,并填寫《業主存放物品登記表》,取時必須嚴格進行登記。
巡 邏
1、巡邏以三大步伐中'起步走'的動作要求行走,在規定區域內巡邏。
2、如巡邏員接到門崗值班人員有外來車輛通知后,應立即趕到停車位置處,發現車主未按規定停車的跡象,馬上進行引導,并指定停車地;停在車庫門前的車輛,應及時和車主聯系并糾正;及時糾正停放不整齊的自行車、摩托車指定位置統一擺放;對進入園區的車輛,應查看車身是否有擦痕或碰撞之痕跡;倒觀鏡、車燈、玻璃是否有破損或裂縫;若有類似情況,立即通知業主,并在《值班記錄本》上詳細記錄。
3、公共配套設施的檢查,如發現路燈損壞,應上前看清路燈編號、損壞部位,并通過對講機呼叫門崗值班人員通報剛才發現問題,及時在《值班記錄》上填寫,并以反饋單的形式反饋到物業服務中心;遇到重要的異常問題時,立即通報班長,在《值班記錄》上詳細記錄事故情況,以便追溯。
4、裝修材料、物品搬運的監督;巡邏隊員在在接到大門崗某住戶有黃沙、水泥、白灰等材料進入時,應立即趕到卸貨地點,如欲卸在道路上的,要求搬運工在這些物品下面墊塑料薄膜,并要求搬運工注意不要損壞樓道內的墻面、照明設施、車輛壓壞綠化等,如損壞則照價賠償。
5、部分樓寓因車輛無法直接到達,巡邏隊員應注意送貨車輛硬性進入,損壞綠化;應設法提供物業服務中心的搬運車與其使用。
6、及時提醒在兒童樂園、景觀河道邊玩耍的小孩、老人等注意自身安全,并勸離危險地帶,告戒他們:如發生意外,請及時呼救。
7、在園區巡邏時盡可能主動幫助業主做一些力所能及的事務,如提提物品、打打雨傘等。
8、巡邏時發現在園區某一點逗留時間長或見到隊員有意躲避的可疑人員,應立即上前盤問,必要時可請110處理。
9、發現有裝修人員使用公共器械,坐、躺在草坪、休閑椅上,赤背等不文明的行為應當制止,并要求其離開或回到工作場地。
10、要求每個巡邏隊員基本了解本區塊的業主名單、家庭成員情況、業主車牌號、出入小區的規律、個人習性及公共設施設備的位置和運行情況;裝修情況。
11、如接到監控室報警通知,必須在5分鐘內趕赴報警區域,進行處理或按緊急事故處理預案進行操作,并反饋監控室,以便追溯。
12、巡視時發現道路、綠化帶上有煙蒂、紙屑等,應隨手撿起,碰到難以處理的垃圾及時通過對講機向物業服務中心反饋。
13、晚上對裝修戶的時間和噪音管理。
14、早班、中班巡邏20:00前,在規定的區域內,以外來人員、車輛、裝修搬運動態管理為主,不設定巡邏路線。
15、中班20:00-24:00時,夜班00:00-07:00時:蹲點與巡邏相結合。
(五)車輛管理
1、物業服務中心對有車有的業主車輛,發放公司統一制作的進出證,大門崗憑進出證或道閘智能卡進出。
2、機動車停放至車庫內或指定停放點,非機動車輛停放至地下車庫指定停放處;如未按規定停放,則通過可視門鈴或上門進行耐心解釋,務必使其停放到位。
3、嚴禁車輛駛入人行道,以防止車輪碾壓到綠化帶。
4、非業主車輛:在園區內臨時車輛停放點車輛滿負荷后,通知門崗對外來車輛進行勸阻禁入,保證園區內道路的秩序。
5、有車無位的業主,客戶服務部可代為承租車位,費用250元/月,由該業主承擔;若業主不為自己車輛確定車位的,為維護園區全體業主的利益,保安員有權禁止該車進入園區,已進入園區的,則通過可視門鈴或上門進行耐心解釋,務必使其租賃車位。
6、亂停放車輛的處理:巡邏保安員通過對講機問清該車的住戶(訪客),則通過可視門鈴或上門要求其停放至指定位置,如不配合的,可使用帶有膠水的'通知條'粘貼在該車的擋風玻璃上。
7、停在園區內的外來車輛超過一定時間后,駛離園區時需交納停車泊位費;臨時停車收費標準:不足1小時免費;超過1小時(不足4小時按4小時計),4小時收3元,24小時以內收5元,48小時以內收10元;如有車輛需較長時間停留在園區,需先到客戶服務部辦理停放手續,交納相關費用后才能停放。
8、其它車輛:如送貨車、電力工程車、搶險、救護車等,在允許的時間內,進行作業,超過一定時限,則將車輛停放至指定位置,以便日常管理。裝修車輛如載負裝修物品駛離園區須業主簽字
,核實該車上的物品和數量,無誤后放行并作好登記。
園區內免費停放的車輛:電力工程車、搶險車、救護車、消防車、軍車、警車,如不是工作原因業主將上述車輛停入園區的不在此列。
9、對停放車輛進行檢查,如果發現有劃痕,外部破損或窗戶沒關的,立即通知業主并進行書面記錄。
10、小區里面不允許試剎車,練習開車或隨處洗車,修車時不得污染環境。
11、5噸以上的貨車禁止入內,如需搬貨請放在馬路上,由電瓶車等搬運。5噸以下車輛按保安員指定位置停放。
(六)消防管理
1、滅火器
每一個月定時由義務消防員或保安隊負責人對本小區內的滅火器進行檢查、復查,并作書面登記,交保安部經理核實簽字。具體檢查內容如下:
(1)檢查滅火器是否按規定位置擺放,若沒有在規定位置上,應查清原因,向物業服務中心匯報,并及時補充,做好書面記錄、并填寫檢查記錄卡;
(2)察看滅火器的使用期限是否超過有效期,如有效期已過,應及時更換,做好記錄,確保在位的滅火器的正常使用不得有任何影響;
(3)檢查滅火器自身衛生狀況,做到滅火器上無污跡、無粘性物體,同時周圍環境對滅火器的正常使用不得有任何影響;
(4)要注意檢查滅火器內存滅火劑的情況,若壓力表上指針已到紅線區,則說明滅火劑已用完或壓力不足,應向保安部匯報,及時填充或加壓,并做好記錄和標識,便于使用;
(5)應清楚保安員對滅火器各方面性能的了解程度,不懂的要教其學會,掌握正確的使用方法,能熟練操作。
2、消防栓
每一個月定時由消防監督員或保安隊負責人對本小區內的消防栓進行檢查,具體檢查內容如下:
(1)檢查消防栓上如油漆脫落較嚴重,應及時油漆,若有污物或粘性物質應清除干凈;
(2)檢查消防栓的編號,不得被其它物體覆蓋;
(3)檢查消防栓上螺絲的松緊情況,發現轉不動應用消防扳手調試,確保消防蓋啟動靈活;
(4)檢查消防栓是否有銹蝕現象,接頭能否和消防扳手配合使用;
(5)每月檢查一次消防栓出水情況,并書面記錄。滴水、堵塞等要作好登記,反饋物業服務中心請維修部門及時維修;
(6)在消防栓周圍1.5m范圍內不得堆放任何物品,以確保周圍環境暢通無阻,消防栓能正常使用;
(7)檢查水帶、接管、水槍頭是否完好。
(七)日常安保事務處理流程
(八)突發事故處理流程
(九)破壞性事故處理流程
(十)信息處理流程圖
門崗信息收集 巡邏信息收集 其它信息收集 監控信息收集
班長書面反饋
客服部--客服中心信息處理
中心反饋保安隊長
信息反饋門崗
信息反饋巡邏
信息反饋監控
第4篇 xx花園小區會所幼兒園經營管理方案
澳洲花園小區會所、幼兒園的經營管理
一、會所的經營管理
'澳洲花園'是一個擁有662戶居民的高尚住宅小區,擁有自己獨立的會所。小區會所設計有乒乓球(臺球)室、棋牌室、讀書室、健身(體操)房等項目,會所經營的好,既可提升'澳洲花園'的知名度,促進發展商后繼樓盤的銷售,同時也能提升物業管理的檔次,并創造一定的經濟效益。故而建議會所由管理處自行經營管理,以反映出小區高檔物業的特征和優質服務的水準。
1.經營方式:
會所經營采用會員制和貴賓制。凡本小區業主,每戶可免費獲贈會籍,外來賓客在相關人士的推薦下,可出資購買會員卡,亦可零星消費,會員給予五至六折的優惠,以突出業主的優越和尊貴。
會所采用多種經營手段,可月卡、季卡、年卡和終身卡,可單一消費和套票消費,這樣既可方便顧客,又給顧客提供多種消費選擇。
會所還可以與社區文化建設相結合,逢節假日可搞優惠消費活動,可舉辦各類培訓班,可開展各種文體比賽,擴大會所影響,增強凝聚力。
2. 會所管理特色:
小區會所的管理需突出'高文化品質'的氛圍,將高品質的文化色彩滲透到會所管理方方面面,點點滴滴,滲透到每個角落。
首先對會所的裝潢要精彩別致,健身(體操)房要寬闊、明快、簡潔、且有良好的背景音樂,乒乓球(臺球)室燈光,須用大型燈罩、光線柔和均勻。
其次,管理者要有良好的文化修養,在待人接物上言談舉止上要大方得體、親和友善,在經營管理上突出高品質文化消費的理念,使業主在消費過程中既達到鍛煉身體的目的,又獲得了尊貴、典雅的精神享受。
第三,應建立一套完善的會所管理制度,通過每一崗位的工作職責,服務程序,服務標準等管理制度的制定,使會所管理制度標準化、程序化。從而走上科學而規范的良性循環軌道。
二、幼兒園的經營管理
小區幼兒園可通過招標或于市內一家有名望的幼兒園聯系,進行委托經營,通過簽訂長期的委托經營合同,使小區幼兒園保持相對穩定的健康發展,發展商按合同收取租金,管理處按月收繳物業管理費。
第5篇 某花園管理處消防管理方案
aa花園管理處消防管理方案
消防管理工作在物業管理行業中,占有頭等重要的地位,依據我國消防工作'預防為主,防消結合'的基本方針,本著確保本管理處轄區內的居民生命財產安全的原則。加強翠堤灣物業管理服務區域的消防管理,確?；馂念A防與發生火災時,滅火救援工作能夠順得進行,正確實施滅火救援工作,制定本方案:
一、健全機構
1、確定各崗位消防安全責任人;
2、成立義務消防隊:全體員工都是義務消防員,保安隊伍為主;
3、成立滅火應急小分隊,以每個保安班為一個滅火應急小分隊,保證在崗期間發生火災時能夠隨時撲滅火災,保障業主生命財產安全;
4、指定專職消防員,經常對轄區各消防器材部位進行巡查,防火區域進檢查,發現問題及時處理。
二、消防制度
1、每月兩次全方位消防檢查;
2、每年組織兩次大型消防演習;
3、建立消防檔案,樓宇圖紙(平面圖)、消防設備高設施布置圖紙,煤氣管網圖等;
4、定期組織消防器材性能檢查。
5、轄區內業主及租戶、動火必須填定《動火作業審批表》,經管理處相關負責人審批,審批同意后方可動火;
6、裝修巡查管理或所在區域當值保安員,隨時跟蹤動火單位,檢查是否符合動火條件,有無違*火操作規程,并視現場發現情況進行相應處理;
7、動火作業后,操作人員和現場負責人,必須徹底清理動火作業現場,確認無火種后方可離開;
8、消防訓練演習綜合培訓及實戰演練相結合,確保一旦小區發生火災時能夠及時準確撲救;
9、日常檢查:防火門、應急燈、指示燈、消防標識、滅火器、消防栓、中控消防設備設施等是否處于最佳狀態,對于不符合標準的及時更換或修善良。
10、每季至少二次消防應急緊急集合。
三、宣傳工作
1、宣傳內容:
1)宣傳消防法規、普及消防知識;
2)宣傳防火知識、滅火方法;
3)宣傳消防應急疏散、救護等基礎知識;
4)宣傳消防常識,有針對性的進行預防;
2、宣傳方式:
1)宣傳欄,定期在小區宣傳欄內宣傳消防知識、內容及圖片;
2)廣告通知張貼欄,各棟大廈建立廣告通知張貼欄,定期張貼、消防相關內容;
3)節日及冬季宣傳,節假日或冬季以溫馨提示方式對小區業主租戶進行有針對性的宣傳;
4)電子顯示屏:翠堤灣各棟大廈大堂內都有安裝電子顯示屏,不定期通過電子顯示屏進行宣傳;
5)定期組織消防訓練演習,以此種方式進行現場宣傳,給業主一直觀印象。
四、滅火基本程序
1、發現火災,所在區域或保安員發現火災后,立即用對講通知中控室逐級上報,同進報告班長到現場確認;
2、報警:視火災發生情況及時報火警'119',火災發生后報警時必須報告:所在區域、詳細地址、燃燒物資、所在樓層、火勢程度、報警者姓名、單位、電話并在明顯位置增設保安員迎接消防車的到來,選捷徑、以最快速度到達著火點進行撲救工作;
3、管理處滅火應急:啟用滅火應急小分隊,實施火災撲救工作,同進啟支中控室消防廣播系統,對火災區域時行宣傳;
4、人員分組:現場總指揮對管理處人員進行現場分組分為:疏散組、滅火組、警戒組、事故處理給,火災現場檢查組、通訊組、救護組、后勤支援組;
5、明確分工:由總指揮對各組進行明確分工;
6、待火災撲滅后,由后勤奮支援組對滅火現場進行清理恢復原有清潔;
7、中控室利用消防廣播通知大廈人員火警解除;
8、現場指揮員集合有參戰人員,總指揮進行總結,中控室作好相應記錄、監控。
五、消防演習
1、時間安排:一年兩次綜合消防演習,上半年一次,下半年一次;
2、基礎訓練:
1)報警訓練,使每一個人都詳細了解報警程序;
2)器材使用:訓練全體員工(特別是保安員)熟練撐握滅火器的使用方法,消防栓、水帶、槍頭結合等訓練;
3)滅火訓練:選定區域生火,并組織員工使用各種器材;
4)疏散訓練:假設著火點組織隊員實施疏散;
5)爬樓訓練:通過爬樓訓練(體能),提高實戰作戰能力;
6)火情假設:假設某棟某層發生火災,組織人員迅速到著火點進行'撲救'工作。
3、實施演習
結合基礎訓練及滅火基本程序,組織實施實戰消防演習,明確分工、各負其責,系統連貫,聯系實戰。演習結束后,組織參加人員和有關領導就演習情況,進行分析對演習效果進行評估后,檢驗方法是否得當,以進一步完善訓練演習程序及計劃。
六、消防應急程序
為了切實解決突發火災發生時的有效撲救,制定消防應急程序圖如下:
**花園滅火應急程序圖
方案的制定重在落實,在實踐中針對不完善的方面將進一步提高。
制定人:zz
20**年11月6日
第6篇 花園小區環衛設施配置管理方案
花園小區環衛設施配置及管理方案
1環衛設施配置
將由開發商根據設計圖紙配置。
2環境衛生管理方案
l公共區域地面清潔
水泥地面的清潔
*室外地面每天清掃兩次(上午、下午各一次)。
*地面污漬每周清洗一次,如地面有油漆、香口膠、銹水等污漬,分別用二甲笨做為清潔劑,先用小鏟刀去掉地面上一層香口膠,將地面清掃干凈,并澆上適量水、接著把相應的清潔品倒在地面上用鋼刷來回擦,沖水后目測是否干凈(不潔重復以上程序)。最后用地拖將水拖干,當班時間內地面清潔率達99%以上(按平方米計算)。
瓷片地面的清潔
*每天用拖把對地面進行拖擦,上午、下午各一次。做到無塵、無紙屑、無煙頭等雜物,無積水。
*如地面有油漆、香口膠、銹水等污漬,處理辦法參照“水泥地面的清潔操作規程”。
*清洗墻面時,注意保護好地面衛生,措施是在地面上墊薄膜(不能滲水),如造成地面不潔,應重復“瓷片地面的清潔操作規程”。
*對于有沙土之處應用小掃把認真清掃,確保地面無明顯沙土,清潔時應避開人流高峰期。
大理石地面的清潔
*每天用拖把對地面進行拖擦,上午、下午各一次。做到無塵、無紙屑、無煙頭等雜物,無積水。
*如地面有油漆、香口膠、銹水等污漬,先用小鏟刀去掉地面污漬,再用專用清潔劑將地面擦干凈,沖水后目測是否干凈,最后用拖把拖干。
*清洗墻面時,注意保護好地面衛生,措施是在地面上墊薄膜(不能滲水),如造成地面不潔,應重復“大理石地面的清潔操作規程”。
*定期做鏡面處理。
l樓道墻面、樓梯、樓梯扶手清潔
樓道墻面的清潔
*每周清抹2次。
*清理廣告紙時,先用濕毛巾把廣告紙泡濕,再用小鏟刀將其輕輕刮掉,小心不損壞墻面,直到干凈為止。
*在處理污漬、涂劃痕跡時,應用細紗布對墻面進行輕擦干凈為止。
*清理墻面時,工作前戴上口罩,若雞毛掃不夠長用竹桿接上,然后,先掃去蜘蛛網,接著掃灰塵,用雞毛掃在墻上來回掃,至用白紙摸不見明顯印跡為止;墻面較高時注意安全,必須兩人操作,最后用洗潔精滴在毛巾上,再擦墻面上所有的開關。
樓梯的清潔
*每天清掃兩次,每兩天用拖把拖一次。
*每天帶上小鏟刀將樓梯上的污漬鏟掉,從樓頂往下掃,級級臺階掃干凈為止。同時要注意上下的客人。
*用拖把拖洗樓梯時,先掃干凈灰塵、雜物等,再從上往下用拖把把樓梯清洗干凈。
樓梯扶手的清潔
*每天擦凈一次至干凈為止。
l路燈、信箱清潔
*各路燈、信箱每兩天清抹一次,做到無污漬、無灰塵、無手印、無亂張貼、無蜘蛛網等。
*清潔路燈罩時,首先將燈罩取下來,用干毛巾抹去灰塵,再用洗潔精配好的水清潔燈罩,最后用清水擦一遍。
*清洗路燈燈桿時,先用干毛巾擦去灰塵,再用二甲笨水擦二遍;目測干凈、清晰、明亮為止。鑄鐵桿用濕毛巾擦二遍,用洗潔精點擦污漬,然后再用濕毛巾擦一遍。
*信箱的清潔辦法:與路燈燈桿的擦洗方法同樣,需注意不得將二甲笨水碰到信箱內信件和物品。
l門、玻璃框清潔
*各出入大門、玻璃及玻璃框架每天清抹一次,其它每三天清擦一遍;做到無污漬、無灰塵、無手印、無亂張貼、無蜘蛛網等。
*清洗玻璃框、門時,先用玻璃刮刀鏟除玻璃上的污跡,用兌有清潔劑的濕毛巾在玻璃框、門上擦洗再用濕毛巾擦洗二到三遍。
*用廢報紙在玻璃上來回地擦幾遍,直到目測干凈、透明、清晰、光亮為止。
*在刮鍍膜玻璃時注意操作,防止刮刀刮花玻璃。
*清擦門時,首先用干毛巾將門全部擦一遍,再倒小許去污粉點擦,來回擦門上污漬直到干凈為止,然后再用濕毛巾擦二遍,擰干后再擦一遍,直到手觸摸門的任何位置都無手印為止。
l不銹鋼設施的清潔
*各種不銹鋼設施每月清潔一次,做到無污染、灰塵等。
*清潔工具及清潔用品:毛巾、水桶、不銹鋼清潔劑。
*清潔不銹鋼設施時,先用兌有不銹鋼清潔劑的抹布抹不銹鋼表面。
*用干毛巾抹凈不銹鋼表面的水漬。
*置少許原液于毛巾上,對不銹鋼表面進行均勻、全面的拭抹。
*清潔標準要求達到不銹鋼表面無污跡、灰塵。
l垃圾桶、果皮箱清潔
*保潔員每周全面清洗一次垃圾桶、果皮箱,檢查破裂的垃圾桶及時更換。
*首先把垃圾桶、果皮箱內的垃圾用袋裝進垃圾車內,然后把垃圾桶、果皮箱推到有水龍頭處進行清洗。
*接好水管,用水沖洗桶內灰塵及污漬,加清潔劑并用膠刷在臟地方來回擦洗三至五遍,再用水沖洗,再用殺菌劑清洗一遍,并用毛巾擦干桶外,把桶倒立三至五分鐘后放回原處。清洗完畢后,要保證桶內無異味、無灰塵、無積水。
l排水溝清潔
*保潔員每月對排水溝清掃一次。(明溝每周一次,暗溝每月一次)
*首先用膠掃把將排水溝里面的雜物清掃到一旁,然后用垃圾鏟將其裝進垃圾袋并封嚴袋口。
*用水沖洗水溝,直到干凈為止,做到無異味、無雜物、不堵塞、無瘀積、無蚊蠅繁殖。
l垃圾清運
*每天清運2次,時間分別為:早上9:00~11;00,下午15:00~17:00。
*將物業項目內所有桶內垃圾清理干凈封好膠袋口。
*清運時,先將手推車推到垃圾桶旁邊,將垃圾倒入車內,再用木板將車墻升高,增加裝車容量。
*垃圾裝完后,應將垃圾桶及地面打掃干凈。
l消殺制度
*物業服務中心要嚴格執行除“四害”消殺工作(即滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂)把除“四害”的密度控制在國家規定標準范圍內。
*進行消殺時,要成片、定時定量地進行噴(投)藥,有效地把除“
四害”工作搞好。
*每月進行消殺工作二次,噴蚊、蠅藥二次,投放老鼠藥二次,確保除“四害”達標的消殺責任。
*各物業項目消殺工作由清潔隊隊長負責管理。
*使用適當的消殺藥劑,按規定比例配制水溶液。
第7篇 h花園裝修管理方案
桂花園裝修管理方案
管理目標:
1、保持外立面統一。
2、無違規作業、亂搭建現象。
3、無延時作業而引起其他業主的投訴現象。
1、裝修申請辦理程序
1)管理員陪同業主、裝修負責人驗收房屋,并在'裝修進場前驗收表'上簽字認可。2)裝修公司提供(營業執照、資質證書)復印件等相關備案資料。
3)物業服務中心與業主、裝修公司簽定**桂花園裝修管理協議。
4)裝修公司繳納文明施工保證金及其它相關費用。
5)填寫裝修內容,圖紙審核。
6)核發裝修進場證。
注:業主自請散戶裝修,第二條可不作要求。
2、日常裝修管理
(1)要求標準
1)水電改路期間
裝修管理人員每天不少于一次對裝修戶進行檢查。
2)檢查重點:
①進場手續是否完備,相關資料是否上墻。
②出入證辦理情況。
③墻體改動。
④上下水管道。
⑤空調孔位置變動。
⑥煙道改動。
⑦改變外立面,空調、陽臺管理標準的解釋。
⑧衛生間的防水設施等。
⑨裝修垃圾要求統一堆放到垃圾堆放點。
⑩每天做好裝修檢查記錄。
提示:及時告知室外空調外機安裝的位置,對有異議的業主及時進行溝通,按物業服務中心的要求安裝空調外機。
2)泥工期間
①裝修管理人員每天不少于一次對裝修戶的檢查。
②阻止在非承重梁柱上用重型材料砌隔斷墻。
③阻止在公共部位攪拌水泥、油漆等。
④樓面荷載檢查,制止集中堆放。
⑤裝修垃圾的管理要求通知到位。
⑥每天做好裝修檢查記錄。
3)木工期間
①裝修管理人員每三天不少于一次對裝修戶進行檢查。
②樓道共用部位(堆放物品、占用樓道安裝鞋柜等)。
③陽臺材料堆放管理(荷載、觀瞻)。
④裝修垃圾的管理要求通知到位。
⑤做好當天該戶裝修檢查記錄。
4)油漆期間
①裝修管理人員至少每三天檢查一次。
②消防檢查(電爐、熱得快、易燃物品、滅火器、通風等)。
③陽臺(露臺)外立面的顏色等。
④裝修垃圾的管理要求通知到位。
⑤做好當天該戶裝修檢查記錄。
5)安裝空調、熱水器、晾衣架、太陽能、鋁合金材料、卷閘門、防盜門窗、玻璃、雨蓬等
①園區門崗隊員發現鉆孔、安裝空調、熱水器、太陽能等人員進入園區時,應及時通知客服中心。
②裝修管理人員接到通知后,立即到該業主家中。
③全程跟蹤設施安裝過程,直至施工、安裝完畢,安裝人員撤離園區。
④安裝過程中,裝修管理人員應制止業主違反園區管理制度的行為,遇到自身無法處理的,應及時通知物業經理或上報相關政府部門。
6)裝修結束后退還文明施工保證金
①待該公司在本區所有業務完工后可申請退還文明施工保證金。
②裝修管理員檢查該公司無違章記錄后簽字,物業經理依據裝修管理人員的簽字在文明施工保證金憑證背后簽字。
③二級財務檢查簽字憑證后辦理退款。
(2)管理重點
①外立面管理要點:不能封閉陽臺,不能安裝防盜門窗,不能更換進戶門,不能安裝太陽能熱水器,不能改變外立面涂料及面磚的顏色;晾衣架安裝不能凸出陽臺外側;頂層帶露臺的住戶,不允許擅自安裝遮陽蓬;空調外機嚴格按原設計方案或物業服務中心指定位置安裝。
②嚴格按業主與物業服務中心簽定的裝修管理協議進行施工。
③在不同裝修期間進行裝修檢查。
3、裝修垃圾堆放管理
為確保園區的居住品質,不影響公共環境,根據寧波市城監局的要求,結合本園區實際情況,各裝修戶的裝修垃圾統一按照指定路線堆放到指定地點。
堆放點安排
琴韻苑
1)1號樓地下車庫臨時車位:1號樓、2號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
2)5號樓地下車庫臨時車位:5號樓、6號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
3)3號樓地下車庫臨時車位:3號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
4)4號樓地下車庫臨時車位:4號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
翠步苑
1)8號樓地下車庫臨時車位,7號樓、8號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
2)10號樓地下車庫臨時車位,9號樓、10號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
3)11號樓地下車庫臨時車位,11號樓、12號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
4)15號樓地下車庫臨時車位,15號樓、16號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
5)13號樓地下車庫臨時車位,13號樓、14號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
6)18號樓地下車庫臨時車位,17號樓、18號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
7)19號樓地下車庫臨時車位,19號樓、20號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
月湖苑
1)28號樓地下車庫臨時車位,27號樓、28號樓、29號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
2)22號樓地下車庫臨時車位,21號樓、22號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
3)25號樓地下車庫臨時車位,25號樓、26號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
4)23號樓地下車庫臨時車位,23號樓、24號樓的裝修垃圾堆放在此堆放點。
注:江輝苑(待定)
二期商業街裝修垃圾由裝修戶自行處理,但不得占道等違規堆放。
4、特殊裝修管理要求:
陽臺的裝修要求:
原鋁合金門窗不能拆除,門框不能包邊;
陽臺護欄外側不能安裝玻璃;
陽臺內貼地磚,要求與陽臺欄桿齊平,陽臺護欄側面不能貼;貼好地磚后,要
及時清潔陽臺護欄外側殘余水泥漿等;
陽臺外墻顏色不能改變,原涂料墻面不能貼瓷磚
。
空調外機位置:
按設計或物業服務中心指定的安裝。
空氣源、燃氣熱水器位置:
強排風孔位置須物業服務中心統一指定,不得排入煙道內,排風管超出外墻不大于20
第8篇 某花園小區房屋建筑主體管理方案
花園小區房屋建筑主體管理方案
一、房管工作內容
房屋主體結構安全預防勘察,房屋結構及附屬設施的日常巡查及日常養護,房屋修繕工程管理及修繕資金統籌管理和安排(別墅!),房屋裝修施工監理,系統vi識別牌的規劃設計及維護管理,物業管理活動質量檢查監督,服務體系的建立及服務質量監督。
二、房屋建筑結構及附屬設施管理
建立勘察機制,管理處擬定計劃后,由工程技術員每半年定期組織1次對各房屋主體結構部分進行巡檢,分析建筑結構情況,以保證房屋安全使用。建立巡查養護制度,每日周1次對全小區進行系統巡查,巡查范圍包括屋頂(面)、樓梯及扶手、外墻、道路、車場、圍墻、門窗、設備機房、化糞池、其他配套設施及環境巡視;對巡查發現需進行維護的,及時進行維護;對環境問題及時協調處理和整改。
三、維修養護資金管理
自進入管理之日起建立維修養護資金專項檔案;使用時按總體計劃負責立項申請及可行性分析;由物業公司負責審核后相關主管部門審批,完成資金統籌后及時進行養護或修繕施工;對所有養護費使用項目,建立系統的檔案一式二份,長時間保存。
四、基本管理
建立系統的日常資料檔案,保持管理工作的連續性、可查性、可比性。包括樹立小區平面圖,設立各項管理告示牌、vi識別牌;建立物業交接、驗收檔案,圖紙資料檔案;設立宣傳欄并形成定期出版制。每年進行1-2次對小區業主意見征詢,及時改進工作作風和管理方式,提高工作效率,提高服務質量。
五、房屋維護工程管理
維修工程采用預算審核及招標管理,技術性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修,技術要求高或使用資金大的項目實行招標制并按合同方式發包;維修過程由專職工程技術員負責施工監理。
六、實施數據化管理
自開展管理工作始,實行數據的統一管理,規范管理工作,力求作到任何數據的來源均達到有真實依據;為小區管理累積管理痕跡。
※日常房管事務管理工作實施規范運作,如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~9:30巡視;9:30~12:00跟蹤監督;14:00~15:30(學習、培訓、應按培訓計劃而不是日常工作)整理檔案;15:30~16:30巡視;16:30~18:30走訪、回訪考核標準
工作內容跟蹤
監督日常:3遍/天;入伙期間:8小時/天;
巡視日常:2遍/天;竣工期間:8小時/天;
走訪1次/周;1遍/月;
回訪處理率:100%,回訪記錄100%。
處理內容與處理方法日檢
項目1、施工巡視;2、違章檢查;3、車輛管理;4、治安;5、清潔;6、綠化;7、維修;8、機電設備;9、社區活動;10、員工宿舍;11、內務巡視。
處理
方法1、記錄巡視發現的問題,搜集資料;
2、對巡視中發現的問題,分類進行處理并及時向有關部門反饋解決;
1)填寫意見轉呈表;
2)發現的維修不合格,填寫維修記錄,及時反映到主管部門;
3)即行關閉輕微不合格項目;
4)發現違章行為按'違章處理規定'執行;
5)發現嚴重不合格項,填寫糾正措施報告。
周檢
項目全面檢查住宅區各項工作,著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。
處理
辦法管理處主任組織各部門主管、領班,對發現的不合格項及時整改,嚴重不合格項制定糾正措施。
考核標準平時日檢、周檢、月檢按iso9002質量體系考核標準執行;
年終按國家建設部對'全國城市物業管理優秀示范區'的考核驗收標準執行。
※小區設施、照明日常管理工作,實施規范運作。如下表:
主要內容
運行組值班:保障小區辦公、供水、供電等正常運作并做好記錄;
巡視:巡視設備運作情況,做好巡查記錄;
維修組負責設施、設備的各項維修、保養工作,并做好記錄;
定期清潔設備;
負責對設備設施進行全面巡視、檢查,發現問題及時處理。
檢查項目及處理方法
檢查項目1、水泵;2、水池、水箱;3、風機;4、防盜監控系統; 5、對講報警系統;6、火災報警控制系統; 7、消火栓;8、干粉滅火器。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核按iso9002質量標準;
年終考核按國家'優秀示范區'標準考核。
※小區設施日常維修養護管理工作,實施規范運作。如下表:
工作安排8:00~8:30處理投訴;8:30~10:00跟蹤監督;10:30~12:00維修養護;14:00~15:30巡視維修養護;15:30~17:00整理學習;17:00~18:30回訪。
主要工作
房屋本體室內:小修30分鐘,一般故障2小時,不超過8小時,較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。
樓梯、墻面:發現問題按原樣及時修復,每年全面檢查一次,3~4年全面修補刷漆一次。
公共
設施室內污水系統:每月檢查一次,發現問題及時修補。
道路車場:每天檢查1遍,隨壞隨修;
明暗溝:每周檢查1遍,隨壞隨修;
供水電氣:每月細查1遍;
樓道燈:每月檢查1遍,即壞即修。
檢查項目及處理方法
檢查項目1、地基基礎;2、梁柱板主體;3、墻體;4、頂棚;5、樓梯扶手;6、公共門窗;7、隔熱層、防水層;8、水池; 9、消防設施;10、信報箱;11、標識;12、散水坡;13、上下雨污水管;14、設備房;15、道路;16、道路;17、電纜溝蓋板;18、路面;19、踏步臺階;20、給排水;21、路燈;22、清潔設備;23、娛樂設施。
處理方法按照公司iso9002標準,對輕微不合格項進行整改,嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。
考核標準日常周檢、月檢考核按iso9002質量標準;
年終考核按國家建設部考核標準。
第9篇 xx花園物業管理服務模式設計方案
澳洲花園物業管理服務模式設計
目前,大多數成功的物業管理企業基本上是嚴格按照iso9000質量管理體系運作,但澳洲花園物業是發展商定位在一個高品質、高品位、高享受、充滿濃郁人文精神的中高檔樓盤,因而建議在建立iso9000質量管理體系標準的基礎上,將澳洲花園導入中海物業酒店式物業管理服務,竭誠為澳洲花園小區業主展示其尊貴、高雅、浪漫。
(一)、為業主建立接待服務中心
1、接待服務中心設置的內涵
接待服務中心在功能上劃分為接待服務區和業主休息區兩大功能區域,其功能主要體現在:
(1)為業主提供一個開放的、舒適和大方的接待服務中心場所,凸現業主的尊貴,使業主舒適而方便地辦理入住手續、每月的各項繳費和各類來訪事宜,或受業主委托提供其他專項服務及特約服務。
(2)接待服務中心又是整個小區管理服務樞紐傳遞中心,24小時為業主排憂解難釋疑。一方面接受業主主動報修、報警、投訴、咨詢等信息,另一方面,在承諾時間內將業主的信息及時反饋給維修班或護衛班、清潔綠化班等方面處理。
2、接待服務中心硬件的配備
接待服務中心與管理處辦公室選址定在小區15號樓架空層,以方便業主出入,裝修要大方、氣派,充分體現業主的尊貴。
(1)辦公設施設備:
主要為業主辦理商務或其他事務提供服務,包括:電腦及打印機、復印機、傳真機、直撥電話等。
(2)便利業主的相應配備
(3)沙發、茶幾、報刊雜志架及報刊雜志、飲水機、雨傘架及雨傘。
3、接待服務中心人員職責
主要職責:
a)代表管理處主任接受業主對管理處的投訴處理;
b)根據業主的要求和請求,有效調度各專業班組,保證快捷,程序到位;
c)負責解答業主的一切詢問,并向業主提供一切必要的協助和服務;
d)溝通業主與管理處的感情,主動征求業主的意見;
e)處理前臺各類難題,負責索賠和催收;
f)完整記錄當班時間內所有事項,將特殊的或具普遍意見的問題上報管理處主任;
g)遇緊急情況,及時上報管理處主任。
4、接待服務中心工作流程:
見《澳洲花園顧問考察報告》
(二)建立酒店服務模式
1、 在小區大門入口增設護衛門崗,嚴格執行來訪登記和對出入小區的業主實行微笑服務。
2、 在大門口配備手推車一部,必要時由巡邏護衛負責為業主提貨、送貨。
3、為老、弱、病、殘、小和行李較多的業主提供各類服務。
4、提供有彰泰企業標識的傘具或撐傘;
5、提供其他可能的幫助。
(三)、提供標準、規范、有序的服務
按照iso9001質量管理體系,按照規范的程序為業主提供頂尖的專業管理服務。主要管理服務內容有:
(1)房屋建筑主體的管理:通過維護和修繕,充分保持和發揮房屋的使用功能,從而確保業主的房屋保值增值。
(2)小區設施設備的管理:通過專業保養和維修,使小區的設施設備保持團完好,確保正常運轉。
(3)保潔管理:通過專業保潔和清洗,使小區達到嚴格的星級酒店保潔標準。
(4)綠化管理:通過專業的養護,使小區充分達到環境優美、四季如春、國家級花園小區標準。
(5)保安管理:通過培養一支訓練有素的護衛員隊伍,并借助高科技的智能化管理手段,為業主提供全天候服務,確保業主高枕無憂。
(四)、為業主提供針對性、便利性的專項服務
其特點是:為業主設立各種專項服務項目,通過各種形式將服務內容、質量、收費標準公開。專項服務的內容主要有以下幾大類:
(1)家庭生活類:
主要為業主提供衣、食、住、行等方面的各項家政服務,如代訂花卉、生日蛋糕、車船機票,待購牛奶、飲用水、食品用品,代洗衣服,私人區域清潔服務、裝修、搬家、打字、復印、傳真、接送小孩入托、上學等。
(2)商業服務類:
主要是利用小區的商鋪和會所,以及收集市區的商務信息,為業主提供各種商業服務項目,如家電維修等。
(3)文教衛生類:
主要是利用小區會所、幼兒園等場所組織業主在文化、教育、衛生、體育等方面開展各項活動,如琴棋書畫比賽與展覽,假期培訓班,健身、游泳、球類比賽等活動。
(4)經紀代理中介服務類:
主要是受業主委托,辦理房屋租賃,代請家教、保姆等。
(五)、受業主委托提供盡善盡美的特約服務
除為業主提供專業服務和專項服務外,還可為滿足業主的個別需求而隨時提供單一的特約服務。
第10篇 年豐花園停車場車輛管理方案
中天花園停車場車輛管理方案
1、中天花園實行人車分流,進出停車場請按照規定的線路方向行駛,管理處對有車有位的業主車輛,發放公司統一制作的進出證,大門崗憑進出證或道閘智能卡進出。
2、機動車停放至車庫內或指定停放點,非機動車輛停放至指定停放處;如未按規定停放,則通過可視門鈴或上門進行耐心解釋,務必使其停放到位。
3、嚴禁車輛駛入人行道,以防止車輪碾壓到綠化帶。
4、非業主車輛:在園區內臨時車輛停放點車輛滿負荷后,通知門崗對外來車輛進行勸阻禁入,保證園區內道路的秩序。
5、有車無位的業主,客戶服務部可代為承租車位,費用由該業主承擔;若業主不為自己車輛確定車位的,為維護園區全體業主的利益,保安員有權禁止該車進入園區,已進入園區的,則通過可視門鈴或上門進行耐心解釋,務必使其租賃車位。
6、亂停放車輛的處理:巡邏保安員通過對講機問清該車的住戶(訪客),則通過可視門鈴或上門要求其停放至指定位置,如不配合的,可使用帶有膠水的“通知條”粘貼在該車的擋風玻璃上。
7、停在園區內的外來車輛超過一定時間后,駛離園區時需交納停車泊位費;臨時停車收費標準:不足1小時免費;超過1小時(不足4小時按4小時計),4小時收3元,24小時以內收5元,48小時以內收10元;如有車輛需較長時間停留在園區,需先到客戶服務部辦理停放手續,交納相關費用后才能停放。
8、其它車輛:如送貨車、電力工程車、搶險、救護車等,在允許的時間內,進行作業,超過一定時限,則將車輛停放至指定位置,以便日常管理。裝修車輛如載負裝修物品駛離園區須業主簽字,核實該車上的物品和數量,無誤后放行并作好登記。
園區內免費停放的車輛:電力工程車、搶險車、救護車、消防車、軍車、警車,如不是工作原因業主將上述車輛停入園區的不在此列。
9、對停放車輛進行檢查,如果發現有劃痕,外部破損或窗戶沒關的,立即通知業主并進行書面記錄。
10、小區里面不允許試剎車,練習開車或隨處洗車,修車時不得污染環境。
11、5噸以上的貨車禁止入內,如需搬貨請放在馬路上,由電瓶車等搬運。5噸以下車輛按保安員指定位置停放。
第11篇 某花園小區物業檔案管理方案
花園小區物業檔案管理方案
檔案資料的管理是物業服務工作的一個重要組成部分,科學的、規范化的檔案管理能有效地為住宅區樓宇及公用設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。在**的物業檔案管理中,我們將從以下幾方面著手:
一、檔案的建立與分類
1、小區管理檔案分類:
1)業委會工作資料;
2)委托管理合同及小區管理涉及的其它合同文本;
3)住戶管理:主要包括住戶資料(住房登記表、住戶證件等)、住戶特殊要求記錄、住戶投訴與回訪記錄等;
4)社區文化資料;
5)清潔衛生管理記錄及資料;
6)綠化管理記錄及資料;
7)車場(車棚)管理記錄及資料;
8)文化娛樂場所(會所)管理資料;
9)消防、治安管理記錄及資料。
2、工程技術、設備管理檔案分類:
1)小區建設竣工資料;
2)公司接管小區的有關資料和協議;
3)小區改造變更資料(含裝修管理資料);
4)房屋及公共設施維修(維護)資料;
5)設備資料主要包括設備技術資料、設備運行資料、設備維修保養記錄及資料;
6)科技圖書及資料。
3、內務管理檔案分類:
1)經營財務:主要包括經營管理資料、合同管理資料、財務管理資料;
2)人事勞資:主要包括人事資料、勞資資料、員工培訓、考核資料;
3)規章制度及往來文件;
4)管理及運作規章制度;
5)政府、主管部門頒發的法律、法規文件;
6)上級公司文件;
7)其它外來文件;
8)服務中心發出的通知、公告、報告、信函等公文;
9)質量管理文件及相應的資料、記錄。
4、其它文件
二、檔案管理
1、管理思路
1)依照規定程序收集的各項工作的檔案資料,按科學方法檢索使用,機密文件加密,專人管理。
2)檔案管理除詳細記錄管理過程外,一個重要目的是從中發現管理不足,改進管理工作,原始資料除收集、整理,編入檔案時初步分析外,應形成各類人員定期、定項目有方向性地進行統計、歸納,反映管理漏洞,提出報告和可行性整改意見。
2、檔案管理的基本模式
1)采用多種形式的信息貯存方式,有計算機磁盤、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表卷宗等,分別采用相應的保管貯存方法。
2)采用科學檢查及多媒體查詢系統,文件目錄條理清晰,方便檔案使用、查詢。
3)嚴格內部文件資料的保密制度,需保密文件及區域必須加密,專人負責保管,確保文件的安全。
4)加強檔案的安全管理,配置消防器材和防盜門,檔案柜、鎖符合防盜、防火、防蟲、防鼠、防潮濕的要求。
5)堅持對檔案管理工作檢查指導。分公司各部室每月檢查一次本部門管理文件記錄情況,督促檔案管理人員及時將工作記錄文件歸入檔案;分公司副總經理每季對檔案管理工作進行一次全面的檢查,檢查文件管理是否規范,有無遺漏,指出工作不足,以便更好地提高檔案管理工作。
第12篇 x天花園前期物業管理方案
中天花園前期物業管理方案(前期顧問的內容、起始時間、價格)
1物業管理顧問計劃
在簽定本合同后,乙方派駐人員與甲方籌建處相關部門人員進行交流,在充分了解物業實際情況基礎上,擬訂并提交一份較詳盡的物業管理顧問工作計劃;以使將來工作可以順利開展及明確甲方日后對乙方之顧問服務之監督標準。
2顧問服務具體事項策劃
交付使用前工程咨詢策劃服務(包括但不限于下列內容)
1、審閱甲方提供的設計圖紙,并從物業管理及用戶角度對物業的平面布局、功能區域劃分提出改進方案供甲方參考。
2、協助甲方監管有關工程進度,列出物業開發遺漏內容,并提出改進建議供甲方參考;需要時出席甲方召開的工程例會及其他重要會議。
3、在設計、選型時對甲方選擇的機電設備、物業智能化系統、保安系統、停車管理系統、物業照明設備及裝飾材料進行審議并提出意見和建議。
4、協助制定接管驗收標準及物業接收計劃,草擬工作日程并安排物業工程人員按工程進度及質量標準逐步進行驗收(包括但不限于下列內容)
協助甲方對物業總體進行檢查、驗收;
協助甲方對各功能區域進行檢查、驗收;
制定有關工程機電設備驗收測試方案,核對供應商提供的數據、資料,并單項參與主要機電設備的驗收及試運行;
協助甲方對裝飾、裝修進行檢查、驗收。
5、依照國家現有的法規及物業項目具體狀況專門訂立各項有償服務項目的收費標準。
6、制訂物業工程部的各種規章制度。
3交付使用前后物業籌備工作(包括但不限于下列內容)
1、制定《業主臨時公約》和《前期物業管理服務協議》明確業主及物業管理公司的權利和義務。
2、做好交付前的安全、保潔、工程維護、綠化、設施設備的驗收交接工作,完整收集物業圖紙和相關資料;
3、制定物業交付流程和工作預案,協助甲方做好交房場地布置、人員配備,做好物業解釋工作,接管房屋鑰匙和相關配件,做好交房的前期準備工作;
4、做好物業拓荒保潔和綠化清理工作。
5、制定完成物業管理各項制度和設置相關指示標牌;
6、物業成品保護和公共設施設備的調試、運行試驗;
7、完成物業通水、通電、智能化設施的試運行工作;
8、完成物業交付時所使用各類文件及表格;
9、制訂物業交付和現場管理的緊急應變計劃;
10、制訂物業安全保衛實施計劃,保安計劃,并對保安系統安排及所需設備提出詳細建議。
11、按照物業需要擬定物業管理公司員工總體架構及各級人員編制。
12、做好上崗員工的業務技能培訓:
1)物業管理基本概念
2)物業交付、裝修及搬遷流程
3)客戶投訴處理程序
4)突發事件處理程序
5)常用消防設備/器材介紹及火災應急程序
6)服務的概念及服務的幾大技巧
7)員工服務質量標準
8)保安員守則及保安巡邏注意事項
9)物業工程驗收處理程序
10)物業工程部相關制度介紹
11)設備巡檢及維修保養
12)緊急工程維修措施制訂及如何執行
13)人事行政管理程序
14)清潔工作操作規范初期培訓
13、制定巡訪制度,加強與甲方的信息反饋處理和整改意見的處理工作。
14、物業交付使用前,制定好二次裝修管理程序。
15、交付現場外圍及物業內車輛進入交通路線通行方案及管理制度。
4顧問起始時間
自合同簽訂之日起至整個項目交付止,時間約20**年11月~20**年12月,26個月.
5顧問服務費:人民幣1萬元/月,簽定顧問合同至房屋交付之日止.
